米國(guó)房地產(chǎn)？這讓齊磊本能的想起了次貸危機(jī)。

    三年后，由米國(guó)房產(chǎn)不良貸款引發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

    本能的就想搖頭，不讓吳寧趟這趟渾水。

    但是細(xì)想了一下，又好像不是那么簡(jiǎn)單，不能武斷地認(rèn)為有次貸危機(jī)就不能投資米國(guó)房地產(chǎn)，事實(shí)可能正好相反。

    而吳寧見(jiàn)齊磊在沉吟，也把自己的一些想法和考量說(shuō)了出來(lái)。

    “現(xiàn)在是米國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的時(shí)候，又有德盛做背景，我很容易就能拿到地、開(kāi)發(fā)牌照。甚至借金融便利，實(shí)現(xiàn)拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、貸款、貸款金融產(chǎn)品等全套的房地產(chǎn)服務(wù)?！?br/>
    “這里面利潤(rùn)不小?！?br/>
    吳寧知道，齊磊其實(shí)很反感炒房。以前也不止一次說(shuō)過(guò)，商品房市場(chǎng)化沒(méi)有任何問(wèn)題，可是完全套用西方國(guó)家的房產(chǎn)路線是不可行的。

    因?yàn)?，以家為本的中式思維與西方的自由主義有很大區(qū)別。

    房子在中國(guó)百姓心中的位置遠(yuǎn)大西方，這會(huì)形成供需關(guān)系極度不平衡的畸形市場(chǎng)。

    老百姓極度需要房產(chǎn)，可偏偏高度需求又無(wú)法養(yǎng)成市場(chǎng)的自律性。

    在所有商品中，可能房產(chǎn)是百姓容忍性最高的商品，這自然會(huì)助長(zhǎng)商人的貪欲，鞏固商人的掠奪地位。

    而房產(chǎn)對(duì)中國(guó)人幸福度的占比又極大，很容易造成很多不必要的麻煩。

    但是話說(shuō)回來(lái)。我又不在中國(guó)炒房，去禍害米國(guó)人，吳小賤真的一點(diǎn)心理負(fù)擔(dān)都沒(méi)有。

    “我覺(jué)得，這事兒能干！不見(jiàn)得比股市賺的少，而且風(fēng)險(xiǎn)也更小些。”

    齊磊下意識(shí)地點(diǎn)了點(diǎn)頭，跟了一句，“是現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)小，以后可就不一定了?！?br/>
    拋開(kāi)個(gè)人情感因素，齊磊再清楚不過(guò)，當(dāng)下可不僅僅是米國(guó)房產(chǎn)最好的時(shí)候，而是最瘋狂的時(shí)候。

    再次沉吟很久，最終點(diǎn)了點(diǎn)頭，“可以！”

    吳寧一喜，齊磊說(shuō)可以，那這事兒就成了一半兒了。

    “不過(guò)！”齊磊話鋒一轉(zhuǎn)，嚴(yán)肅地看著吳寧，“你只能玩兩年，最多三年，之后就得脫身?！?br/>
    吳寧不解，“為什么？”

    兩三年對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，太短了。

    齊磊答，“因?yàn)?，米?guó)樓市最多三年就得塌房！”

    吳寧聽(tīng)的一支棱，嘴角抽搐，“不…不能吧？你是沒(méi)看見(jiàn)米國(guó)樓市有多火爆，怎么可能兩三年就塌？”

    “不可能！絕對(duì)不可能！”

    齊磊笑了，“你還別不信，你聽(tīng)我給你分析?！?br/>
    吳寧明顯不太信任，“你說(shuō)說(shuō)看?！?br/>
    ……

    很多人可能認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)從04年開(kāi)始迎來(lái)了十幾年的瘋狂。可實(shí)際上，和次貸危機(jī)前幾年的米國(guó)比起來(lái)，根本就是小兒科。

    由于98年的亞洲金融危機(jī)、以及發(fā)生在歐洲的北約轟炸NLM，導(dǎo)致大量資金流入米國(guó)。

    隨后，互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破碎，又讓最大的資金海綿壓縮，釋放更多的資金。

    而這么多錢(qián)聚集在米國(guó)無(wú)處釋放，同時(shí)，在反恐戰(zhàn)爭(zhēng)之前和初期，米國(guó)國(guó)民收入這一塊又有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)力，于是大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    這一點(diǎn)上，全世界任何一個(gè)國(guó)家都是一樣的。

    有錢(qián)就蓋房子，誰(shuí)也不能免俗。

    這直接導(dǎo)致了從2000年左右到2007年，米國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前膨脹。

