正在馬由觀賞原本是三環(huán)道路紅線與綠線地界上精致的公園時(shí)，藍(lán)星地產(chǎn)集團(tuán)總裁周宏亮迎了上來(lái)。
“呵呵，周總你恰點(diǎn)真準(zhǔn)呀?！瘪R由調(diào)侃到。
“董事長(zhǎng)要來(lái)視察，我自然要迎接。”周洪亮有點(diǎn)尷尬，他知道馬由不喜迎來(lái)送往這些虛禮。但昨天接到馬由助理來(lái)電，這幾天要集中視察地產(chǎn)業(yè)，他自不敢怠慢。連夜乘飛機(jī)來(lái)到蓉城等候，至于馬由的行蹤，那么多物業(yè)人員和監(jiān)控，自然有人給他通報(bào)。
“行，我們一起走走吧。對(duì)面那一片是我們?cè)谌爻亲畲蟮囊粋€(gè)住宅項(xiàng)目吧？”馬由沒(méi)有客套，指著北面的一片房屋問(wèn)到。
“是的，現(xiàn)在已有50%入住了?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)偏低，我們采用了幾個(gè)策略。一方面減緩住宅區(qū)開發(fā)，重點(diǎn)建造黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)。目前全國(guó)已有62家藍(lán)星廣場(chǎng)開業(yè)，廣場(chǎng)中的53家5星級(jí)商務(wù)酒店開業(yè)，另外9家還在裝修中。”
馬由暗自點(diǎn)頭，年終總結(jié)時(shí)，只有48家商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)。幾個(gè)月過(guò)去，藍(lán)星廣場(chǎng)又竣工交付了14家。
這個(gè)時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)屬于優(yōu)良物業(yè)，升值保值率很最高。除保留的大型購(gòu)物中心、超市、影院、藍(lán)星旗艦店、銀行及酒店外，其他步行街或臨街商鋪，是現(xiàn)金流的最大來(lái)源。
華國(guó)老百姓的消費(fèi)觀念很樸素，他們辛苦積累一點(diǎn)錢，首先就考慮安個(gè)家。再有多余的錢，就買間旺鋪。即使不做生意，租金就能確保一家人過(guò)上一個(gè)好的日子。尤其是一些農(nóng)村出來(lái)的，做生意或打工掙了錢，老家有房子住，就在附近的城里買一間商鋪。
90年代除京、滬、鵬等一線城市，和部分省會(huì)大城市外，許多3、4線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，上蓋住宅僅售1000多元一平方米，甚至有的樓盤住宅僅售幾百元每平方米，幾乎和建筑建造成本相當(dāng)。土地、稅費(fèi)和管理、資金成本等都要虧損。
即使這樣，項(xiàng)目還能賺錢。原因就是商鋪好賣、且價(jià)格高昂。以至于多年以后，因供應(yīng)量過(guò)多、電商沖擊等多重壓力下，全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目都不景氣。
“另外就是只開放少量房源進(jìn)行銷售，其他的出租給集團(tuán)員工、孵化園的員工等。他們還能享受到低于市場(chǎng)的優(yōu)惠，多余的房源才租賃給其他人。這樣我們手中積累了大量土地和房子之后，一旦遇到市場(chǎng)上房?jī)r(jià)漲幅太大，就可以釋放一批房源出來(lái)，盡量抑制房?jī)r(jià)。當(dāng)然我們不是官府，沒(méi)有管控市場(chǎng)房?jī)r(jià)的職能，只能在力所能及范圍，盡量以市場(chǎng)均價(jià)、甚至低于均價(jià)出售。好在我們的利潤(rùn)點(diǎn)主要來(lái)自商鋪銷售、酒店、購(gòu)物中心、院線等資產(chǎn)包。”
“嗯，按你們的策略繼續(xù)實(shí)施吧，但無(wú)論房?jī)r(jià)高還是低，質(zhì)量關(guān)不能放松把控。研究院給你們提供許多建筑質(zhì)檢高科技設(shè)備，一定要充分利用好。且在制度上嚴(yán)格執(zhí)行交叉驗(yàn)收程序。杜絕人情交易甚至權(quán)錢交易?！?br/>
“放心，我們的品控體系已逐漸完善。而且有強(qiáng)大的監(jiān)控及網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)，人為失誤和操縱的可能性很少?！?br/>
