時(shí)間匆匆，轉(zhuǎn)眼來到1962年。
元旦過后，長江實(shí)業(yè)總部（環(huán)球大廈13~17層）。
林志超坐在寬敞的辦公室里，正在翻閱資產(chǎn)、財(cái)務(wù)報(bào)表。
長江實(shí)業(yè)的資產(chǎn)分為三個(gè)部分——發(fā)展地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、綜合業(yè)務(wù)（公仔面）。
其中，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)有（現(xiàn)價(jià)值約2.5~3億港幣）：
中環(huán)：盈置大廈、保利大廈、環(huán)球大廈、美的大廈（在建）；
銅鑼灣：華登大廈（大丸百貨）、新天地大廈（新天地購物中心）；
九龍區(qū)：美麗華酒店、美麗華購物中心、荔枝園游樂園、觀塘工廠大廈
新加坡：大丸百貨中心
其中，發(fā)展地產(chǎn)的資產(chǎn)有（現(xiàn)價(jià)值3.5~3.7億）：
在建樓盤——希云街樓盤（售出五幢，剩下兩幢樓），渡船街‘德?；▓@’（8幢大廈，3000個(gè)住宅單元）。
儲(chǔ)備地皮——約120萬平方尺的港九市區(qū)地皮。
也就是說，所有的物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)高達(dá)6~6.5億港幣，升值迅速。
這是因?yàn)椋?br/>
比如，德?；▓@20萬平方尺的地皮，若按照當(dāng)前地皮價(jià)格，大概是4000萬不到一點(diǎn)；但若是按照3000個(gè)住宅單元計(jì)算，總價(jià)值就是1.6億以上。
而且，所有的物業(yè)和地皮，都已經(jīng)出現(xiàn)很大的升值。
長江實(shí)業(yè)在過去一年，總計(jì)售出990個(gè)住宅單元，獲得利潤約3500萬的盈利，商業(yè)地產(chǎn)收益2200萬，股市收益1000萬、保利建筑獲得500萬盈利（自家的項(xiàng)目也計(jì)算在內(nèi)）、石礦企業(yè)不計(jì)算（投資階段），總計(jì)利潤獲得7200萬港幣。
地皮回籠資金400萬（希云街地皮），總計(jì)回籠資金7600萬。
支出方面：
一般只計(jì)算商業(yè)建筑的支出、購買地皮的支出，美的大廈建筑費(fèi)在2000萬、購買地皮花費(fèi)約2000萬。
而德?；▓@的建筑費(fèi)，因?yàn)闀?huì)采用‘售樓花’模式，所以一般直接核算利潤，建筑費(fèi)不算支出（前期采用少量的貸款模式）。
最終，長江實(shí)業(yè)擁有8800萬的現(xiàn)金流，其中接待給廖創(chuàng)興銀行的1000萬港幣，廖烈文兄弟通過物業(yè)銷售，已經(jīng)進(jìn)行了還清。
也就是說，在廖寶珊死之后，廖烈文兄弟繼續(xù)出售了一部分物業(yè)，進(jìn)行償還債務(wù)。
“老板，會(huì)議時(shí)間到了！”
“好，我馬上來！”
隨后，林志超收回思緒，朝著會(huì)議室走去。
差不多十幾個(gè)長江實(shí)業(yè)的高層，齊聚一堂，大家都非常高興，又是豐收的一年。
重要的是，香港的地產(chǎn)經(jīng)歷‘廖創(chuàng)興銀行擠提’過后，很快就恢復(fù)正常，繼續(xù)攀升。仿佛，就沒有出現(xiàn)什么事情一樣，大家已經(jīng)忘記了，畢竟又不是自己倒霉。
“開始吧！”
隨著林志超坐下，高層們紛紛發(fā)言總結(jié)。
長江實(shí)業(yè)現(xiàn)在如果上市，市值一定不會(huì)輸給置地公司，而且還是不算儲(chǔ)備地皮的情況下。
