進(jìn)入2009年10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)讓人看不懂。首先是黃金周遇冷，然后是多個(gè)城市出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)樓市成交面積以漲為主，總成交面積環(huán)比上漲11.64%。金融海嘯致使美國(guó)房?jī)r(jià)猛跌，然而中國(guó)卻亂象環(huán)生。2008年第四季度從中央到各地方政府，為“救市”出臺(tái)的“新政”大多即將到期。政策風(fēng)向是否轉(zhuǎn)變，成為當(dāng)前開發(fā)商和購(gòu)房者最關(guān)注的話題，此時(shí)買不買房也成了許多市民及業(yè)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。救市政策大限已到，中國(guó)樓市再次走到十字路口。
中美房?jī)r(jià)孰高孰低
有一個(gè)老生常談的問題，媒體一直在發(fā)問，就是中國(guó)房?jī)r(jià)跟美國(guó)房?jī)r(jià)相比，到底誰貴？
（嘉賓介紹：時(shí)寒冰，財(cái)經(jīng)媒體人）
王牧笛：最近時(shí)老師考察了一圈美國(guó)的樓市、房?jī)r(jià)回來，有很多新的觀察和思考，博客里說美國(guó)之行讓他自己認(rèn)清了中國(guó)樓市跟股市的趨勢(shì)和走勢(shì)。那咱們從美國(guó)的樓市來反觀中國(guó)的樓市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)，那真是亂象叢生，又走到十字路口了。下面來看一個(gè)短片：進(jìn)入2009年10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)讓人看不懂。首先是黃金周遇冷，然后是多個(gè)城市出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國(guó)樓市成交面積以漲為主，總成交面積環(huán)比上漲11.64%。金融海嘯致使美國(guó)房?jī)r(jià)猛跌，然而中國(guó)卻亂象環(huán)生。2008年第四季度從中央到各地方政府，為“救市”出臺(tái)的“新政”大多即將到期。政策風(fēng)向是否轉(zhuǎn)變，成為當(dāng)前開發(fā)商和購(gòu)房者最關(guān)注的話題，此時(shí)買不買房也成了許多市民及業(yè)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。救市政策大限已到，中國(guó)樓市再次走到十字路口。王牧笛：咱們聊過三次樓市，每次聊樓市，都說在十字路口。
郎咸平：現(xiàn)在還是，就沒離開過。
王牧笛：有一個(gè)老生常談的問題，媒體一直在發(fā)問，就是中國(guó)房?jī)r(jià)跟美國(guó)房?jī)r(jià)相比，到底誰貴？
時(shí)寒冰：我接觸在美國(guó)生活過30年以上的美籍華人，他們都說為什么中國(guó)上海和北京的房?jī)r(jià)那么高？中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過這邊的房?jī)r(jià)了，為什么？他說從2007年gdp比較來看，中國(guó)的人均gdp只有美國(guó)的7%，但是從房?jī)r(jià)絕對(duì)值上來看，北京、上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過美國(guó)了。而且中國(guó)的房子跟美國(guó)的房子完全不是一個(gè)概念。中國(guó)所謂的房子在美國(guó)不叫房子，叫公寓、鴿子籠，中國(guó)所謂的別墅在美國(guó)叫房子。
郎咸平：最重要的是什么，美國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)或白領(lǐng)都住在郊區(qū)，都是住洋房，而且是獨(dú)門獨(dú)院的洋房，非常好的。我們是用我們的房?jī)r(jià)跟他們的房?jī)r(jià)比，我們還比人家貴。而且我們像什么湯臣一品啊，就是一棟鋼筋水泥的樓里面一戶就比人家一個(gè)別墅要貴，比一個(gè)別墅群都貴，它的房?jī)r(jià)是多少呢？
