【地塊編號(hào)：e-12-01

    地塊位置：增城區(qū)汽車城大道和廣園快速路交匯東北側(cè)

    土地用途：城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地、商務(wù)金融用地。

    使用年限：住宅70年，商業(yè)40年。

    總用地面積：56889平方米（折合85.33畝）

    用性性質(zhì)：要求住宅容積率≤2.9......綠地率≥35%......

    二是土地情況，起叫價(jià)2.513億元，競(jìng)買保證金不低于20%，增價(jià)幅度：100萬(wàn)元的整數(shù)】

    拍賣師介紹完第三塊地，直接叫喊開(kāi)始拍賣。

    商健剛才就坐著聽(tīng)著，已經(jīng)感受過(guò)拍賣現(xiàn)場(chǎng)緊張的氣氛，競(jìng)標(biāo)技巧。

    一些競(jìng)拍技巧還是熟悉的，說(shuō)到底，競(jìng)拍主要是心理戰(zhàn)術(shù)。

    比如先發(fā)制人，在拍賣師剛報(bào)出起拍價(jià)的一瞬間就果斷舉牌，搶占起拍價(jià)，而將別的競(jìng)買人擠向下一個(gè)價(jià)位。

    很多情況下，較大的加價(jià)幅度會(huì)使其他的競(jìng)買人望而卻步，而使自己用起拍價(jià)拿下這件拍賣品。

    又比如，競(jìng)買人在制定自己的心理價(jià)位時(shí)，也應(yīng)該盡量回避整數(shù)價(jià)位，可以定的稍高一點(diǎn)，以避免別人搶占整數(shù)位。

    許多買家在拍賣會(huì)上喜歡大幅度“跳叫“報(bào)價(jià)，以顯示自己的實(shí)力，表明志在必得的勇氣。

    但很多情況下，“跳叫“的價(jià)格常常會(huì)超出其他競(jìng)買人的價(jià)位許多。

    實(shí)際上，以上這些套路都是小技巧，在房地產(chǎn)這一行業(yè)，參與拍賣的人都是老油條了，參加過(guò)許多個(gè)土地拍賣場(chǎng)次。

    如果是不易估價(jià)的藝術(shù)品，喊出比起拍價(jià)的叫價(jià)，真有可能嚇唬住很少參與拍賣的競(jìng)爭(zhēng)者。

    但土地拍賣不是靠嚇唬就能勸退競(jìng)拍者的，比如商健看中的這塊地，起拍價(jià)2.513億，直接喊3億是嚇唬不住這些老油條的。

    每一塊土地，在公示期間，有意競(jìng)標(biāo)的房地產(chǎn)公司都會(huì)對(duì)它進(jìn)行深入的研究，如何發(fā)開(kāi)，成本控制，營(yíng)銷，未來(lái)能盈利多少，等等，都會(huì)有一套流程和方案，都有底價(jià)。

    如果底線是3億，感覺(jué)花3億買下來(lái)值得開(kāi)發(fā)的，還是照樣按照原定的計(jì)劃競(jìng)拍，只要不超過(guò)3億元那就行，能省些錢更好不過(guò)了。

    如今房地產(chǎn)行情一般，各房地產(chǎn)公司都是理性競(jìng)價(jià)。

    恒d地產(chǎn)8號(hào)；

    星辰地產(chǎn)9號(hào)。

    億科地產(chǎn)，2號(hào)；

    龍江地產(chǎn)，11號(hào)；

    ......

    每個(gè)舉牌號(hào)，都代表著競(jìng)標(biāo)的公司，拍賣師在進(jìn)行拍賣之前，都是知道這些資料的，就算不知道，現(xiàn)場(chǎng)也有助手通過(guò)耳麥幫他提醒，舉牌的是哪個(gè)公司。

    “2號(hào)，2.53億！”

    很快，億科的人開(kāi)始舉牌搶拍。

    還沒(méi)幾秒鐘，又有人舉牌喊價(jià)了。

    “11號(hào)，2.54億元?！?br/>
    “12號(hào)，2.55億元?！?br/>
    “我們2.6億!”喊價(jià)的人舉著6號(hào)牌，氣勢(shì)都很高漲，好像這塊地已經(jīng)是囊中之物。

