西子灣順利開盤，喻示著秦然地產(chǎn)帝國的第一根頂梁柱穩(wěn)穩(wěn)地立了起來，不再是以前舢板亂搭建的破船，而是初步裹上了鋼板外殼的輪船。
國慶假期，秦然哪都沒去，一個人呆在宿舍里靜靜思考，接下來的戰(zhàn)略該如何實施。地產(chǎn)行業(yè)黃金年代即將開啟，憑借已經(jīng)站穩(wěn)腳跟的江南地產(chǎn)，秦然終于有了大展拳腳的機會。
第一個問題，要不要馬上開始踏入商業(yè)地產(chǎn)？
住宅市場已經(jīng)開始煥發(fā)新春，但商業(yè)地產(chǎn)卻依舊不慍不火，除了幾個大城市的寫字樓和單體百貨大廈過得去外，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還找不到合適的發(fā)展道路。秦然在心里對自己的商業(yè)地產(chǎn)公司已經(jīng)有了規(guī)劃，那就是興建大型的shoppingmall，即超級購物廣場。名稱他也已經(jīng)確定——江南廣場！要把江南廣場打造成購物、娛樂、消費、休閑中心，成為一座城市的商業(yè)地標(biāo)。到時江南廣場要覆蓋國內(nèi)一線、二線城市，遍布全國主要城市。但從1998年下半年來看，國內(nèi)人群的消費能力還有限，口袋里錢不多，打造商業(yè)中心地標(biāo)有些朝前。
而且作為第一個商業(yè)項目，秦然希望能夠一炮打響，成為國內(nèi)其他城市爭先模仿的對象。但現(xiàn)在，還找不到一塊合適的地方來建造江南廣場，而且造了出來可能市民消費能力沒跟上，也容易失敗。還是再等等吧，他在心里對自己說道，2000年時應(yīng)該可以小試身手。
第二個問題，何時進入滬東市？
滬東市作為國內(nèi)第一大都市，那里的市民住宅消費能力極強，在秦然看來就是一大塊肥肉，夠自己啃上十幾年。要是目前殺進去，開發(fā)的土地怎么拿到手？滬東市還沒有開始土地拍賣制度，現(xiàn)在開發(fā)商拿地都主要是協(xié)議出讓。作為一家外來戶，江南地產(chǎn)在當(dāng)?shù)卣疀]有過得去的關(guān)系，此時進入滬東市會有不小的阻力?？磥磉€是得等待，一是等滬東市出臺土地拍賣辦法，堂堂正正拿地開發(fā)；二是先把江浙省內(nèi)的三個城市基礎(chǔ)打好，湊集足夠資金再殺過去。
現(xiàn)在江州起了好頭，估計到明年年后，滬東市應(yīng)該會開始進行第一塊土地拍賣。不過為了以防萬一，秦然還是決定國慶后找人到滬東市看看其他當(dāng)?shù)毓臼诸^上有無合適的地塊轉(zhuǎn)讓。要是價格可以接受，那秦然就馬上買下正式進軍滬東市這個重鎮(zhèn)。
第三個問題，要不要準(zhǔn)備在國內(nèi)買殼上市？
1998年開始，國內(nèi)許多上市公司經(jīng)營困難，尤其是一些夕陽產(chǎn)業(yè)如紡織、零售、農(nóng)業(yè)加工等公司陷入困境，面臨連年虧損。國內(nèi)股票市場每年上市名額有限，都會優(yōu)先照顧國字頭企業(yè)，江南地產(chǎn)想幾年內(nèi)申請IPO幾乎不可能。要是可以買到合適的殼，就可以實現(xiàn)曲線上市的目的。買殼上市就是指非上市公司通過購買某家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，之后注入自己有關(guān)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實現(xiàn)間接上市。不過從98年開始，許多有實力的公司都想到了這招，一個干凈的殼資源已經(jīng)從7000萬炒到了1.2億。問題在于，你花錢收購這個公司的股權(quán)，有很大失敗的幾率，可能最后還是無法實現(xiàn)融資目的。到時前期投入的巨額資金不但成了流水，還有可能背上沉重的包袱。
不過一旦買殼上市成功，對秦然的誘惑力還是很大的?？梢耘涔扇谫Y，利用股民的錢來拿地發(fā)展，不用付任何利息，就算虧了也不會被追究責(zé)任。想了想，國內(nèi)的股民真是可憐，股市完全被上市公司當(dāng)作取款機了。
看來買殼上市也得提上議事日程，要尋找專門的人才負責(zé)，而且還要下手夠快，不然以后成本會翻番還不一定有好的殼資源。尋找集團的CFO的工作也迫在眉睫，需要他專門負責(zé)上市的事宜。這樣的人才需要到國際性大投行來尋找。
第四個問題，要不要成立旅游公司？
秦然預(yù)想中的旅游公司，不但只是旅行社，還會有酒店業(yè)務(wù)。迪加金龜島已經(jīng)在開發(fā)，既然已打定主意要以中國人為主要客源，那么成立自己的旅游社就迫在眉睫。不單在國內(nèi)需要和其他旅行社合作尋找客源，還要在迪加建立基地接待遠道而來的中國游客。到時商業(yè)地產(chǎn)的江南廣場，肯定會包含有酒店，將來酒店業(yè)務(wù)準(zhǔn)備全部劃入旅游公司。既然是地產(chǎn)帝國，那么今后大行其道的連鎖快捷酒店，秦然當(dāng)然會插上一腳。在國內(nèi)每一個縣市，都能見到江南集團的酒店標(biāo)志，是秦然的理想之一。
