西崗去年確定了十五個商業(yè)項(xiàng)目，開工八個。包括魯爾的那個。
今年計(jì)劃開工的是七個，事實(shí)上是九個，京城和申城已經(jīng)談下來了。
如果全部按照張彥明給出來的規(guī)劃規(guī)模，不提去年那八個改不改，今年這九個需要的錢就不是現(xiàn)在的西網(wǎng)能承受得起的。
貸款都不行。
而且看老王的樣子，去年那八個估計(jì)是要改?，F(xiàn)在改都還來得及，基礎(chǔ)工程不影響上層建筑。
他們這十五個項(xiàng)目其實(shí)可以理解為十五個簡易棚子，就是占地有點(diǎn)大，然后分割成一塊一塊的往外賣。
相當(dāng)簡陋，鋪個地面，砌個兩層紅磚，外面整個用玻璃什么的包起來，南方就是貼個墻磚。
又土又丑。
但就是這么一堆玩藝兒，三年給老王弄回來四十多億。純利。這就是這會兒地產(chǎn)項(xiàng)目的爆炸性盈利能力。
“商業(yè)規(guī)模其實(shí)還在其次，周邊的配套性住宅很關(guān)鍵，再就是綠化。我感覺西崗好像特別喜歡搞大型硬化廣場，缺少綠化意識?！?br/>
張彥明喝了口水，琢磨了一下說：“住宅和商業(yè)進(jìn)行配套，相互促進(jìn)依存，這是大型商業(yè)中心最好的模式。
但是也要注意綠化的作用，人是崇尚自然的，不管什么性格什么地位，好的環(huán)境總會帶來好的體驗(yàn)，讓人喜歡上它。
商業(yè)中心沒必要朝著豪華來裝修，要的是設(shè)計(jì)感，是舒服，是休閑性，最主要是要明確價格紅線和商品底線。
所有人都想賺錢，你我，他們，商戶，都想賺錢，賺大錢，賺快錢，但是我們這個商業(yè)中心不行，它必須要考慮持久性。
咱們不說打造百年商業(yè)，起碼它得能把土地出讓期做滿吧？
你不能寄期望在商戶身上，他們實(shí)際上很少是具有理性的，但消費(fèi)者肯定是理性的。
商品的質(zhì)量，售后，品類搭配，餐飲的口味搭配，所有商業(yè)的價格系統(tǒng)搭配，便民性和服務(wù)內(nèi)容。等等。
買塊地建個樓這事兒其實(shí)很簡單，但把這棟樓經(jīng)營起來，還要經(jīng)營好，其實(shí)是件挺難的事兒。
這就相當(dāng)于孩子。
生孩子只需要一年，但是把她們養(yǎng)大，養(yǎng)好，教育好需要至少十五年。
我們要管吃管喝管住，時刻注意她們的身體情況，學(xué)習(xí)情況，性格變化，需求變化，開不開心。
最難的是在前面幾年她們還沒有任何能力的時候。
尤其是第一年，動也不能動，說也不能說，我們只能靠猜測小心翼翼的不斷試驗(yàn)著調(diào)整方法來保證她健康成長。
養(yǎng)孩子也是需要回報(bào)的，和做事一樣。
但是我們知道，養(yǎng)孩子的回報(bào)要至少等到二十年以后，不能著急，不能強(qiáng)迫，但做事可能，我們就不會考慮這么多了。
消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)思維這個東西，和孩子的習(xí)慣性格一樣，是可以培養(yǎng)可以引導(dǎo)的，我們可以通過環(huán)境，安排，調(diào)控來慢慢改變。
讓他們喜歡這里，習(xí)慣這里，變成他們生活的一個部分，哪怕就是來逛一逛，放松一下心情，對我們來說也是一種成功。
所以于其急功近利的想通過高利潤來創(chuàng)造表面上的繁榮，不如靜下心來打造一種讓大家喜歡的生活氛圍。