    近乎瘋狂。

    瘋狂到什么程度呢？

    就不要說(shuō)房?jī)r(jià)了，我們中國(guó)老百姓關(guān)心的那點(diǎn)房?jī)r(jià)在那個(gè)時(shí)期的米國(guó)根本就不夠看，有更荒誕的。

    那就是，但凡不是流浪漢、破產(chǎn)者，但凡有一份工作，哪怕是餐廳服務(wù)員、臨時(shí)工，你都能買(mǎi)房子。

    甚至，你連首付都沒(méi)有也能買(mǎi)房子！

    因?yàn)?，根本就不用付首付?br/>
    過(guò)癮吧？一分錢(qián)不花就能有自己的房子？

    呵呵，不但不用首付，利息還低呢！可千萬(wàn)別當(dāng)這是好事兒，這是一個(gè)災(zāi)難，是資本的最后瘋狂。

    要看看0首付是怎么來(lái)的。

    銀行和機(jī)構(gòu)為了盈利已經(jīng)瘋了，一套房子通過(guò)操作可以貸兩份款。

    就比如，一套首付30%，貸款70%的公寓，貸款金融機(jī)構(gòu)可以先用正規(guī)渠道從銀行貸出70%，這和我們的貸款流程差不多。

    然后再在他們的操作之下，用同一套房子再做一份貸款合同，把首付的30%也從銀行貸出來(lái)。

    于是，不花錢(qián)就能擁有房子，利息還低。

    這種好事兒，普通民眾誰(shuí)不高興？

    要知道，住房焦慮在任何一個(gè)社會(huì)都是存在了，而且是普遍存在。

    這直接導(dǎo)致了那幾年米國(guó)房市的野蠻生長(zhǎng)，用戶購(gòu)買(mǎi)欲望激增。而且，哪怕是有錢(qián)全款買(mǎi)房也要貸款。

    可是，對(duì)于相當(dāng)一部分民眾來(lái)說(shuō)，他們是不具備金融思維和長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃的。只圖眼前買(mǎi)到了房，卻沒(méi)有考慮自身能力能不能支撐起高額貸款，以及失業(yè)后的斷供的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)導(dǎo)致的災(zāi)難。

    更不要說(shuō)泡沫化房產(chǎn)市場(chǎng)暴雷之后，房?jī)r(jià)暴跌，房子成了負(fù)資產(chǎn)。那些有能力的中產(chǎn)階級(jí)也無(wú)法支撐房屋帶來(lái)的壓力，紛繁破產(chǎn)。

    而在暴雷之前，這些0首付、家庭收入較低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的貸款者、就成了次級(jí)貸款，就是斷供風(fēng)險(xiǎn)高的貸款用戶。

    更作死的是，明知次級(jí)貸款存在高風(fēng)險(xiǎn)的情況下，資本依舊貪得無(wú)厭。為了追求利益的最大化，把米國(guó)的樓市貸款與金融掛鉤了。

    也就是把這些次級(jí)貸款打包成金融產(chǎn)品，最終導(dǎo)致了席卷全球的次貸危機(jī)。

    這都是齊磊前世記憶帶來(lái)的見(jiàn)識(shí)。

    可是，怎么解釋才能讓吳寧意識(shí)到兩三年之內(nèi)米國(guó)房市要塌房呢？這卻是個(gè)難題。

    想了很久，突然發(fā)問(wèn)，“我問(wèn)你，米國(guó)的CDS市場(chǎng)有多大？”

    吳寧挑眉，突然問(wèn)這個(gè)做什么？不過(guò)也不是什么難題，“大概60多萬(wàn)億吧！”

