“目前光是我們青陽的存量房就700多萬套，其中一半都可用于出租，但整個(gè)市場還是以房東散租為主，機(jī)構(gòu)化率不到10%。”
安靜會(huì)議室里的發(fā)聲者是馬鈺，她艷麗的橘色紅唇格外亮眼，任天行甚至懷疑其是否就是當(dāng)初倪蝶推薦的那款馬愛詩口紅。
在嚴(yán)立召集的這場小規(guī)模金權(quán)投資人會(huì)議上，馬鈺作為雁子谷公寓投后管理團(tuán)隊(duì)代表進(jìn)行發(fā)言。
“鏈家研究院《集中式長租公寓白皮書》數(shù)據(jù)顯示，在全國公寓門店中，平均下來，品牌長租公寓占比不足5%。”馬鈺說，“如果參考國際經(jīng)驗(yàn)，b2c房源市場占有率平均在30%以上，紐約大概在60%，東京約為90%，所以長租公寓是未來的大勢所趨?！?br/>
馬鈺左邊坐著任天行，右邊坐著張羽辰，會(huì)議主坐屬于嚴(yán)立，他旁邊的面孔任天行非常熟悉，其是關(guān)莎的父親關(guān)鴻偉。
燈光明亮的大型會(huì)議室中還有五六個(gè)投資人，包括任天行電腦屏幕里遠(yuǎn)程連線的十多個(gè)lp投資人。
這場會(huì)議是嚴(yán)立臨時(shí)召集的，會(huì)議室里還坐著其他一些金權(quán)同事，他們脖子上掛著和任天行同樣的工牌，但因大家平日工作碰不到一塊，故這些面孔任天行都比較陌生。
今日的會(huì)議蕭杰并未參加，任天行聽說他目前在外地跟進(jìn)樂天租房網(wǎng)的收購事項(xiàng)。
沒有蕭杰，任天行莫名感到一絲不安，好似什么事情會(huì)發(fā)生。
“之前的租金上漲除了七八月畢業(yè)季的原因，還與供給缺口有關(guān)?！瘪R鈺接著道，“我們青陽現(xiàn)在的人均住房間數(shù)只有0.3，這個(gè)數(shù)字目前排名全國倒數(shù)第一，就連北京都比我們高，北京是0.34，說明現(xiàn)在青陽市面上的房子根本不夠租，但整個(gè)青陽的房屋空置率達(dá)到了上百萬套?！?br/>
“應(yīng)該給空置房加稅。”此時(shí)不知是誰提了一句，“都是炒房客的房子！”
“可不是，給租房的業(yè)主減稅，給囤房的人加稅?！庇腥藨?yīng)和一句。
“所以在未來，如果長租公寓發(fā)展不起來，市場又會(huì)恢復(fù)到若干年前的c2c和黑二房東的狀態(tài)?！瘪R鈺繼續(xù)道，“這對(duì)于廣大租客而言絕不是什么好事，其實(shí)之前這個(gè)行業(yè)具體怎么做，怎么才能擴(kuò)大利潤空間，大家都不清楚，或者說很模糊，原來是清晨，那么現(xiàn)在就是早晨，太陽剛剛升起，強(qiáng)烈的需求就在那里，我們不去做，未來也一定有人去做，并且一定能重新做出來，對(duì)此雁子谷公寓已經(jīng)摸索出一條行而有效的方法，希望各位投資人能夠?qū)λ行判摹！?br/>
關(guān)鴻偉一直靜靜聽著，他對(duì)于馬鈺“早晨”這個(gè)說法深以為然，近期地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，借錢難度很大，所以像關(guān)鴻地產(chǎn)這樣的開發(fā)商當(dāng)下要求的都是快速的回報(bào)，而長租公寓嚴(yán)格意義上屬于“次地產(chǎn)行業(yè)”，故地產(chǎn)這輪整改恰恰利好長租房市場。
其后，馬鈺讓張羽辰做了簡要的行業(yè)回顧。
從之前的長租公寓引發(fā)軒然大波，接連暴雷，到雁子谷公寓的改革和創(chuàng)新點(diǎn)，張羽辰總結(jié)的都比較到位，發(fā)言的末尾，張羽辰還著重強(qiáng)調(diào)了長租公寓未來的發(fā)展方向以及雁子谷公寓的潛在價(jià)值。
聽到這里，有投資人質(zhì)疑雁子谷公寓的商業(yè)模式。
“現(xiàn)在搞隔斷，一間房隔成三四間再分組出去，什么n+1，n+n，國家不是都不讓搞了么，但你們說雁子谷公寓有這種情況，請(qǐng)問這個(gè)要怎么解決？”
所謂“n+1”或“n+n”，就是將一套房子改造分割后，做成兩房、三房甚至四房，該模式下雖然單個(gè)房間的租金下降了，但整套房的總租金往往有30%至50%的提升。
馬鈺聽罷目光看向了任天行，示意他來回答這個(gè)問題。
任天行手心瞬間往外冒冷汗。
他剛才還有些眼紅張羽辰可以滔滔不絕這么長時(shí)間，現(xiàn)在輪到他任天行發(fā)光發(fā)熱了，他又有些無所適從。
不過馬鈺這個(gè)舉動(dòng)讓任天行有些感動(dòng)，證明馬總沒有偏心，重要場合，機(jī)會(huì)給的很平等。