“那就最好，但請(qǐng)別忽略品德教育。房地產(chǎn)甲方的工作崗位，極易受到各種誘惑，材料供應(yīng)商、分包工程隊(duì)等。一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)要接觸幾十上百家上下游企業(yè)。稍不注意，就可能被拖下水。屆時(shí)個(gè)人吃了點(diǎn)回扣，卻可能導(dǎo)致工程質(zhì)量瑕疵或隱患，后果就嚴(yán)重了。”馬由還是叮囑到。
“是，我會(huì)記住的。我們與工程發(fā)包、材料采購(gòu)、工程監(jiān)理、工程款審批等重要崗位的員工，都簽署了終生追責(zé)的合同條款。”周洪亮肅然到。
“各地的標(biāo)志性建筑進(jìn)度怎么樣，我準(zhǔn)備這幾天，集中巡視幾座城市，重點(diǎn)看看房地產(chǎn)開發(fā)狀況。另外，我們的寫字樓出售、出租情況如何？”馬由問(wèn)到，他可知道，除一線城市外，很多地方已開始出現(xiàn)寫字樓爛尾的現(xiàn)象。
“我們按市場(chǎng)研究院的提示，從進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)起就有所避險(xiǎn)措施。除弘崆、滬上、京城、鵬城以及羊城、蓉城、金陵、姑蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，開發(fā)有標(biāo)志性建筑外，其他城市的藍(lán)星廣場(chǎng)項(xiàng)目，都將規(guī)劃中的寫字樓子項(xiàng)目暫時(shí)擱置，保留用地。時(shí)機(jī)成熟再開發(fā)?！敝芎榱谅勓裕懒笋R由的擔(dān)心。
兩人一邊往三環(huán)路內(nèi)側(cè)走，一邊交談。
“正在開發(fā)的標(biāo)志性建筑，現(xiàn)大多已在進(jìn)行安裝工程，有些已開始進(jìn)行室內(nèi)裝修。按計(jì)劃，今年年底前，所有項(xiàng)目全部都會(huì)竣工、交付使用。這些標(biāo)志性建筑內(nèi)，除我們自留的辦公面積外，還有我們旗下經(jīng)營(yíng)的5星級(jí)商務(wù)酒店。其他都準(zhǔn)備出租。全國(guó)寫字樓市場(chǎng)不佳，但不代表這些一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的寫字樓市場(chǎng)不好。根據(jù)市場(chǎng)研究院的測(cè)算，未來(lái)還有數(shù)倍甚至10多倍的需求增量。現(xiàn)在出售不劃算。除非對(duì)方是世界500強(qiáng)，且出得起價(jià)，我們才可能出售。且限制整層及以上出售，不開零?！?br/>
“別墅類項(xiàng)目，我們也同樣是在一線及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，嘗試性開發(fā)了10多個(gè)樓盤。但目前的價(jià)格不算理想，所以采取的策略是統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)。以及訂單式銷售模式。即在小區(qū)總體規(guī)劃前提條件下，完全按客戶的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，滿意后再建造。同時(shí)，針對(duì)先富起來(lái)的一批人正在發(fā)展企業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，藍(lán)星銀行專門給了按揭政策，解決他們的先進(jìn)短缺問(wèn)題，促進(jìn)了部分銷售。”
“別墅價(jià)格不理想，就不用過(guò)早開發(fā)。實(shí)話說(shuō)，普通商品房的銷售對(duì)象是老百姓，他們耗費(fèi)一輩子的存款，來(lái)給我們當(dāng)房奴，我可心有不安。所以我們集團(tuán)的主要賺錢對(duì)象，就是這些富豪。別墅項(xiàng)目一定要有超額利潤(rùn)，才算成功。你要留意一下，華國(guó)人多、土地有限。別墅用地早晚會(huì)被限制，所以別墅類用地資源會(huì)越來(lái)越稀缺，我們不要輕易浪費(fèi)?！?br/>