畢竟置地公司雖然坐擁七八幢中環(huán)核心地區(qū)的大廈，但都是老式大廈，并沒有重建，所以不足為慮。
而長江實(shí)業(yè)則掌握著九龍、港島的零售商業(yè)，同樣擁有四幢大廈，而且還是高層住宅大廈，更不要說在發(fā)展地產(chǎn)領(lǐng)域的霸主地位了。
去年雖然只是銷售了990個(gè)住宅單元，但整個(gè)香港才銷售10800個(gè)住宅單元（一手），占比也是9%左右。
當(dāng)然，長江實(shí)業(yè)若是在1972年上市，肯定是要剔除寫字樓大廈、儲(chǔ)備地皮等物業(yè)的。
美麗華酒店總經(jīng)理Jason（杰森），匯報(bào)道：“去年，美麗華酒店的全年入駐率在85%，主要來自來港旅游的游客，其次才是本地客戶.九龍區(qū)目前的競爭對(duì)手是半島酒店、國賓酒店，其中半島酒店僅220間客房，又是本地老牌豪華酒店，不算直接競爭對(duì)手；而九龍的國賓酒店是今年開業(yè)的豪華酒店，我們兩家競爭較大，不過國賓酒店屬于四星級(jí)酒店，房間數(shù)量雖然有400多間，但檔次和面積遜色很多今年，美麗華酒店的入駐率要突破90%?！?br/>
林志超點(diǎn)點(diǎn)頭，隨即說道：“怡和、半島酒店是不會(huì)善罷甘休的，九龍倉那邊可能會(huì)迎來改變。整體來講，香港酒店業(yè)發(fā)展的契機(jī)已經(jīng)到來，會(huì)出現(xiàn)更多的酒店。當(dāng)然，這不是壞事，說明香港酒店業(yè)市場很大。”
大家聽得很認(rèn)真。
雖然Jason講英文，也聽不懂中文，但大家卻聽得懂英文。
這種會(huì)議，Jason也只需要關(guān)注他負(fù)責(zé)的美麗華酒店即可，其它也沒有必要聽懂。而且，他一般很少出席會(huì)議，每周一次的公司會(huì)議極少出席，都是黃昌宏通知他開會(huì)，他便來。
而美麗華酒店確實(shí)發(fā)展不錯(cuò)，第一年就創(chuàng)造了85%的入駐率，可見大環(huán)境是很不錯(cuò)，再加上美麗華酒店各方硬件設(shè)施、軟件設(shè)施，都是拉滿了的。所以預(yù)計(jì)在1962~1966年的這五年時(shí)間，平均還是能保持90%的入駐率。
而香港的酒店業(yè)在行情好的時(shí)候，回報(bào)率可以達(dá)到8~12%；而其它國家的酒店行業(yè)，回報(bào)率僅6~8%。行情一般的時(shí)候，甚至只有5~6%，僅僅是在收利息。
之所以大家樂此不彼的投資，大概是因?yàn)楝F(xiàn)金流高，容易貸款。而林志超之所以投資，無非是‘好面子’而已，當(dāng)然他也是因?yàn)橹?，香港的酒店業(yè)回報(bào)率還是全球最高的。
“胡經(jīng)理，你們銷售部打算如何分配樓盤計(jì)劃？”
胡兆煦心里有些好奇，畢竟老板自己不是講過嘛？
但他還是認(rèn)真回答道：“目前，長江實(shí)業(yè)有兩個(gè)在建地盤——希云街、渡船街，還有一個(gè)在策劃的銅鑼灣半山豪宅。希云街和渡船街一共是3360個(gè)住宅單元，打算分成三年出售，即平均每年銷售在1120個(gè)左右。至于銅鑼灣的半山豪宅，每個(gè)單位差不多可以銷售15萬港幣，預(yù)計(jì)是128個(gè)住宅單元?！?br/>
銅鑼灣這個(gè)樓盤，面積是3.9萬平方尺，采用沉箱技術(shù)，建造一幢豪華住宅大廈。而每個(gè)單元在1500~1800平方尺左右，算是半山豪宅了，有泳池、會(huì)所等設(shè)施。
林志超說道：“銅鑼灣半山這個(gè)樓盤，后續(xù)用于出租吧！然后每年銷售1100個(gè)住宅的計(jì)劃，也差不多。不過今年肯定是地產(chǎn)爆發(fā)年，港府要拿出不少地皮拍賣，我們可以再拿兩個(gè)小地盤，立即開發(fā)，算是作為補(bǔ)充，一年銷售1500個(gè)住宅，還是要的?！?br/>