    “8號(hào)恒d，2.7億元?！?br/>
    “9號(hào)星辰地產(chǎn)，2.71億元?！边_(dá)柯南舉牌了，星辰地產(chǎn)由他舉牌，今年已經(jīng)42歲，參與過(guò)大大小小的拍賣會(huì)上百次。商健做為老板，但對(duì)拍賣不熟悉，只要不超過(guò)預(yù)先的底價(jià)，他都不會(huì)管。

    “8號(hào)恒d，2.75億元。”

    “9號(hào)星辰地產(chǎn)，2.76億元?！边_(dá)柯南繼續(xù)舉牌，開(kāi)始啃價(jià)。

    連續(xù)兩次喊價(jià)，在場(chǎng)的房開(kāi)公司往他們這邊看，這是一家陌生的公司，他們都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)。

    “8號(hào)恒d，2.80億元?！?br/>
    “9號(hào)星辰地產(chǎn)，2.81億元。”

    “8號(hào)恒d，2.83億元?！?br/>
    “9號(hào)星辰地產(chǎn)，2.84億元。”

    達(dá)柯南連續(xù)四次死磕，其它公司暫停競(jìng)拍了，先看看形勢(shì)，感覺(jué)這家星辰地產(chǎn)勢(shì)在必得的樣子。

    這個(gè)價(jià)格，也超過(guò)一些產(chǎn)地產(chǎn)公司的底價(jià)，退出競(jìng)拍。

    但也正是死磕，恒d地產(chǎn)一方一時(shí)間內(nèi)摸不清對(duì)方想法。

    猶豫了下，幾秒鐘內(nèi)都沒(méi)有人舉牌，拍賣師開(kāi)始喊倒計(jì)時(shí)。

    喊到“第二次出價(jià)2.84億元”時(shí)，恒d地產(chǎn)又再加舉牌加價(jià)。

    “8號(hào)恒d，2.85億元?！?br/>
    “9號(hào)星辰地產(chǎn)，2.86億元。”恒d地產(chǎn)剛落聲，達(dá)柯南還是淡淡表情，感覺(jué)毫不在意，別人加多少，他就加一百萬(wàn)元。

    恒d地產(chǎn)的張總猶豫了，眉頭皺了下，往達(dá)柯南看了眼，琢磨不透他的想法。

    “第一次，9號(hào)星辰地產(chǎn)，2.86億元，還有沒(méi)有？”拍賣師又開(kāi)始提醒了。

    “第二次，9號(hào)星辰地產(chǎn)，2.86億元！”

    拍賣師看了下現(xiàn)場(chǎng)人，最后一次喊：

    “第三次，9號(hào)星辰地產(chǎn)，2.86億元！”

    “咚”的一聲，落槌。

    “成交！”

    “恭喜星辰地產(chǎn)獲得e-12-01塊?！迸馁u師手按木錘重重落下名時(shí)朗聲喊出。

    競(jìng)拍拿到地，雁南飛站起身，向恒d地產(chǎn)的張總拜下手，微笑道：“感謝張總承讓，也感謝各位同行承讓。接下來(lái)的地塊，星辰地位無(wú)意競(jìng)拍?！?br/>
    話很客氣，但語(yǔ)氣卻是不卑不亢，這代表的是一個(gè)公司的面子。

    “客氣了，憑實(shí)力競(jìng)拍。”恒d地產(chǎn)的張總笑了下，揮下手回了一個(gè)禮。

    商健很滿意雁南飛和達(dá)柯南的表現(xiàn)，剛才拍價(jià)時(shí)，他還真有些擔(dān)憂，哪怕喊價(jià)到三億三千萬(wàn)元，他都能接受。

    想不到，達(dá)柯南的死磕，對(duì)同行來(lái)說(shuō)又是陌生公司，讓同行琢磨不透，最終放棄了。

    2.86億元，樓面價(jià)2011元/平方。

    價(jià)格不能說(shuō)很便宜，畝價(jià)都達(dá)到335萬(wàn)元。

    接下來(lái)的三塊地拍賣，商健和下屬繼續(xù)看完。

    之前看中的方案第一塊地，89.21畝，最終出讓價(jià)達(dá)到3.4億元，樓面價(jià)2286元/平方。

    競(jìng)拍下的土地，必須在一個(gè)月內(nèi)把余款打入政府指定的銀行賬戶。如果超期或毀約，將進(jìn)行罰款，甚至有可能被當(dāng)?shù)卣暮诿麊巍?br/>
    拍賣完后，商健開(kāi)了一個(gè)慶祝宴。

