周五的時(shí)候，林榮亨收到一個(gè)邀請，郭德勝邀請林榮亨明天參加一個(gè)朋友之間的聚會。

    自上次恒大地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)合作開發(fā)了一個(gè)工業(yè)樓宇項(xiàng)目之后，大家倒是熟絡(luò)起來，偶爾會聚在一起討論一下地產(chǎn)的形勢。

    此時(shí)，正是華資地產(chǎn)五虎崛起的時(shí)候，因?yàn)樗麄冊?967年地產(chǎn)低潮時(shí)，大肆購買了地產(chǎn)原料——地皮和舊樓，自1969年地產(chǎn)轉(zhuǎn)旺后，這些抄底的地產(chǎn)商從原本的中型地產(chǎn)公司，開始朝著大型地產(chǎn)商發(fā)展了。

    所以，要是在1969年以前，什么‘華資地產(chǎn)五虎’根本就只是香江的中型地產(chǎn)商，甚至只能算小型地產(chǎn)商。

    比如說李超人的長江實(shí)業(yè)，在1967年以前只能是一家小型的地產(chǎn)商，甚至還算不上地產(chǎn)商；然后趁著別人大肆拋售物業(yè)，李超人將所有的積蓄全部拿出來購買那些舊樓，然后趁著1967年人工和物價(jià)低，翻新一下租賃出去；自1969年地產(chǎn)轉(zhuǎn)旺，李超人的實(shí)力就相當(dāng)于增加了兩三倍，一舉踏入中型地產(chǎn)商行業(yè)。

    比如鯊膽彤，在1968年地產(chǎn)低谷時(shí)，獨(dú)資和合資購買了20多個(gè)地盤；1969年地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)旺，財(cái)富立馬呈幾何級增長。比方說1968年這些人只有1000萬港幣，他們將之購買成物業(yè)，那么到了1970年的時(shí)候，就是不做開發(fā)，資產(chǎn)也會變成三倍。這種資產(chǎn)增長速度，很快將原來的大型地產(chǎn)商趕上，這也是為什么‘華資地產(chǎn)五虎’有三虎在六十年代是名聲不響的地產(chǎn)商。

    新鴻基就更厲害了，上市時(shí)的物業(yè)資產(chǎn)都有兩到三億港幣，這還不包括三人有各自的私人地產(chǎn)公司；1967年的時(shí)候，李兆基在加拿大考察移民的事情，他發(fā)現(xiàn)自己只有1000萬港幣，在加拿大可以生活的很好，但是不能在事業(yè)上有突破，變回到了香港發(fā)展。待1972年三劍客分家的時(shí)候，李兆基已經(jīng)可以分到5000萬港幣的物業(yè)和現(xiàn)金，他私人地產(chǎn)公司還有20多個(gè)地盤，當(dāng)時(shí)身家已經(jīng)是1億港幣以上。五年時(shí)間，10倍以上的回報(bào)率，可見香江的地產(chǎn)也漲幅之高。

    郭德勝就不用說了，不僅是三劍客意志最堅(jiān)定的，李兆基還跟著馮景禧去加拿大考察一番，郭德勝是一門心思在香江發(fā)展；更不要說，他的代理的拉鏈、尼龍等產(chǎn)品，在六十年代初期每年就可以有幾百萬港幣的收益，恐怕到了1972年，郭德勝的身家已經(jīng)是大幾億港幣的級別了。

    至于合和地產(chǎn)，雖然是在1969年成立的，但胡應(yīng)湘的父親胡忠是香江的‘的士大王’，家族還有一家老牌地產(chǎn)公司——中央建業(yè)。業(yè)界和媒體在1972年‘華資地產(chǎn)五虎’上市時(shí)，最看好的地產(chǎn)公司，就是胡應(yīng)湘的合和地產(chǎn)；因?yàn)楹鷳?yīng)湘是美國名牌大學(xué)普林斯頓大學(xué)土木工程系畢業(yè)，回港在港府的工務(wù)局做則師和技術(shù)官員，上市前，可以從匯豐銀行借到1500萬港幣。所以在股市正旺的時(shí)候，合和市值最高，一度高達(dá)36億港幣；若不是假股票事件，合和也不至于落后四大家族。

    恒隆地產(chǎn)是進(jìn)入地產(chǎn)最早的‘華資地產(chǎn)五虎’，在50年代初就已經(jīng)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)；得益于60年代初與港府的一次換地交易，實(shí)力迅速壯大；當(dāng)時(shí)港府需要恒隆擁有的九龍荔枝園后面的一個(gè)山頭，興建瑪嘉烈醫(yī)院，于是用何文田山與恒隆交換；恒隆在何文田山發(fā)展期恒信苑住宅樓宇，大賺一筆，奠定了公司日后在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