這樣的話，成立旅游公司也是明年需要辦妥的事情。不出意外的話，明年夏天金龜島就可以正式對外營業(yè)了。
想通了上述四大戰(zhàn)略問題，秦然又將面對戰(zhàn)術(shù)性難題。
江州接下來發(fā)展的重點是哪里？作為江南地產(chǎn)的老巢，江州下一步運作也很關(guān)鍵。秦然已經(jīng)在心里確定了目標(biāo)之一，就是B2地塊的西子灣三期要在元旦時公開發(fā)售。當(dāng)然發(fā)售時肯定不是現(xiàn)房，不過樓盤主體應(yīng)該已經(jīng)完工。三期2328套商品房，均價4000元/平，將會給公司帶來豐厚的利潤。目標(biāo)之二就是準(zhǔn)備開發(fā)A1地塊，打造國內(nèi)最頂尖的豪宅。一是回籠資金，二是進一步提升江南地產(chǎn)的地位。A1地塊國慶后就要招標(biāo)設(shè)計方案，然后元旦左右就要動工，因為面積不大，1999年五一假期時就可以全部竣工亮相向全世界推薦。
至于汶州、寧博的首個樓盤，因為開工時間差不多，秦然決定把它們定在1999年農(nóng)歷新年期間開盤。過年時，外出經(jīng)商從政的人都回家團聚，又有假期是一個很合適的開盤時間。江州作為首府，對省內(nèi)的汶州、寧博具有輻射影響力，西子灣一期的成功已經(jīng)樹立了江南地產(chǎn)的良好形象，過年時開盤熱賣秦然估計問題不大。汶州接下來將會開始25萬平的大型小區(qū)開發(fā)，這將會是分公司經(jīng)理陳浩在明年的工作重點。
讓秦然比較擔(dān)心的是寧博舊城改造拆遷問題，江南地產(chǎn)已經(jīng)打了1000萬款項到當(dāng)?shù)卣?，由他們負?zé)前期拆遷工作。但據(jù)當(dāng)?shù)貑T工傳來的消息，進展十分緩慢，許多原住民都不愿意搬遷，要求原地安置?，F(xiàn)在對舊城改造的設(shè)計方案還沒有出來，所以對居民的安置方案也遲遲不能定下，國慶后秦然要抽出精力來解決這方面的問題。因為按照計劃，寧博的第二個項目就是32萬平的舊城改造。
此外，還有就是要繼續(xù)儲備土地的問題，雖然江南地產(chǎn)在三個城市都有項目動工，但儲備量明顯不足，僅夠一年的開發(fā)量。所以還要繼續(xù)準(zhǔn)備資金拿地，滾動循環(huán)發(fā)展，在當(dāng)?shù)厣罡氉飨氯ァ?br/>
明確了戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的問題，又到秦然的幸福時刻，既然西子灣二期已經(jīng)售罄，那么他開始盤點一下二期項目的收益情況。
成本方面，土地款花了2.78億，設(shè)計費3600萬，前期投入8300萬，這里一共是3.97億。然后進入施工售賣階段，主體施工費6.3億，景觀施工費8800萬，公司運營和營銷費用3500萬，融資利息費用9000萬，這里又是8.43億。兩大項合計加一起成本達到了12.4億元。
收入方面，內(nèi)銷時賣出2546套掙了11.5億，正式開盤當(dāng)天剩下的1489套又賣了7.38億，加上4200個車位估算收入的1億，再算上沒有發(fā)售的1.8萬平商業(yè)地產(chǎn)面積作價0.9億，整體收入達到了20.78億。
扣除預(yù)提的稅費2.5億，西子灣二期江南地產(chǎn)掙了約5.88億，利潤率達到了28%，是一期的兩倍收益。原因主要在于一是提前低價拿到了土地，二是容積率變大能提供更多的房源，三是快速復(fù)制資金壓力小還趕上好時機開盤即售罄。
果然有了第一桶金，再賺取第二桶的時候就方便多了。資本為王，高投入高收益，秦然的西子灣項目實在堪稱地產(chǎn)界國內(nèi)一流的操盤典范。
對照豐厚的收益，就不難理解秦然對屬下的大方。高薪和高福利，只占到秦然高額收益的一小部分。待遇留人、感情留人、發(fā)展留人，是他一向以來對人才的策略。他記得很清楚，在上一時空就有一位房地產(chǎn)大老板是因為某個項目幫公司掙了好幾億，結(jié)果年薪卻不足20萬，想爭取高薪不得最后怒辭下海創(chuàng)出了一大片天地。
在秦然的戰(zhàn)略中，集團公司要進入各方面相關(guān)領(lǐng)域，單靠他一個人肯定是不行的。所以他需要的是專業(yè)化的團隊幫忙打理，找到合適的人才并配給其相應(yīng)的待遇，秦然相信這樣做的話凝聚人心、匯集人才便不在話下。
既然華人李首富能給到屬下上億的年薪，創(chuàng)造出“打工皇帝”，那么秦然相信自己也會有這樣的胸襟，打造出內(nèi)地的“打工皇帝”！