時(shí)寒冰：美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，房屋中間價(jià)是20萬美元。
郎咸平：那是100多萬人民幣而已，在我們這里能買什么呢。
時(shí)寒冰：精裝修的房子、又帶院子、又帶游泳池。國(guó)內(nèi)的有些人，他就怎么說呢？他反駁你這種說法，他說中國(guó)的農(nóng)村是沒有房子的。美國(guó)是包含農(nóng)村的，所以說這樣比較沒有可比性，實(shí)際上他這種觀點(diǎn)是扭曲的。第一個(gè)，美國(guó)的城市化水平很高，78%的人都是城鎮(zhèn)人口，它的農(nóng)村人口只占22%。另外它的農(nóng)村人的生活水平并不差，巴菲特也生活在小鎮(zhèn)里面，他那邊的房子質(zhì)量，各方面居住環(huán)境實(shí)際上也相當(dāng)美的。
郎咸平：而且美國(guó)農(nóng)民他的耕地面積特別大，上千畝的，我們沒有的。
王牧笛：咱們的農(nóng)民的耕地面積是人家后院那么大。
時(shí)寒冰：另外還有一個(gè)很大的區(qū)別是什么呢？美國(guó)收物業(yè)稅，就是說美國(guó)房子便宜，但居住成本高。但是后來我調(diào)查一下，發(fā)現(xiàn)只要不是炒房，實(shí)際上你的居住成本并不算高。我到幾個(gè)小區(qū)調(diào)查過，都沒有物業(yè)公司，都不交物業(yè)費(fèi)。它的物業(yè)是由政府來管的，垃圾的清理都是由政府來做的，公共設(shè)施的這種維護(hù)什么的，全是由政府來做的。實(shí)際上政府就替代了物業(yè)公司，雖然說你交物業(yè)稅但是你不交物業(yè)費(fèi)了。
郎咸平：為什么？因?yàn)槊绹?guó)房地產(chǎn)交物業(yè)稅，要支持當(dāng)?shù)氐木旄鷮W(xué)校。所以這個(gè)地區(qū)越貴，交的物業(yè)稅越高，警察就越多，學(xué)校就越好。
王牧笛：因此美國(guó)的警察都集中在白人區(qū)——富人區(qū)。
郎咸平：像黑人區(qū)，交不起稅的地方應(yīng)該是最危險(xiǎn)的地方，對(duì)不對(duì)？反而沒有警察。因?yàn)樗麄兘徊黄鸲悾B(yǎng)不起警察，這就是美國(guó)很奇怪的地方。交稅的目的非常清楚，要給我們的子女一個(gè)更好的學(xué)校讀，要給我們更安全的環(huán)境。所以美國(guó)人交物業(yè)稅，他交得非常心甘情愿，它非常人性化。
王牧笛：所以不管從哪個(gè)角度切入，你會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)房?jī)r(jià)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過美國(guó)房?jī)r(jià)的。
郎咸平：這是一定的，而且我們的品質(zhì)是很差的。
美國(guó)人炒股、中國(guó)人炒樓
美國(guó)人有很好的投資機(jī)會(huì)，它的金融市場(chǎng)非常健全，政府監(jiān)管非常好。中國(guó)沒有這種好的投資渠道，所以就不得不炒房。
王牧笛：還有就是中國(guó)人現(xiàn)在不僅炒股，而且炒房，而且格外喜歡炒房，但在美國(guó)好像沒有炒房這樣的一個(gè)傳統(tǒng)。
時(shí)寒冰：基本上沒有炒房，一個(gè)是炒房成本非常高，一個(gè)是持有成本高，再一個(gè)就是政府有很多的這方面政策，對(duì)炒房的人是非常反感。
郎咸平：不過話說回來，美國(guó)人根本就沒有炒房的概念。不像我們中國(guó)人，美國(guó)人根本不會(huì)去持有土地。炒地皮，那是我們中國(guó)人愛干的事。在美國(guó)，有些我們“老中”跑到美國(guó)去買地皮，從來不漲的。
王牧笛：包括這次廣交會(huì)，我看有美國(guó)的開發(fā)商就拿了200套房子到廣州來賣。
郎咸平：那一定是中國(guó)人做中介，一定是中國(guó)人在賣的。
王牧笛：而好多人的想法是金融海嘯到底了嘛，到美國(guó)去抄房地產(chǎn)的底。
時(shí)寒冰：實(shí)際上美國(guó)的房?jī)r(jià)波幅是很小的，我查了一下它的數(shù)據(jù)，而且查得非常久遠(yuǎn)。它從1818年有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以來，房?jī)r(jià)波動(dòng)是平均18年一個(gè)周期。一個(gè)周期的房?jī)r(jià)漲多少呢？漲百分之十幾。下跌多少呢？百分之十幾。它的周期規(guī)律性非常強(qiáng)，18年才漲百分之十幾。你在那投資，根本賺不了錢的。