    CDS，就是【信用違約互換】。了解一點(diǎn)米國(guó)金融體系的人都知道。

    說(shuō)直白一點(diǎn)就是，很多銀行、機(jī)構(gòu)、資本為了賺取暴利，經(jīng)常會(huì)采取杠桿操作。

    至于杠桿操作是什么？

    舉個(gè)例子，一個(gè)銀行有100億的投資資金，不管他投資什么項(xiàng)目，假設(shè)盈利5%，那就是100億賺5億。

    可是，假如銀行拿100億做抵押，去借3000億的資金，這就叫加30倍的杠桿。然后再來(lái)看盈利5%，可就完全不一樣了。3000億的5%，就是150億！

    相當(dāng)于本錢(qián)100億來(lái)說(shuō)，就是150%的暴利。

    可是反過(guò)來(lái)，假如虧損了5%，那么銀行不但賠光了自己的100億，還欠50億。

    風(fēng)險(xiǎn)與受益同在。這就是杠桿。

    那么問(wèn)題就來(lái)了，資本也知道加杠桿風(fēng)險(xiǎn)太大，肯定要想辦法規(guī)避吧？

    有人就想出一個(gè)辦法，給杠桿投資投“保險(xiǎn)”。這種保險(xiǎn)就叫CDS，信用違約互換。

    比如，還是那家100億資產(chǎn)的銀行A，為了逃避風(fēng)險(xiǎn)，就找到了另一家銀行或者保險(xiǎn)公司B。

    A對(duì)B說(shuō)，“你幫我的貸款做違約保險(xiǎn)怎么樣？我每年給你1.5億的保費(fèi)，連續(xù)10年，一共15億。

    A的算盤(pán)是如果賺了，我拿150億盈利的15億給你我也不虧。要是賠了，150億你來(lái)賠，和我也沒(méi)關(guān)系。對(duì)吧？

    B也好好琢磨了一下，還慎重的做了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)A在做的生意賠錢(qián)的幾率只有1%。

    一算賬，假設(shè)我收一百單這種擔(dān)保合同，15億乘100，就是1500億。1%賠錢(qián)，也就一單賠錢(qián)就賠150億，我還剩1350億，還是有得賺的。

    于是，B就答應(yīng)了給A做保險(xiǎn)。

    AB都認(rèn)為這筆生意對(duì)自己有利，皆大歡喜。

    然后，注意！擊鼓傳花的游戲開(kāi)始了。

    B做了這筆生意之后，C眼饞了，C就找到B，“你把這100個(gè)CDS單子賣(mài)給我吧！”

    “一個(gè)單子我給你6.5億，一共650億。干不干？”

    B一想，1350億的盈利要十年才能拿到，現(xiàn)在一轉(zhuǎn)手就賺650，而且沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)啊，當(dāng)然干！

    于是，C相當(dāng)于（1350-650）700億拿到了CDS單子，承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。

    再然后，C也不想十年收回利潤(rùn)，又轉(zhuǎn)手賣(mài)給了D

    D又賣(mài)給E，再再然后，就是F、G、H.……一個(gè)一個(gè)的倒手流通，這就形成了CDS市場(chǎng)。

    那么，這個(gè)市場(chǎng)有多大呢？剛剛吳寧說(shuō)了，60多萬(wàn)億。

    次級(jí)貸款就是被以這種方式，打包出售流通在米國(guó)CDS市場(chǎng)的。

    而且，是其中利潤(rùn)率最高的金融產(chǎn)品。

    因?yàn)橘Y本也不傻啊，知道它風(fēng)險(xiǎn)大。那風(fēng)險(xiǎn)大，保費(fèi)自然也就高唄！

    更要命的是，金融機(jī)構(gòu)為了把更高風(fēng)險(xiǎn)的次貸賣(mài)出去，他們搞出了各種打包服務(wù)。也就是把次級(jí)貸款和優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品打包出售，使得次貸在CDS市場(chǎng)無(wú)處不在。

    此時(shí)，齊磊問(wèn)向吳寧，“你想沒(méi)想過(guò)，米國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)一直漲下去?！?br/>
    “而且，它的金融周期很固定，差不多就是10年一次低谷，下一個(gè)低谷也就是兩三年之后。”

    “到那個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)還能逆潮流繼續(xù)上漲嗎？”

    吳寧，“……”

    這誰(shuí)也不敢保證吧？

    齊磊，“一旦經(jīng)濟(jì)下行，樓市萎靡，依米國(guó)當(dāng)下在樓市的狂歡，你知道是什么后果嗎？”

    吳寧汗都下來(lái)了，“這么說(shuō)，好像確實(shí)有點(diǎn)嚇人?！?br/>
    齊磊，“你再算算，經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的收入壓力，房?jī)r(jià)停滯帶來(lái)的恐慌，最終會(huì)導(dǎo)致多少次級(jí)貸款違約？”

    “我估計(jì)，不會(huì)少于20%！”

    這是前世的真實(shí)數(shù)據(jù)。

    20%什么概念呢？

    原本，機(jī)構(gòu)銀行和保險(xiǎn)公司，計(jì)算的違約率是1%。整個(gè)CDS市場(chǎng)對(duì)于房市違約互換擔(dān)保協(xié)議都是按這個(gè)來(lái)的。

    大家伙兒的盈利也都是按1%計(jì)算的。

    突然告訴你，某某CDS產(chǎn)品的評(píng)級(jí)下降了，100單里有20個(gè)違約的。

    一個(gè)就賠150億，20個(gè)就是3000億。

    擊鼓傳花，傳到最后一個(gè)大冤手里傳不出去了，賠3000億。米國(guó)排名前十的大機(jī)構(gòu)也頂不住??！包括德盛。

    事實(shí)上，在原本的那個(gè)時(shí)空，雷曼兄弟、新世紀(jì)金融等等一大批米國(guó)金融巨頭倒了下去。

    這個(gè)級(jí)別的資本機(jī)構(gòu)塌房，帶來(lái)的后果就是災(zāi)難性的，也誘發(fā)了全球性的金融海嘯。

    “嚓！”吳小賤徹底無(wú)語(yǔ)了，“我就想炒炒房，有這么嚇人嗎？”