任天行定了定氣，沉穩(wěn)地答道：“之前不準(zhǔn)做隔斷的政策其實(shí)僅限于北京，雁子谷公寓剛起步時(shí)確實(shí)有些房子存在“n+1”的情況，但都在青陽，并沒有違反青陽的政策法規(guī)，且雁子谷也沒改變房子原本的構(gòu)造，只是做了軟隔斷，當(dāng)然，雁子谷也注意到了這點(diǎn)，所以目前他們新開發(fā)的房子都沒有做隔斷的現(xiàn)象，多間房整租進(jìn)來，再分租出去，比如三房兩廳，一套拿進(jìn)來3000，分組出去每間房收1800的房租，類似這樣，沒有隔斷，是符合規(guī)定的，原來那幾十套為數(shù)不多的軟隔斷，公司上次會(huì)議上也決定慢慢清掉，少賺就少賺點(diǎn)，因?yàn)樘讛?shù)少，所以這塊對(duì)于公司整體利潤影響不大。”
見在座的投資人頻頻點(diǎn)頭，任天行知道自己這題是過關(guān)了。
這場會(huì)議的目的任天行很清楚，一把手嚴(yán)立想在宏豐兌付前那場正式的投資人晚宴前給基金里一些主要投資人提前做做思想工作，爭取他們的支持。
此時(shí)一直沉默的關(guān)鴻偉突然朝任天行問道，“你是小任是吧？之前葉桃渡的項(xiàng)目我們見過?！?br/>
關(guān)鴻偉的笑容讓任天行有些懵逼，心想這大佬幾乎每周都要與自己微信聊天，怎么現(xiàn)在居然裝不熟……
“是的關(guān)總，我叫任天行?！比翁煨羞呫逻吪浜现輵?。
“小任啊，你覺得未來長租公寓怎么做才好？除了剛才總結(jié)的?！?br/>
關(guān)鴻偉暗示之前張羽辰說的那些來龍去脈就不要重復(fù)了。
任天行心想這問題應(yīng)該問企業(yè)創(chuàng)始人，怎么攤到了自己頭上？
“作為投后管理部，你們對(duì)于公司創(chuàng)新這塊已經(jīng)給了不少幫助了，我想聽聽你們對(duì)于雁子谷公寓未來發(fā)展其他關(guān)鍵點(diǎn)的看法?！标P(guān)鴻偉補(bǔ)充道。
馬鈺剛想開口，但見關(guān)鴻偉的眼神一直看著任天行，便很識(shí)趣地保持沉默。
“我的理解是，長租公寓未來要發(fā)展好，首先獲客成本得低，比如不需要雇很多銷售去拉客戶，現(xiàn)在雁子谷公寓的客戶大多都是自己找上門的，因?yàn)槠放圃谇捌谝曨l宣傳這塊做的很好；其次……”
任天行絞盡腦汁地想著，“其次不用面臨短期贖回壓力，現(xiàn)在雁子谷基本上都是股權(quán)融資，京亦的債權(quán)融資期限也是五年，所以短期償債壓力很小，未來這塊也是要繼續(xù)維持的，除非萬不得已，不借短債?！?br/>
“還有么？”關(guān)鴻偉依舊笑著。
“還有就是規(guī)模要盡量做大，只有市場做大了，才能有權(quán)制定游戲規(guī)則。當(dāng)然，我不是說壟斷，我說的是盡量增加市場份額，只有這樣公司對(duì)于市場才能有控制力，這也算護(hù)城河之一……”任天行說到這里舌頭都有些麻，但他看關(guān)鴻偉一副意猶未盡的樣子，心想自己得再說點(diǎn)什么，可腦子已經(jīng)空白，能再擠出些什么呢？
就在這時(shí)，任天行瞧見對(duì)面坐著一位同事脖子前掛著的工牌是“風(fēng)險(xiǎn)控制部”，于是趕忙道，“還有一點(diǎn)，我認(rèn)為也挺關(guān)鍵，就是千萬要做好風(fēng)控，現(xiàn)金流一定不能斷，之前倒下去的那些長租公寓，無一例外都是現(xiàn)金流斷了，所以風(fēng)控是未來擴(kuò)張期的重中之重?！?br/>
任天行回答完后，關(guān)鴻偉點(diǎn)了點(diǎn)頭看向嚴(yán)立，“你們金權(quán)人才濟(jì)濟(jì)啊，這個(gè)問題本不應(yīng)該問他，但他回答得挺好?！?br/>
嚴(yán)立目光也投向了任天行，笑道，“你覺得關(guān)總的問題應(yīng)不應(yīng)該問你？”
“應(yīng)該。”任天行直接站了起來，雖然他剛才還認(rèn)為完全不應(yīng)該。
“為什么應(yīng)該？”嚴(yán)立道。
“因?yàn)椤比翁煨凶ゾo了褲腿，“因?yàn)槲覀冿L(fēng)險(xiǎn)投資人，就是創(chuàng)業(yè)者背后的創(chuàng)業(yè)者，所以作為投資人，必須具有企業(yè)家思維?！?br/>
“哈哈哈哈！好！”關(guān)鴻偉道。
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