如果在1962~1964年，這三年時(shí)間不拿地，也完全說不過去；所以每年干脆拿兩個(gè)小地盤，拿完就開發(fā)，利潤雖然沒有囤地高，但也一年應(yīng)該也有35%以上。
胡兆煦點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“好的，我記下來了！”
如果林志超不在香港，可能會(huì)是黃昌宏和胡兆煦聯(lián)合去拍地，他現(xiàn)在很放權(quán)的。另外一方面，如果有優(yōu)質(zhì)的中環(huán)商業(yè)大廈地皮，林志超可能要爭奪。
至于每年供應(yīng)1500個(gè)住宅單元，并不算很多，按照去年的標(biāo)準(zhǔn)也才15%；而林志超預(yù)測，1962~1965年這幾年，香港供應(yīng)住宅單元將逐步提升至1965年的近30000個(gè)。
這是因?yàn)?，今年港府就?huì)提出減少20%地積比，也就是同樣的地皮要少建20%的面積，1966年正式執(zhí)行。
正因?yàn)槿绱耍械仄さ闹脴I(yè)商開始拼命趕在1966年之前建完，而銀行也拼命的將資金投資在地產(chǎn)上。
一場會(huì)議下來，所有高層有一個(gè)共同的想法——那就是老板真的很穩(wěn)！
三年內(nèi)的計(jì)劃，都已經(jīng)基本制定好了。
怡和大班約翰·凱瑟克再次帶著兒子亨利·凱瑟克，來到美麗華購物中心考察和參觀。自去年怡和上市后，凱瑟克家族便徹底掌握怡和集團(tuán)，而在之前，更像是一個(gè)多個(gè)家族的合和公司。
因?yàn)槠渌募易搴凸蓶|紛紛不看好香港的前景，凱瑟克家族便在倫敦三家商業(yè)銀行的支持下，收購了其他人的部分股權(quán)，徹底成為怡和系的控制家族。
“父親，這個(gè)林志超財(cái)勢雄厚，頭腦又非常聰明，現(xiàn)在居然擁有港九的零售商業(yè)霸權(quán)，甚至在九龍還擁有這樣一座豪華的酒店，可謂財(cái)源滾滾?！焙嗬P瑟克稱贊道。
約翰共有兩個(gè)兒子——亨利、西門，亨利·凱瑟克剛剛從澳洲回到香港任職怡和董事。
“雖然他的頭腦和財(cái)勢都不錯(cuò)，可惜卻沒有一幅好地皮。我們擁有九龍倉，各方面地理位置都比這里好。所以，在九龍倉的1號(hào)碼頭投資一幢購物中心，那么便可以斬?cái)噙@里的客流。”約翰·凱瑟克語氣之中帶著一絲輕蔑，又有一些得意。
九龍倉的一號(hào)碼頭，面積非常大，抵達(dá)香港的游輪都會(huì)在那里下客。與此同時(shí)，又是三面瀕海、得天獨(dú)厚的位置，確實(shí)是修建購物中心的好地方。
亨利·凱瑟克說道：“九龍倉的資金，恐怕拿不出幾千萬港幣，去修建大型購物中心。不過這種事情對(duì)香港的經(jīng)濟(jì)，以及對(duì)維多利亞港的兩邊景色，都是極好的事情，我們倒是可以向港府求助。”
約翰凱瑟克眼前一亮，說道：“好，這件事就由你來策劃，盡快籌集資金、拿出方案，將一個(gè)比美麗華購物中心更大、造價(jià)更高的購物中心。而且你說得對(duì)，這件事可以讓港府幫助一下，他們不會(huì)拒絕的，因?yàn)檫@就是維多利亞港的地標(biāo)性建筑?！?br/>
他很滿意兒子的想法，最近他還一直很愁資金的事情。怡和系雖然有兩個(gè)旗艦，香港地產(chǎn)也非常旺盛，但此時(shí)九龍倉和置地并不是收益很高。
而怡和雖然才剛剛集資四億多，但這些資金卻更多的會(huì)被投資至海外。凱瑟克家族要將怡和打造成一家世界性的集團(tuán)，而不是遠(yuǎn)東的一家大洋行。
當(dāng)年被沒收三千萬英鎊，便是吃虧在資產(chǎn)太集中在遠(yuǎn)東。
