不管李先富說的是真是假，挖土的頓老板和運土的何老板，都愿意相信是真的。工程項目越大，利潤自然越多。哪個老板都希望自己做的項目，大得不可想象才好。

    可是，第三天，市國土局就找上門來，要求先辦理轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)和土地用途的手續(xù)。沒有辦好相關(guān)手續(xù)之前，暫停開工。因為原來的土地使用性質(zhì)是工業(yè)用地，現(xiàn)在要開發(fā)商住綜合大樓，土地的使用性質(zhì)就要改成：綜合。原來的土地使用權(quán)類型是劃撥，現(xiàn)在要改成出讓。根據(jù)不同的用地性質(zhì)和用途，上交國土資源部門的錢就大不一樣。

    不接觸房地產(chǎn)的人，對這些東西，很難一目了然，明白其中的機關(guān)和竅門。先給大家上上課，講解一下土地基本知識。

    土地使用性質(zhì)通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或其他用地。

    中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會聯(lián)合發(fā)布《土地利用現(xiàn)狀分類》，標志著我國土地利用現(xiàn)狀分類第一次擁有了全國統(tǒng)一的國家標準?！锻恋乩矛F(xiàn)狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。

    土地使用權(quán)是我國土地使用制度的法律體現(xiàn)形式，指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地或集體土地占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利，是一種從所有權(quán)中分出來的財產(chǎn)權(quán)，這種權(quán)利根據(jù)我國的法律規(guī)定，可依法轉(zhuǎn)讓，是一種可變動的權(quán)利。國家對土地使用權(quán)的一系列法律規(guī)定構(gòu)成了當前我國土地使用權(quán)制度的基本內(nèi)容。我國現(xiàn)行法律法規(guī)中的“土地使用權(quán)”概念已遠遠突破了傳統(tǒng)民法意義上的“使用權(quán)”，其內(nèi)容已不單純是使用，還包括含了一定的收益和處分權(quán)，例如，國有土地使用權(quán)經(jīng)一定程序設定后，便具有對抗一般人的法律效力，出讓土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。我國當前法律中的“土地使用權(quán)”事實上已成為一項相對獨立的用益物權(quán)。

    國有土地使用權(quán)是指土地使用者依照法律規(guī)定或者合同約定，享有使用國有土地并取得收益的權(quán)利，在當前法律中，按其設定的方式及權(quán)利內(nèi)容分為：出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。

    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：第四十條“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

    出讓國有土地使用權(quán)是土地使用者通過交納土地出讓金，辦理出讓手續(xù)等程序從國家那里獲得的一種國有土地使用權(quán)，是通過國有土地使用權(quán)“出讓”這一行為取得的。國有土地使用權(quán)出讓是指市、縣人民政府代表國家將國有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)通過招標、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金的行為。

    土地使用權(quán)的出讓年限，由國家和土地使用權(quán)受讓方通過國有土地使用權(quán)出讓合同來約定，但國家對出讓土地使用權(quán)的最高年限因土地用途不同分別做了規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

    租賃土地使用權(quán)是指土地使用者通過與國家訂立國有土地使用權(quán)租賃協(xié)議，并按年向國家繳納租金而取得的一種土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人通過國有土地使用權(quán)“出租”這一行為獲得的一種土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)出租指國家將土地使用權(quán)出租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，由土地使用者按年向國家繳納租金的行為。1998年12月24日國務院頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》中將“國有土地租賃”作為國有土地有償使用的方式之一，首次在行政法規(guī)中確立了“租賃土地使用權(quán)”的法律地位，1999年7月27日，國土資源部發(fā)布的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》對這一權(quán)利進行了細化?？梢哉f這一土地使用權(quán)的出現(xiàn)，彌補了國有土地使用權(quán)出讓制度的一些不足，承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比有權(quán)利內(nèi)容的不完整性特點，由于其取得方式是通過按年繳納租金來獲得的，因而其權(quán)利內(nèi)容與出讓土地使用權(quán)相比是不完整的，從嚴格意義上來講，它僅限于使用者按約定的用途使用，如果要轉(zhuǎn)租或抵押必須要經(jīng)過出租方批準，從法律性質(zhì)上講，它應是一種債權(quán)，而非具有相對完整意義上的物權(quán)。

    劃撥土地使用權(quán)是指符合法定條件的土地使用者通過法定程序無償或低償取得的土地使用權(quán)，它一般沒有期限的限制。其范圍主要限于機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎設施和公益事業(yè)用地等。它是土地使用權(quán)人通過“行政劃撥”方式取得的一種國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用，或者將土地無償交付給土地使用者的行為。

    劃撥土地使用權(quán)權(quán)利主體包括：國家機關(guān)、企事業(yè)單位、個人等，由于歷史原因，當前的劃撥土地使用權(quán)的主體是復雜多樣，相當廣泛的，但我國法律對今后設定劃撥土地使用權(quán)的主體卻是有著嚴格范圍的限制的，主要限定在國家機關(guān)、人民團體、符合有關(guān)條件的企事業(yè)單位和個人。劃撥土地使用制度可以說在我國土地使用制度改革以前就存在，但是直到1990年5月19日國務院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中首次明確提出了 “劃撥土地使用權(quán)”，并將期其作為土地使用權(quán)的一個種類，1994年全國人大通過的《城市房地產(chǎn)管理法》和1998年全國人大修正的《中華人民共和國土地管理法》正式將土地使用權(quán)劃撥寫進了法律。按照《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過批準后是可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的。當前解決我國土地二級市場供應不足，其關(guān)鍵是打通劃撥土地（城市存量土地大部分為歷史形成的劃撥土地）進入市場的通道，將存量劃撥土地納入市場中來，增加供應量。

    出讓土地使用權(quán)在土地使用期限內(nèi)，具有相對完整的處分權(quán)（包括：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價出資等內(nèi)容）；租賃土地使用權(quán)包含的處分權(quán)從當前的實踐及地方立法來看也是相對完整的，但其行使要經(jīng)過出租方的批準，但從立法趨勢上來看，這里的“批準”應是形式上的，除在法定例外條件下審批機關(guān)原則上都應批準；劃撥土地使用權(quán)，尤其是歷史上形成的劃撥土地使用權(quán)，原則上不禁止流轉(zhuǎn)，經(jīng)批準也可具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價出資（入股）等處分權(quán)。

    轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)和土地用途，是一件十分復雜的事情。總而言之，就是政府向房地產(chǎn)商收取種種費用的手段和目的。

    一旦停工的話，民工工資、設備租賃費用等等，要造成很大的直接經(jīng)濟損失。

    劉發(fā)財就指使頓老板和何老板，繼續(xù)抓緊抓好，不顧一切地進行施工。

    國土局的事，只有他自己親自出面，去全力協(xié)調(diào)。