    參與酒宴的人不多，就是來(lái)粵城的8個(gè)人。

    眾人都喝了不少酒，喝完之后，就回酒店呼呼大睡。

    第二天，商健召開(kāi)小會(huì)，主要是關(guān)于土地開(kāi)發(fā)事宜。

    房地產(chǎn)公司拍到土地后，并不是立刻就能動(dòng)工，手續(xù)可多了，總的來(lái)說(shuō)，就是五證二書。

    常常說(shuō)的房地產(chǎn)五證二書，就是是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售(銷售)許可證》。前面四證齊全，才能動(dòng)工建設(shè)。

    二書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》；二書是建筑封頂之后的事，如今不急。

    五證兩書，可以分為七個(gè)步驟。

    第一步，向國(guó)土部門的交易中心交完地款錢，拿到土地交易協(xié)議以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；

    第二步，向市級(jí)規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（第1證）；主要確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍，但范圍內(nèi)建筑內(nèi)如何設(shè)計(jì)，在這里是不涉及的。

    審核的東西不多。主要是環(huán)保、消防、郵電、電業(yè)、供水等部門意見(jiàn)和規(guī)劃主管部門意見(jiàn)，比如郵電部門，他們得審核項(xiàng)目位置地下有沒(méi)有埋有電纜，以免開(kāi)工時(shí)被挖掘機(jī)不小心挖斷了。

    第三步，取得土地后，向國(guó)土局辦理領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》（第2證），才算是正式取得土地；

    應(yīng)當(dāng)先辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，只有符合建設(shè)規(guī)劃，才可以辦理《國(guó)有土地使用證》。

    《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》就是符合建設(shè)規(guī)劃的批準(zhǔn)文書。憑借《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》才能辦理《國(guó)有土地使用證》。

    很多人，就很容易把這兩者的先后順序弄混。

    第四步，規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工報(bào)建，提交規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，向市級(jí)規(guī)劃局辦理領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（第3證）；

    這個(gè)步驟涉及的東西就很多了，也是最耗費(fèi)時(shí)間，主要是設(shè)計(jì)圖紙，都要提交審核，比如地形圖、總平面規(guī)劃圖、建筑工程方案圖、日照分析圖、彩色透視效果圖、坐標(biāo)放線圖、管線綜合圖、豎向圖。

    商健從系統(tǒng)商店資料庫(kù)購(gòu)買幾套高級(jí)的未來(lái)社區(qū)建筑圖紙，以供參考，像戶型圖和建筑圖，都可以直接照抄，省了許多設(shè)計(jì)時(shí)間。

    最合理最性價(jià)比的戶型圖，地下室布置，節(jié)約了建造成本。

    第五步，招標(biāo)，尋找施工單位，向市級(jí)住建部領(lǐng)取《建設(shè)工程許可證》（第4證），開(kāi)工建設(shè)。

    第六步，打樁建地基、建設(shè)樓層符合預(yù)售政策要求后，申請(qǐng)《商品房銷售(預(yù)售)許可證》（第5證），正式銷售。

    開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候可以取得商品房預(yù)售許可證，是由開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目所在地的地方政府規(guī)定的，每個(gè)地方或區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，

    這個(gè)階段，一般只有主建筑封頂后，銀行才正式同意預(yù)業(yè)主辦理銀行貸款。

    第七步，完工，商品房交付時(shí)，涉及兩書。

    目前也存在一些開(kāi)發(fā)商在有《國(guó)有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后就開(kāi)工的，邊開(kāi)工變申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，這種形式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但如果與政府關(guān)系好，問(wèn)題則不大。

    不管怎么樣，開(kāi)工所需要的四證要拿到手，通常需要幾個(gè)月時(shí)間，少則1個(gè)月。

    四證進(jìn)程要看房開(kāi)公司的款交得快不快，規(guī)劃圖交得快不快，最終看政府手續(xù)辦得快不快。

    像億科有些新拍的土地，不到一個(gè)月項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始在打樁了，說(shuō)明四證拿得快，與當(dāng)?shù)卣P(guān)系好。