王牧笛：所以在美國(guó)人看來，房子更多的是消費(fèi)品，而不是投資品。而在中國(guó)，現(xiàn)在房子已經(jīng)基本脫離消費(fèi)品了，成了一個(gè)典型的投資品。
郎咸平：因?yàn)槊绹?guó)人有很多的投資機(jī)會(huì)，它的金融市場(chǎng)非常健全，政府監(jiān)管非常好。如果說美國(guó)的老百姓把全部的家當(dāng)都放到退休基金的話，那么50年下來，每一年平均的回報(bào)率是超過8%、10%以上，他還有什么理由去炒房呢？那如果有這種很好的社會(huì)福利保障，這么好的股市的話呢，你炒房有這個(gè)必要嗎？我們沒有這種股市，沒有這種好的投資渠道，所以我們就不得不炒房，因?yàn)橄Ｍ高^這個(gè)炒房里面的溢價(jià)，賺點(diǎn)錢，來彌補(bǔ)通貨膨脹的損失，以及其他損失。所以我們中美是不一樣的。
王牧笛：而且中美兩國(guó)，對(duì)于房地產(chǎn)的理解不同。在金融海嘯來了之后，美國(guó)政府并沒有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行特殊的關(guān)照。
郎咸平：因?yàn)槊绹?guó)的房地產(chǎn)就是住房，就是老百姓安居樂業(yè)，用于居住的一個(gè)產(chǎn)品而已。中國(guó)房地產(chǎn)有很多利益的糾葛。在美國(guó)有多少地產(chǎn)商？你到美國(guó)去，你的朋友有做地產(chǎn)商的嗎？很少。做地產(chǎn)中介的有不少，開餐館的不少，開工廠的不少，開銀行的不少，但是地產(chǎn)商有這么多嗎？沒有。哪像我在中國(guó)做演講的時(shí)候呢，一半都是地產(chǎn)商。
王牧笛：在中國(guó)這個(gè)群體相當(dāng)強(qiáng)大。
時(shí)寒冰：而且中國(guó)地產(chǎn)商跟美國(guó)地產(chǎn)商是不一樣的，前一段潘石屹說了一句話，“中國(guó)三分之一的地產(chǎn)商，都是來炒地的，根本就不會(huì)蓋房子?！睂?shí)際上中國(guó)開發(fā)商蓋房子的很少，這又是中國(guó)國(guó)情了。美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商就是搞房地產(chǎn)的，他有專業(yè)的設(shè)計(jì)人員，施工隊(duì)伍都是一應(yīng)俱全的。中國(guó)的開發(fā)商是什么概念呢？規(guī)劃是規(guī)劃部門做，做設(shè)計(jì)是他請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門做，施工他不做，讓施工企業(yè)墊資給他做，然后賣房子他不做，物業(yè)他不做，他基本上除了拿地，行行賄，沒有別的事做。
王牧笛：錢還是銀行的。
時(shí)寒冰：錢也沒有，一個(gè)是借銀行的錢。一個(gè)是預(yù)售款，提前把錢拿到。還有一個(gè)通過別的渠道去搞錢，比如社會(huì)集資。還有一個(gè)是讓施工企業(yè)給他墊資。他基本上就是空手道。
王牧笛：中間人，倒買倒賣。
所以這中間人閑著沒事干，這幾個(gè)大的房地產(chǎn)商，要不然就爬山，要不然就拍電影。
郎咸平：經(jīng)常發(fā)表謬論，而且最近發(fā)表謬論的，大部分都是地產(chǎn)商，我看他們時(shí)間多了。
王牧笛：什么“只有房地產(chǎn)才能救中國(guó)”、“買房就是愛國(guó)”、“反對(duì)房地產(chǎn)就是反人類”。
郎咸平：而且這個(gè)行業(yè)特別不喜歡念書，我有這種感覺，他們不看書，也不念書。
王牧笛：而且高房?jī)r(jià)會(huì)嚴(yán)重制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇進(jìn)程。
時(shí)寒冰：當(dāng)然是。高房?jī)r(jià)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的危害是非常大的。你想想，很多人去炒房炒股，炒房賺的錢比踏踏實(shí)實(shí)做研究、做制造業(yè)、做實(shí)體經(jīng)濟(jì)得到的收益要好得多，形成一種炒風(fēng)了。那么整個(gè)民族就浮躁了，我們還往哪里走呢？