各位同學聽到趙啟學的問題都陷入沉思，他們都沒有仔細查閱這方面的資料，自己就不敢站起來胡亂作答。趙啟學見沒有同學起來回答這個問題，就說道：“既然沒有同學回答，我就給各位同學講講這里面的事情吧。我對我國對建設(shè)資金的監(jiān)管不是非常了解，查到的資料也非常少，也不好回答這樣的問題。不過我們可以討論一下為什么開發(fā)商能將房屋的預(yù)售款和銀行貸給購房人的剩余價款挪作他用?！?br/>
    “各位同學都知道，我國實行的是房屋預(yù)售制度，當房屋封頂以后，開發(fā)商就可以申請房屋預(yù)售證，開始對房屋進行買賣了。購房人交完房屋的首付款，和銀行簽訂了貸款合同，銀行就會將房屋剩余的價款給到開發(fā)商，開發(fā)商根據(jù)工程實際進度將錢付給施工方和供貨商。在房屋的價款中，實際上分為建筑工程費用和土地使用費，在房屋價格比較高的城市，土地使用費占據(jù)非常大的一部分，而實際用于建筑工程的費用其實是比較少的。”

    “開發(fā)商對一個房地產(chǎn)項目進行開發(fā)，土地轉(zhuǎn)讓費用占用它大量的資金，這筆費用有可能是通過銀行貸款或其他融資手段籌集來的。開發(fā)商取得房屋預(yù)售證后，對房屋進行買賣，所得的房屋價款就要用于支付這部分土地轉(zhuǎn)讓費，當然還有前期的開發(fā)費用，這就是為什么開發(fā)商會將大量的售房款轉(zhuǎn)移走的原因。如果房屋的銷售預(yù)期不是很好，開發(fā)商就可能將全部的售房款轉(zhuǎn)移走，用于支付開發(fā)商的土地轉(zhuǎn)讓費，開發(fā)商就沒有現(xiàn)金支付給施工方和供貨商，從而導致建筑出現(xiàn)停工，甚至爛尾的情況?！?br/>
    “當然了，有的同學會說，如果開發(fā)商前期已經(jīng)用自己的資金將土地轉(zhuǎn)讓費付清了，不需要再支付土地的轉(zhuǎn)讓費，開發(fā)商就不會將售房的價款轉(zhuǎn)移走了吧。我陰確地告訴你，開發(fā)商還是會將售房的價款進行轉(zhuǎn)移的，商人都是逐利的，他們不會將大量的資金閑置在這個項目上，而是將資金用于其他的目的，最常見的方式就是購買新的土地，作為公司的儲備用地。這樣的話，開發(fā)商會留有足夠的資金用于現(xiàn)在項目的建設(shè)，很少出現(xiàn)爛尾的情況。但是，也存在這樣的一種可能，開發(fā)商新購買的土地費用非常巨大，就不得不將這個項目所售的房款用于購買新的土地，甚至從在建的幾個項目上抽取資金，這就導致在建的項目資金不足。如果這個開發(fā)商的資金沒能及時周轉(zhuǎn)過來，就可能同時出現(xiàn)幾個項目成為爛尾樓的現(xiàn)象?！?br/>
    “每一個開發(fā)商都不希望自己的項目出現(xiàn)爛尾樓的情況，如果某個項目因為資金周轉(zhuǎn)不暢，不能及時支付施工方和供應(yīng)商的費用，導致項目的停工，暫時也不會出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象。開發(fā)商如果在短時間內(nèi)能夠獲得資金的周轉(zhuǎn)，也能讓這個項目重新建設(shè)起來。如果開發(fā)商在短時間不能獲得資金周轉(zhuǎn)，項目出現(xiàn)了長時間的停工，開發(fā)商除了對施工方和供應(yīng)商支付應(yīng)付的費用，還有大量的賠償外，同時還得對重新施工投入大量的金錢。有同學可能會問，為什么要重新投入大量的金錢呢？因為建筑物沒有完全建成，不能形成自我的保護作用，在各種天氣的影響下，對建筑物進行了破壞，不得不拆除了重新建設(shè)。還有施工方的設(shè)備因為停工撤出施工現(xiàn)場，現(xiàn)在也需要重新進行搭設(shè)，這也是非常大的一筆費用。這樣就很可能導致這個項目后續(xù)的建設(shè)不能為開發(fā)商帶來比較好的收益，甚至會出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，開發(fā)商為了自己的利益，就有很大可能放棄項目繼續(xù)建設(shè)的，這就出現(xiàn)了爛尾的情況?！?br/>
    唐糖站起來說道：“，趙會長的分析非常有道理，不過有些缺失，我來對爛尾樓出現(xiàn)的原因進行補充一下。一個項目的后續(xù)建設(shè)不能為開發(fā)商帶來收益不應(yīng)該是開發(fā)商放棄繼續(xù)建設(shè)的原因，這里面有其他因素存在的。一棟建筑封頂后，還需要花大量的建筑費用的。如果一個項目的營銷工作做得非常好，項目的品質(zhì)也非常好，這個項目建筑封頂后沒多久就可能出現(xiàn)房屋基本售賣完畢的情況，開發(fā)商也就拿到了絕大多數(shù)的房款，后續(xù)的建設(shè)費用對開發(fā)商而言肯定是不經(jīng)濟的。如果單從開發(fā)商逐利這方面來看，開發(fā)商就會轉(zhuǎn)移售賣房款，不會繼續(xù)對項目進行建設(shè)了，這樣它的利益才是最大的?！?。