亨利·凱瑟克說道：“沒問題！”接著他又說道：“這個(gè)美麗華酒店也做的很好，以后九龍倉也要在那里發(fā)展酒店業(yè)。”
約翰說道：“一步步來！明年中環(huán)的文華酒店就要開業(yè)，九龍這邊就暫時(shí)緩一緩。”
亨利·凱瑟克點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“我明白了！”
討論完工作上的事情，亨利·凱瑟克說道：“林志超這個(gè)華人，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展迅速，真是讓人不可思議！”
約翰·凱瑟克畢竟經(jīng)歷很多事情，也經(jīng)歷過當(dāng)年怡和被沒收資產(chǎn)等，看過太多的輝煌，所以說道：“他發(fā)展太快未必是好事，想必負(fù)債率一定很高。一旦航運(yùn)有大風(fēng)險(xiǎn)，那么就是傾家蕩產(chǎn)?！?br/>
畢竟沒有上市，這些人哪里知道林志超有多少資產(chǎn)。
簡單來說，大家都不知道長江工業(yè)集團(tuán)賺不賺錢，會(huì)不會(huì)虧本等問題；航運(yùn)公司也是如此，大家不知道林志超有多少錢，更不知道有多少債務(wù)。
亨利·凱瑟克聽到父親這樣講，很快也對(duì)華資不屑一顧起來。怡和系以九龍倉、置地為雙翼的模式已經(jīng)建立，三家公司都具備遠(yuǎn)超華資的實(shí)力，而且還是上市公司，資金可以通過多種渠道來籌集。
此時(shí)林志超也猜測出，一旦美麗華購物中心經(jīng)營，很快會(huì)引起九龍倉的反應(yīng)。海運(yùn)大廈可能會(huì)提前一年多建立，屆時(shí)會(huì)對(duì)美麗華購物中心形成壓力。
當(dāng)然，香港的經(jīng)濟(jì)、旅游也是在發(fā)展中，倒也容得下競爭。影響是有，但不是太大。
真正和英資干的時(shí)間，還得是七十年代。
1月中旬。
“利生，我們規(guī)劃建造的百德新街，怎么樣？”林志超以朋友的口吻，朝著利銘澤炫耀道。
兩人在五十年代初，因?yàn)橘I賣‘使館大廈’而結(jié)識(shí)，后來利澤銘又主動(dòng)出售給林志超希慎道2號(hào)的‘華信大廈’舊址。
利銘澤看著繁華的百德新街，頓時(shí)佩服的說道：“沒有想到，銅鑼灣也有今天的繁榮，無疑長江置業(yè)是最大的改變者。百德新街、希云街、華信大廈，都是帶動(dòng)了周圍的發(fā)展。特別是百德新街這里，大丸百貨的客流量，更是讓我看到銅鑼灣的發(fā)展前景?！?br/>
希慎置業(yè)擁有大量的物業(yè)在銅鑼灣，銅鑼灣如果能發(fā)達(dá)，他們是最高興的了。而利銘澤掌管著希慎置業(yè)，自然非常明白這一點(diǎn)，當(dāng)初他出售希慎道2號(hào)的地盤，就是希望林志超能來銅鑼灣發(fā)展。
林志超笑著說道：“大丸百貨的客流量是我也沒有想到的，現(xiàn)在我這邊的新天地購物中心壓力大增。好在，兩種購物模式能起到互相促進(jìn)的作用，相信今年暑假能在這里一炮雙響。”
華登大廈、新天地大廈，甚至用天橋來連接，也就是說，逛完大丸百貨還可以來新天地購物中心。
而這種大廈的人行天橋，更是香港的獨(dú)一份，屬于開創(chuàng)新的設(shè)計(jì)。
利銘澤點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“我就佩服林先生的創(chuàng)新手段，對(duì)香港地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，絕對(duì)是最大的。”
林志超謙虛的說道：“哈哈，不敢這樣說，都是被逼出來的。”