    預(yù)售許可證也不急，那得開(kāi)工后，房子達(dá)到預(yù)售要求才能申請(qǐng)得到。

    流轉(zhuǎn)資金周期影響年收益，所以每個(gè)進(jìn)程都要盡量地縮短。

    所以，昨天土地拍賣會(huì)完之后，商健就立刻讓財(cái)務(wù)部門繳納完土地費(fèi)用。

    接下來(lái)，還會(huì)讓機(jī)靈的員工去相關(guān)部門走下關(guān)系。

    就比如提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，就由城市規(guī)劃行政主管部門審核，如果說(shuō)部門規(guī)定20個(gè)工作日內(nèi)完成就行，但如果趕一下，說(shuō)不定幾天時(shí)間就完成了。

    商健在企業(yè)上過(guò)班，不說(shuō)政府部門，就說(shuō)企業(yè)的技術(shù)部門，有些人，你不催一下他，他都不急，拖拖拉拉，磨洋工，反正拿的是固定工資，而且績(jī)效工資占比也不高。

    所以，如果送禮的話，光給領(lǐng)導(dǎo)是不行的，還得給干活的人。

    有時(shí)候，在核心員工面前，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)話都不中用。領(lǐng)導(dǎo)提醒我，但我就是在規(guī)則內(nèi)慢慢干，敷衍一下，反正領(lǐng)導(dǎo)也不知道具體要花多長(zhǎng)時(shí)間。

    想讓我加班？

    沒(méi)門！

    還真別說(shuō)，有些員工就是這么叼。

    在公司里，大部分領(lǐng)導(dǎo)位置呆不久，但核心員工，在公司反而顯得更加重要，畢竟想找人代替還是有些難度。

    當(dāng)然，事業(yè)單位或國(guó)企，則另說(shuō)了，領(lǐng)導(dǎo)位置坐得還是很久的，說(shuō)不定就是干到退休。開(kāi)除普通員工有些麻煩，還是能找普通員工麻煩。

    商健不會(huì)讓下屬向政府人員賄賂，犯法不說(shuō)，說(shuō)不定弄巧成拙，反正，因人而異，因人制宜。

    等大家坐下來(lái)后，商健把未來(lái)社區(qū)的規(guī)劃總圖紙和相關(guān)文件給眾人審閱。

    第3個(gè)證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的取證工作，現(xiàn)在就要著手開(kāi)始準(zhǔn)備設(shè)計(jì)了。

    商健覺(jué)得幾年后的未來(lái)社區(qū)很不錯(cuò)。

    目前，很多小區(qū)都有如此的痛點(diǎn)：托幼和入幼難、課外教育資源有限、停車難、出行不便、物流配套不完善、物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)品質(zhì)不符合，等等。

    而未來(lái)社區(qū)，可以解決以上難點(diǎn)。

    未來(lái)社區(qū)就是以滿足人民美好生活向往為根本目的的人民社區(qū)，是圍繞社區(qū)全生活鏈服務(wù)需求，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價(jià)值導(dǎo)向，以未來(lái)鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、能源、物業(yè)和治理等九大場(chǎng)景創(chuàng)新為引領(lǐng)的新型城市功能單元。

    舉個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)明，未來(lái)幾年快遞行業(yè)發(fā)達(dá)，也許快遞員能把快遞送到家門口，但要等時(shí)間，少則一天，長(zhǎng)則幾天時(shí)間。

    如果不用出門，在家拿起一塊“社區(qū)服務(wù)”的平板電腦，選擇購(gòu)買油米醬醋等日常消費(fèi)品，只要幾分鐘時(shí)間，未來(lái)社區(qū)建造有輸送軌道，無(wú)人搬運(yùn)小車從小區(qū)倉(cāng)庫(kù)自取物品，然后自動(dòng)通過(guò)埋在小區(qū)地下的軌道，樓外安裝的輸送軌道，直接輸送到門。

    當(dāng)然，輸送的東西不能太重，購(gòu)買的東西必須是倉(cāng)庫(kù)存有的日常消耗品。

    這種模式，直接把超市淘汰了。菜鳥送的包裹，快遞員不用送到買家門口，直接扔在無(wú)人倉(cāng)庫(kù)，自動(dòng)識(shí)別，然后無(wú)人運(yùn)輸小車自動(dòng)輸送到家門的定點(diǎn)收納箱。