    “不過現(xiàn)實中基本沒有這種情況發(fā)生的，每個開發(fā)商都有做人的底線，也是比較良善的，沒有因為收到了售房款而停止項目的建設(shè)，而是按照合同的約定建設(shè)完了所有的房屋，交給了購房人滿意的房屋。至于有些開發(fā)商出現(xiàn)了爛尾樓的現(xiàn)象，很大可能是自己的資金周轉(zhuǎn)不靈，出現(xiàn)了比較大的缺口。即使后來有了足夠的資金，由于項目停工時間非常久的原因，會讓開發(fā)商淡化對這個項目的責任，在后續(xù)的建設(shè)對這個項目沒有收益的前提下，會繼續(xù)暫停對這個項目的建設(shè)，將公司的資金用于其他有收益的項目的。所以，一個項目是否會爛尾，不僅僅是開發(fā)商自己資金不足的緣故，還涉及到人性的一面，時間拖得越長，越會對開發(fā)商產(chǎn)生不好的影響。各位同學可以設(shè)身處地想一想，如果你是開發(fā)商，是愿意將資金投入到新的項目賺取利潤，還是投入到以前的沒有收益，甚至會虧損的項目，當然這個項目的完成會給你卸掉一部分責任？”

    趙啟學說道：“唐糖副會長的觀點非常獨到，這確實是我和各位同學非常容易忽視的問題。責任對每個人都非常重要，可能各位同學都沒感受到自己身上有什么樣的責任。當我們應(yīng)諾某一人，我們其實就肩負了一份責任，像我們大學生，進入大學讀書，就肩負了好好學習，完成各位老師布置作業(yè)的責任。我們今天在這里討論爛尾樓的問題，就有責任盡量地發(fā)揮自己的才智來解決這個問題，這也是我們各位的一項責任。當然每個人對責任的認知程度是不一樣的，對事情的態(tài)度也會有非常大的差別，而且還會因為時間的關(guān)系，將自己的責任變得越來越淡，越來越模糊，甚至有消失的情況發(fā)生。我們的大學生剛進入大學，基本上都是帶著滿腔的熱情進行學習的。可是隨著時間的流逝，周圍環(huán)境的影響，有的同學可能會忘卻自己學習的初衷，慢慢熄滅了自己學習的熱情，導致自己的學習不努力，出現(xiàn)成績下滑的現(xiàn)象。話題有些說偏了，回過頭來，我們在思考解決爛尾樓的同時，先來考慮一下怎樣避免購買到爛尾樓吧，各位同學請積極發(fā)言?！?