    ‘華資地產(chǎn)五虎’實(shí)力不俗，恒大地產(chǎn)卻也不落后于他們，甚至還略有勝出，特別是商業(yè)樓宇上面；當(dāng)然，若是將銀行貸款拿出來比較，恒大地產(chǎn)的實(shí)力卻是落后于新鴻基了。

    此時(shí)，林榮亨也不敢大肆發(fā)行新股了，主要原因有兩個(gè)：

    第一，自己的股票已經(jīng)被稀釋到61%左右，實(shí)際只擁有52%，因?yàn)橛?%的股份是林榮亨從萬國寶通銀行借錢購買的物業(yè)，然后再納入恒大地產(chǎn)，增持了9%的股份，當(dāng)然也是自己的股份。股份變少，就意味著林榮亨在高點(diǎn)套現(xiàn)的資金變好，所以林榮亨要想在1973年到1974年抄底，需要注意一下了。

    第二，恒大地產(chǎn)的很多利好套路已經(jīng)用過了，需要慎重再用，就算有套路，也要留著1972年地產(chǎn)高潮時(shí)利用。

    ......

    第二天，林榮亨來到中環(huán)的陸羽茶樓，走進(jìn)雅間一看，還真是明年的‘華資地產(chǎn)五虎’，以及恒生銀行的何善衡、何添等人，廖創(chuàng)興銀行的廖烈文也在。

    在這個(gè)年代，大家還是好朋友，特別是在1967年至1968年，這個(gè)圈子的人經(jīng)常會聚在一起聊聊地產(chǎn)形勢。

    等到了八九十年代，大家的商業(yè)競爭擺在臺面上后，自然就是仇家了；比如李兆基和李超人的恩怨情仇........

    “林生來了！我來給你介紹一下大家......”郭德勝本不善言辭，但林榮亨是他邀請的，自然要主動介紹。

    一番介紹后，大家便互相聊了起來。

    雅間很大，容納個(gè)二三十人沒有問題，桌子上百擺著美味的點(diǎn)心。

    此時(shí)，何善衡說道：“1969年香江的貿(mào)易總額為280億港幣.....1970年香江的貿(mào)易總額為328億港幣.....1971年僅僅過去四個(gè)月時(shí)間，香江的貿(mào)易總額已經(jīng)高達(dá)125億港幣....香江的平均每年貿(mào)易總額增加比高達(dá)18%左右，香江的投資回報(bào)率也位居全球第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國等歐美國家?！?br/>
    林榮亨聽得認(rèn)真，外界都說何善衡是真正的銀行家，喜歡以數(shù)據(jù)來說明問題；而何善衡本人不僅后來身家?guī)装賰|港幣之巨，還扶持了兩個(gè)大集團(tuán)——美麗華酒店、新世界地產(chǎn)，兩家公司都是后來的恒生指數(shù)33家藍(lán)籌股之一。

    銀行家向來是林榮亨這些地產(chǎn)商的財(cái)神爺，地產(chǎn)公司和銀行的關(guān)系至關(guān)重要；特別是在地產(chǎn)低潮時(shí)，銀行若是對地產(chǎn)商采取支持，那地產(chǎn)商受益匪淺；若是在哪個(gè)時(shí)候追債后者拒絕貸款，地產(chǎn)商可就慘了。

    林榮亨雖然知道香江的地產(chǎn)走勢，但何善衡的話也聽得津津有味，受益匪淺。

    過了一會，鄭裕桐走到林榮亨面前，笑著說道：“恒大地產(chǎn)開發(fā)星河中心，可謂是香江收租地產(chǎn)項(xiàng)目的典型?。　?br/>
    林榮亨笑著說道：“鄭生，去年以1.31億港幣的價(jià)格拿下‘藍(lán)煙囪’舊址，不管是從地理位置上，還是地盤面積上；星河中心都不能和鄭生心目中的大項(xiàng)目相提并論吧！”

    1970年正當(dāng)?shù)禺a(chǎn)旺盛時(shí)，鄭裕桐以1.31億港幣的天價(jià)，協(xié)議購入太古洋行藍(lán)煙囪舊址；這幅地位于尖沙咀瀕海地段，總面積達(dá)20萬平方尺；因?yàn)槭菂f(xié)議購入，購地款預(yù)計(jì)到1972年才會付清。