    “不干了？”

    齊磊一笑，只要吳寧別一個(gè)猛子扎進(jìn)去出不來(lái)就行。

    “隨你吧！別貪得無(wú)厭，打兩記快拳其實(shí)也沒(méi)什么。”

    吳寧沉吟著，“我有數(shù)了。”

    這個(gè)話題就算過(guò)去了，但是吳小賤卻是記在了心里。

    至于做不做的，那是吳寧自己的事兒，齊磊不管。不過(guò)，看吳寧那賊溜溜的眼神兒，齊磊估計(jì)他沒(méi)憋什么好屁。

    還是那句話，吳寧真賤起來(lái)，齊磊都不知道他能干出點(diǎn)什么來(lái)。

    等吳寧回屋的時(shí)候，程樂(lè)樂(lè)已經(jīng)睡了。

    迷迷糊糊的給吳寧讓地方，“被窩可熱乎呢，快滾進(jìn)來(lái)！”

    吳寧鉆進(jìn)去，卻是睡不著，在想剛剛齊磊的話。

    自然動(dòng)的多了，打擾了程樂(lè)樂(lè)，“睡不睡？不睡我也不睡了哈！”

    吳寧無(wú)語(yǔ)，“別鬧，想事兒呢！”

    程樂(lè)樂(lè)聽(tīng)他不像玩笑，也有點(diǎn)精神，支起來(lái)：“想什么呢？讓我聽(tīng)聽(tīng)唄！”

    吳寧瞥了她一眼，“丁雷還沒(méi)回國(guó)，特么的有點(diǎn)欺人太甚?！?br/>
    程樂(lè)樂(lè)撇嘴，“我都后悔出去，腦袋泡咸菜缸里了，當(dāng)初非去人家的地盤(pán)學(xué)什么習(xí)？”

    吳寧卻是不在一個(gè)頻道，“石頭說(shuō)，米國(guó)三兩年之內(nèi)就得爆發(fā)次貸危機(jī)。”

    程樂(lè)樂(lè)，“啥叫次貸危機(jī)？”

    左右睡不著，吳寧就給她科普了一下。

    程樂(lè)樂(lè)聽(tīng)的還是云里霧里，糾結(jié)得很，“還是不太懂，那能預(yù)防嗎？”

    “預(yù)防？呵呵。”吳寧冷笑，“老子還給他研究預(yù)防？”

    突然來(lái)了一句，“照這么發(fā)展下去，丁雷不是第一個(gè)，也不是最后一個(gè)?！?br/>
    “石頭，還有我、徐倩，我們?cè)缤矶嫉貌剿暮髩m！”

    程樂(lè)樂(lè)皺眉，“石頭不是說(shuō)沒(méi)有把柄在外頭嗎？”

    吳寧，“這不是有沒(méi)有的問(wèn)題?！?br/>
    “那你想干啥？”

    吳寧，“我想干啥……”

    吳寧喃喃，“多一手準(zhǔn)備總沒(méi)錯(cuò)嗎？”

    “惹急了，讓這個(gè)危機(jī)那個(gè)危機(jī)的爆在我手里，全給我死！”

    程樂(lè)樂(lè)：“……”

    一股寒氣自心底而起，睡意全無(wú)，她知道吳寧是認(rèn)真的。

    沉默半晌，程樂(lè)樂(lè)干脆搬過(guò)吳寧的胳膊，枕于腦下，貼著他。

    “我還是聽(tīng)不懂，咋辦？”

    “算啦，不懂就不懂唄！反正我就一句話，不管你干啥，老娘幫不上忙，也不拖你后腿?！?br/>
    “嘿嘿?！睂W(xué)著徐倩的樣子傻笑撒嬌，難得溫柔，“我可以喊加油呀！”

    “噗嗤?！眳菍幮α?，“別學(xué)徐小倩！”

    “就學(xué)，可愛(ài)?！?br/>
    吳寧，“徐小倩是裝傻，你是真傻，有區(qū)別的！”

    程樂(lè)樂(lè)，“你！”

    嗷??！一聲慘叫響徹夜空。

    齊磊和徐倩都支棱起來(lái)了，齊磊五官扭曲，滿眼好奇，“玩啥呢？這么刺激？要不…咱也試試？”

    嗷嗷……

    ……

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