“明白了。我會(huì)再審視一下各地的開發(fā)計(jì)劃?！敝芎榱潦疽飧S的助理記錄下來(lái)。他同時(shí)也用手機(jī)，開啟了錄音功能。藍(lán)星集團(tuán)高管們用的都是特制手機(jī)。除擁有衛(wèi)星通訊、任何地方信號(hào)都能覆蓋外，功能強(qiáng)大也是一個(gè)特點(diǎn)。
馬由邊說(shuō)，也在回顧創(chuàng)立地產(chǎn)集團(tuán)的初衷。
房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，也正是藍(lán)星集團(tuán)的資金蓄水池。儲(chǔ)備足夠的土地，繼而不斷采用先進(jìn)技術(shù)、更加環(huán)保廉價(jià)的建筑材料，壓低建筑成本，沖抵資金利息等成本。大勢(shì)不可違，但盡量影響其他開發(fā)商，無(wú)法過(guò)分漲價(jià)，應(yīng)該還是有一定的效應(yīng)。不過(guò)企業(yè)要發(fā)展，賺錢是必然，也是企業(yè)生存的根源。所以針對(duì)高消費(fèi)人群的商品，他不會(huì)心軟，更不會(huì)充當(dāng)圣母。
很多人以為房產(chǎn)是暴利，其實(shí)在90年代甚至到2008年前，于大多數(shù)城市而言，都是一種誤解。
成熟的開發(fā)商，更看重的是自有資金的投資回報(bào)率，而非利潤(rùn)率。這和目前各項(xiàng)政策和市場(chǎng)環(huán)境也有關(guān)系。土地是協(xié)議出讓，可以分期付款。改革開放以來(lái)，發(fā)展最快的是建筑公司，由于充分競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)已基本形成前期工程款由施工方墊資、甚至還有全墊資的事例。
這樣，房地產(chǎn)三大成本有兩項(xiàng)很少投入。剩下是國(guó)家收取的各種稅費(fèi)，其中稅大多是交易后才繳納，各種費(fèi)是開工前、預(yù)售前等環(huán)節(jié)繳納。
但總體而言，90年代大多數(shù)城市的商品房都可以預(yù)售。甚至有些地區(qū)，干脆就是空地一塊、僅有規(guī)劃或方案設(shè)計(jì)，就開始賣房。因此開發(fā)商可用預(yù)售房款，支付建設(shè)進(jìn)度款。
因而開發(fā)商的資金投入較少，不少投資商通過(guò)預(yù)售，或者銀行貸款，早就把前期投入的資本金回收，繼續(xù)投入到其他項(xiàng)目地塊上。所以，大多數(shù)正規(guī)開發(fā)商，沒(méi)有必要通過(guò)拼命提高房?jī)r(jià)，死守在一個(gè)樓盤上。而是通過(guò)不斷增加樓盤數(shù)量、擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，讓企業(yè)發(fā)展壯大。
加之，有很多樓盤競(jìng)爭(zhēng)，你漲價(jià)了，別人卻又漲，你就賣不掉。這個(gè)時(shí)代的地產(chǎn)業(yè)，和其他產(chǎn)業(yè)沒(méi)有多少區(qū)別，供需基本平衡，甚至是買方市場(chǎng)。所以開發(fā)商的售后服務(wù)也是最好的時(shí)期。因?yàn)樗麄冃枰獎(jiǎng)?chuàng)建品牌。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境、政策背景中，老百姓可享受到一個(gè)合理的房?jī)r(jià)，官府也通過(guò)土地財(cái)政，有了城市建設(shè)的政績(jī)和稅源，開發(fā)商更是得以發(fā)展壯大。竟然形成了共振效應(yīng)、多方受益的局面。
遺憾的是，這個(gè)狀況沒(méi)有維持多久。10年后，因各路資本野蠻沖進(jìn)地產(chǎn)業(yè)，他們倚仗雄厚資本，惡意囤地，或集體炒房、人為推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升，讓一個(gè)多方受益的健康產(chǎn)業(yè)，開始變質(zhì)。
馬由想到這里，也十分唏噓。
藍(lán)星集團(tuán)主業(yè)是高科技領(lǐng)域，但又不得不進(jìn)入各種讓資產(chǎn)保值升值的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)、金融等就是這樣的行業(yè)。一家企業(yè)再?gòu)?qiáng)大，也抗衡不了國(guó)內(nèi)外的大勢(shì)。
而且知道未來(lái)產(chǎn)業(yè)走向，不充分利用，那就是天予弗取，必受其咎。
。