消費(fèi)不是刺激出來的，利潤也不能是短時間壓出來，這種不可能長久。
賣一個包包賺幾千上萬，賣一條大眾的衣服只賺幾十塊。把飯菜的量降一降，價格調(diào)高一點(diǎn)點(diǎn)，就可以掙雙倍的錢。
聰明人就會去賣包包，搞就餐環(huán)境，把菜量減少價格提高但擺的很漂亮。他很賺錢。
小商戶可以這么做，而且在一定的時間內(nèi)可能效果也不錯，但是做為一家大型的綜合商業(yè)體，這么做就是自殺。
我們必須，也只能依靠大眾消費(fèi)來獲得盈利，必須去賺那幾十塊錢，還要把這件事做好。
不是說包包和所謂高檔餐廳不能有，但它注定不可能成為我們的主打，這是要把心思，把關(guān)注點(diǎn)放在哪里的事情?！?br/>
張彥明還是頭一次和別外講這么多大道理，有點(diǎn)口干舌躁，喝了口水看向老王：“這個商業(yè)體就是我們的孩子?！?br/>
他指了指老王的幾個手下：“他們就是我們給孩子請的保姆，我們可以把孩子交給保姆，但是不能完全依賴保姆。
我們要在所有的地方裝上監(jiān)控，隨時注意孩子的反應(yīng)，了解孩子的身體情況。
還要時不時的親自嘗嘗他們給孩子做的飯菜，看看是不是咸了辣了，營養(yǎng)是不是均衡。
如果發(fā)現(xiàn)他們的行為對孩子不利，那就要果斷的換掉他。
但是，如果真的是孩子，我相信誰都能做得到，但放在商業(yè)上，不一定。
因?yàn)楸鼐箾]有孩子給我們帶來的感官上的那種直接性，不會那么強(qiáng)烈。這個就很危險(xiǎn)?！?br/>
老王聚精會神的聽著張彥明的話，一邊聽一邊琢磨著，問：“你能不能說說，楓城是怎么來控制這種隱性風(fēng)險(xiǎn)的？”
張彥明想了想，說：“我們不用盈利狀態(tài)來考核員工和團(tuán)隊(duì)，我們在服務(wù)態(tài)度，服務(wù)質(zhì)量，本職工作完成度這些方面進(jìn)行評分。
……我拿我們的商超來做例子吧。
國內(nèi)目前的行業(yè)模式是，搞一個場地，聘請員工，然后由廠家投放商品制定價格，以最終銷售額來提點(diǎn)做為超市的利潤。
這是一個三不沾，要么價格高，要么質(zhì)量下降，要么生產(chǎn)廠家虧損，其中的平衡不是太好找，大體上是以銷售價格提升（減量）來維持平衡。
這里面的影響因素有很多，租金占比很大，第二是人員開支。
超市本身完全不會考慮廠家的感受，要壓貨款，直接抽取純利潤，隨意更改價格或者搞促銷，還要讓廠家來承受各種損耗。
原來好像是幾個點(diǎn)，現(xiàn)在十幾個點(diǎn)了吧？”張彥明扭頭問宋增義。
宋增義點(diǎn)了點(diǎn)頭：“十二到十六個點(diǎn)，據(jù)我們分析五年內(nèi)還會提高二到三個點(diǎn)，公開的主要影響原因就是店租。”
這里說的是平均數(shù)，具體到不同品類商品上，會有一些針對性調(diào)整，并不統(tǒng)一。
張彥明對老王說：“我們的超市不是這種模式。我們不壓貨款，現(xiàn)貨現(xiàn)結(jié)，雙方商談一個都能接受的出廠價格。
廠家只要保證產(chǎn)品質(zhì)量，按期如數(shù)的交到我們倉庫，就直接結(jié)款。
他不用擔(dān)心也不用負(fù)擔(dān)其他任何附加成本，所以這個廠價還是可以拿的很低的，廠家也有得賺，供貨和質(zhì)量就會很平穩(wěn)，有保證。
這樣，我們自己自由制定銷售價格，自己承擔(dān)日常和活動的費(fèi)用，可以隨時靈活機(jī)動的進(jìn)行調(diào)整?！?