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近五六年的時(shí)間，香港的樓市持續(xù)升溫，炒樓風(fēng)越來越嚴(yán)重，一些炒家不滿足于炒一套房或者一層單位，轉(zhuǎn)而炒賣整幢大廈，形成“炒大廈”、“炒酒店”熱潮。
中環(huán)、灣仔、尖東等各繁華商業(yè)區(qū)頻頻傳出整幢商業(yè)大廈以高價(jià)易手的消息，其中最為人津津樂道的就是李華龍旗下公司金門建筑公司的金門大廈，以及中環(huán)的聯(lián)邦、國際兩幢大廈的炒賣。
金門大廈并沒有整棟買賣，但李華龍賣出這棟大廈的大部分物業(yè)，以及購買公司的董事長被李華龍一篇文章送進(jìn)了監(jiān)獄，這些事情引起了香港媒體的廣泛報(bào)道。
購買聯(lián)邦大廈和國際大廈的賣家是擁有悠久歷史的華人百貨公司永安公司，早年，永安公司花重金在魔都繁華地段建造了鼎鼎大名的永安百貨，如今的永安百貨公司沒有當(dāng)年那么輝煌了，保守經(jīng)營，但也算是一家大公司。
永安公司買下聯(lián)邦和國際兩棟大廈時(shí)，引起了不少的轟動(dòng)，有家報(bào)紙用了《老樹開新花》的標(biāo)題來報(bào)道這家公司的新投資。
熾熱的炒樓風(fēng)進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)、樓價(jià)上升，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)時(shí)香港市民的實(shí)際承受能力。
李華文和李華虎兄弟倆聊了幾句有關(guān)佳寧置業(yè)的話題，李華虎轉(zhuǎn)移話題問道：“大哥，三哥有沒有和你說過，這次房價(jià)會(huì)下跌多少？”
“去年下半年，還有今年成交的住宅，可能一部分房價(jià)跌幅會(huì)超過五成，像太古城、沙田第一城這樣的優(yōu)質(zhì)樓盤，跌幅會(huì)小一些。當(dāng)初，我聽到他的預(yù)測(cè)，挺驚訝的?！?br/>
“我也很驚訝！”李華龍虎笑了笑，“我記得75年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)中小型住宅樓宇每方尺約230元，一個(gè)400方尺住宅單位售價(jià)也就九萬多點(diǎn)。當(dāng)時(shí)。香港市民家庭月收入有一千五吧？”
“好像沒有這么多，1975年……”李華文想了想，“我好像在報(bào)紙上看過，1975年的時(shí)候。香港市民家庭平均每月收入1300元左右。”
“1300元，就算一個(gè)月賺1300，那買400方尺的小型住宅單位的款項(xiàng)相當(dāng)于市民七十個(gè)月左右的工作，也就六年的時(shí)間。最近幾年，香港市民家庭收入翻一番還要多。我在報(bào)紙上看到，去年家庭平均每月收入是3000元，一個(gè)400方尺住宅單位少說要賣30萬，購買一小型住宅單位的款項(xiàng)相當(dāng)于市民100個(gè)月的收入。普通百姓買房壓力加大了很多！”
“誰說不是。現(xiàn)在香港的樓價(jià)并非建立在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和一般市民的支付能力上，當(dāng)消費(fèi)者的工資收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上樓價(jià)升幅時(shí)，樓價(jià)下跌便勢(shì)所難免?！?br/>