    這種社區(qū)服務(wù)的無(wú)人搬運(yùn)小車，在系統(tǒng)商店里，屬于2020年的技術(shù)資料，在lv3就能購(gòu)買到。

    如果商健從商店購(gòu)買相關(guān)的技術(shù)資料開(kāi)發(fā)無(wú)人搬運(yùn)車的話，在13年，也是能實(shí)現(xiàn)的。

    星辰房地產(chǎn)公司的第一個(gè)樓盤，一定要打響，建立良好的口碑。

    所以，建造的樓盤，一定要與其它房地產(chǎn)公司的不一樣，有創(chuàng)新性，劃時(shí)代性。

    而未來(lái)社區(qū)，就是一部劃時(shí)代性的作品。

    搞未來(lái)社區(qū)，建造成本會(huì)高一些，一個(gè)百畝的樓盤，可能要多花一億元左右，劃分到一千五百套房子身上，每平方成本要高六百塊錢，那么，銷售單價(jià)得高一千塊以上。

    如此劃時(shí)代的樓盤，以商健的jian商脾性，單價(jià)怎么可能只高一千塊錢呢，不多賣幾千塊錢，都感覺(jué)對(duì)不住從商店買的資料。

    幾個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高層，越看越震驚，頻頻稱嘆。

    “真是好作品呀！劃時(shí)代的產(chǎn)品?！?br/>
    “未來(lái)社區(qū)，好！”

    半個(gè)小時(shí)后，眾人看得差不多了，商健讓大家發(fā)表看法：“說(shuō)說(shuō)看你們對(duì)小區(qū)規(guī)劃的想法，設(shè)計(jì)部門未來(lái)的重點(diǎn)工作就是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)，盡快把證拿到手，盡快動(dòng)土開(kāi)工?！?br/>
    雁南飛看完未來(lái)社區(qū)的一些圖紙和創(chuàng)意，欣喜地說(shuō)：“董事長(zhǎng)，先不說(shuō)未來(lái)社區(qū)的創(chuàng)意性，這套圖紙?jiān)O(shè)計(jì)得合理、精妙，就拿這個(gè)89平方小戶型來(lái)說(shuō)，四四方方，建造容易；入戶門沒(méi)有干涉，設(shè)備放置，沒(méi)有在臥室外面，而是放置在天井一側(cè)，空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，在臥室至少不會(huì)聽(tīng)到空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)的噪音；過(guò)道面積小，轉(zhuǎn)化為室內(nèi)空間；南北通透，通風(fēng)好?！?br/>
    “是的，我都可以想象到，我們的未來(lái)社區(qū)樓盤開(kāi)盤后，會(huì)是怎么樣的盛況，將會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的一顆驚雷?！?br/>
    “這幾套圖紙，已經(jīng)很完美了，我們都可以直接套用，需要修改的地方不多。董事長(zhǎng)、雁總，我覺(jué)得可以把這幾套圖紙和資料，納入公司的標(biāo)準(zhǔn)化圖紙，其它樓盤同樣可以套用?！?br/>
    “暢想一下，未來(lái)社區(qū)的居住環(huán)境是綠色、低碳、環(huán)保的，生活方式是健康、智能、便捷的，文化氛圍是開(kāi)放、和諧、友愛(ài)的……詩(shī)和遠(yuǎn)方，就在我們腳下！”技術(shù)高工蒲丁，文青病都犯了。

    雁南飛白了他一眼，你這馬屁拍的太沒(méi)技術(shù)水準(zhǔn)了，讓你這個(gè)技術(shù)高工提技術(shù)意見(jiàn)，卻念起詩(shī)來(lái)。

    靠，還詩(shī)和遠(yuǎn)方！

    商健看得懂圖紙，但不懂具體細(xì)節(jié)如何，聽(tīng)到大家稱贊，感覺(jué)也沒(méi)白花錢。

    “可以，你們覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題就沒(méi)問(wèn)題，你們專業(yè)，你們看著辦，這方面我不懂。雁總，開(kāi)工后，告訴我一聲就行，我明天要到南山區(qū)考察一下這邊的蔬菜基地。”

    讓他拍板，他哪里懂，還是當(dāng)甩手掌柜好，最多做技術(shù)的搬運(yùn)工。

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