確實(shí)可以理解為被逼出來的，因?yàn)楫?dāng)初港府允許建高樓后，置業(yè)公司要想出售高樓，就必須解決各種麻煩的問題，否則買家就會(huì)有疑慮。
很多創(chuàng)新，都是需要解決某些問題，而產(chǎn)生的。
隨后，林志超帶著利澤銘在百德新街轉(zhuǎn)悠起來，他并不是特意炫耀什么的，而是有原因的。
“利生，要想銅鑼灣成為香港的零售區(qū)域，或者說銅鑼灣要想真正的發(fā)展起來，有一個(gè)工程必須要做?！?br/>
利銘澤聞言，立馬謙虛的說道：“林生請(qǐng)講！”
林志超隨即拋出一個(gè)驚天事情，他認(rèn)真的說道：“那就是修建一條連接港島、九龍的海底隧道，而港島這邊的出入口，唯有選擇在銅鑼灣，才是更好的。這樣一來，銅鑼灣也會(huì)因?yàn)檫@條隧道，變得更加繁榮起來?！?br/>
利銘澤大吃一驚，說道：“修建海底隧道的工程太過龐大，港府未必愿意投資。莫非林先生說的是，你愿意牽頭投資這個(gè)工程？”
林志超點(diǎn)點(diǎn)頭，坦然說道：“這個(gè)工程看似龐大，也許投資是2~3億港幣，但隨著香港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，港九迫切需要經(jīng)濟(jì)更加緊密聯(lián)系，這個(gè)隧道回本很容易，是一個(gè)非常不錯(cuò)的基建投資。我的想法是，集合華資、英資，大家一同組建團(tuán)隊(duì)，湊集資金，又充分利用銀行貸款，完成這個(gè)項(xiàng)目?！?br/>
利銘澤思考一番后，說道：“這個(gè)工程確實(shí)對(duì)香港百利無一害，港島和九龍本該需要緊密的聯(lián)系。我愿意加入這個(gè)項(xiàng)目！”
林志超可不僅僅是拉投資，而是在拉人氣，便說道：“晚點(diǎn)我們聯(lián)系一群有意向的投資財(cái)團(tuán)后，可由你在立法局提出，先讓港府承建，若是港府無意承建，便交給民間團(tuán)隊(duì)承建。如果是民間承建的話，40年收費(fèi)權(quán)還是可以要的?！?br/>
利銘澤點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“確實(shí)！這件事不管是從各方面來講，都是不錯(cuò)的投資。”
隨后，兩人認(rèn)真的交談了詳細(xì)的規(guī)劃，最后是一拍即合。
林志超投資紅磡海底隧道，并不是為了利益，可能收回成本后，稍微賺一點(diǎn)，九十年代就會(huì)交給港府。
畢竟這種收費(fèi)模式，若是太過貪心，怕是罵聲一片。
當(dāng)然他也不是做虧本買賣，說不定10年就收回成本，再賺點(diǎn)利潤，20年時(shí)間就還給港府了。
雖然說要投資三億，但可以70%貸款，剩下的則由各財(cái)團(tuán)分擔(dān)；0.9億的投資啟動(dòng)資金，也不是一年拿出來，更不是一個(gè)財(cái)團(tuán)拿出來。
至于找那些財(cái)團(tuán)，林志超覺得會(huì)德豐、匯豐應(yīng)該沒有問題，華資再加上林志超、利銘澤，差不多也足夠了。
林志超一個(gè)人占大頭也沒有問題，區(qū)區(qū)幾千萬，就以長江工業(yè)集團(tuán)的名義投資，反正那邊有錢。
至于時(shí)間上，林志超覺得1962~1964年立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，1965~1968年修建；這樣一來，比前世足足提前四年時(shí)間。
這是對(duì)香港有大益處的！
(本章完)
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