“呵呵！”李華虎笑了笑，“大哥，我們可是香港頂級(jí)富豪啊，我們坐在好車聊著房價(jià)上漲，普通百姓日子變得不好過。特別是我們靠開發(fā)房地產(chǎn)賺了很多錢，讓媒體知道，他們會(huì)怎寫呢？”
“人格分裂，心理變態(tài)，為富不仁之類的話，都可能寫出來?！?br/>
“我覺得我們問心無愧，這些年，我們向慈善事業(yè)捐了很多錢?！?br/>
李華文和李華虎到了李華龍家，兄弟三人沒聊幾句，就把話題扯到房地產(chǎn)上了。
李華龍擁有數(shù)家房地產(chǎn)公司。他自然能夠清楚感受到樓市的價(jià)格變化，他還是恒生銀行的控股股東，注意到貸款利率持續(xù)攀升，銀行和財(cái)務(wù)公司信貸收縮。
70年代后期。香港經(jīng)濟(jì)開始過熱，通貨膨脹率已達(dá)到15%以上，但1978年香港的優(yōu)惠利率平均只有6.68%，而樓宇按揭利率平均為10.62%，形成市場(chǎng)對(duì)資金的需求有增無減。
地產(chǎn)狂潮中，香港建筑材料進(jìn)口大增。亦令貿(mào)赤增加，港元匯率因外貿(mào)赤字增加而偏軟，刺激利率上升。
1980年美國總統(tǒng)里根上臺(tái)，實(shí)施緊縮貨幣政策打擊通脹，更推動(dòng)香港利率大幅急升。
1981年7月，港府實(shí)行金融三級(jí)制，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)公司管制，結(jié)果令財(cái)務(wù)公司的短期存款大減，加速信貸收縮。
1981年10月7日，香港最優(yōu)惠利率升至20%的歷史高水平，樓宇按揭利率更升至21%，對(duì)置業(yè)者產(chǎn)生巨大的阻嚇力。
這時(shí)期，港府又修訂賣地政策，取消“分期付款買地”，令發(fā)展商購買土地的成本更形沉重。
隨著利率的持續(xù)高企，銀行和財(cái)務(wù)公司的信貸亦收縮。
1981年，銀行和財(cái)務(wù)公司貸款買樓的增長率相當(dāng)驚人，分期付款買樓的貸款達(dá)220億元，比上一年度增加30%。
然而，到了1981年第四季，銀行在分期付款方面的貸款已經(jīng)幾乎沒有增加，銀行對(duì)地產(chǎn)貸款已轉(zhuǎn)趨審慎，有的借出貸款時(shí)，除了要看所按揭樓宇是否物有所值之外，還要看貸款人的償還能力。
早在1981年5月份，在李華龍的要求下，恒生銀行還訂出新的樓宇估值辦法，即樓宇面積不再按建筑面積計(jì)算，而是以實(shí)用面積計(jì)算，按揭成數(shù)亦壓低至五成。
沙田新一城和恒生銀行合作，購房者購買沙田新一城第一期的房子，按揭成數(shù)最高只有六成，即首付最低四成，可以選擇一次性付清，也可以選擇按揭成數(shù)低于六成。
“過段時(shí)間，沙田有塊商業(yè)地塊推出，你們有沒有興趣一起開發(fā)呢？”李華龍問道。
“三哥，你不是不看好樓市嗎，怎么還買地??？”李華虎不解問道。
“我覺得沙田發(fā)展?jié)摿艽?，將來沙田居住人口?huì)很多，開發(fā)一個(gè)大型購物中心，肯定有賺頭的?！崩钊A龍解釋道。
“既然你看好，那我就參與投資吧?！崩钊A虎微笑道。
“要不，直接以李氏父子地產(chǎn)公司的名義投資吧?！崩钊A文建議道。
“也行。”李華龍笑著點(diǎn)頭道。
“李氏父子地產(chǎn)公司，你不覺得這家公司的名字很俗嗎？”李逸松笑著插話道。
“不俗啊，英文名為lees &aropertieted，我覺得挺有范的?！崩钊A虎呵呵笑道。
“隨便你們了?！崩钜菟晌⑿Φ?，“投資大型購物中心，需要多少錢呢？”
“不會(huì)低于五十億，是一個(gè)綜合項(xiàng)目，除了購物中心，還有酒店，住宅樓宇和商業(yè)大廈。”李華龍說道。
“酒店項(xiàng)目能不能交給我投資？”李華文問道。(未完待續(xù)。)