實(shí)戰(zhàn)問答
提問：請(qǐng)問您當(dāng)時(shí)為什么會(huì)選擇留下房地產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)？另外，您目前比較看好的，認(rèn)為將來發(fā)展空間比較大、天花板比較高的行業(yè)有哪些？
馮侖：我們做房地產(chǎn)有兩個(gè)偶然性，一是當(dāng)時(shí)我們這六個(gè)人里，王功權(quán)曾經(jīng)做過房地產(chǎn)。在海南的時(shí)候，他做過秀港工業(yè)房地產(chǎn)公司的老總，所以他有比較完整的跟房地產(chǎn)行業(yè)打交道的經(jīng)驗(yàn)。他蓋過六棟工業(yè)廠房，在當(dāng)時(shí)，他是為數(shù)不多的能自己蓋房子的人。
另一個(gè)原因跟我們善于學(xué)習(xí)有關(guān)。那時(shí)候，有一次我們?cè)谝粋€(gè)地方吃飯，我聽到別人說了一個(gè)詞，叫按揭。我對(duì)數(shù)字不敏感，但對(duì)詞語(yǔ)特別敏感。我請(qǐng)那邊的廣東人給我寫下這個(gè)詞，并刨根問底地問他這個(gè)詞是什么意思。他說，這就相當(dāng)于抵押貸款，我覺得這個(gè)辦法挺好。正好那時(shí)候我們碰到了一件事，有人來向我們推銷房地產(chǎn)。所以，我們就商量著開始做。我們借錢付了頭款，買了八棟別墅，然后把這八棟別墅重新裝修、重新包裝，再把它們賣出去，這就是我們的第一單業(yè)務(wù)。
有了這單業(yè)務(wù)以后，正好趕上海南那時(shí)候的房地產(chǎn)泡沫，所有人都在炒房炒地，我們就加入了那股洪流中。那時(shí)候叫投資，后來大家都叫炒房炒地。對(duì)我來說，海南的那段經(jīng)歷是很快樂的。因?yàn)槟菚r(shí)候你不懂，不懂就很快樂，懂了以后很多事會(huì)讓你很鬧心。比如，你每天有點(diǎn)兒錢花很高興，一旦你懂理財(cái)，就這也不行那也不行，很辛苦。
那時(shí)候市場(chǎng)很瘋狂，瘋狂到什么程度？最快的一單，你可能上午才買，下午就能賣出去，就賺錢了。有一年快過年的時(shí)候，王功權(quán)我們幾個(gè)商量，年底想給員工發(fā)點(diǎn)兒獎(jiǎng)金，怎么辦呢？說到北海去干一票，掙點(diǎn)兒錢。結(jié)果去了十天半個(gè)月，就掙了幾百萬元回來了，就是這樣一個(gè)速度。但荒唐的是，我們連地在哪兒都不知道，最后很多地都找不著了。因?yàn)榈卦诤＠?，退潮的時(shí)候才能見著，漲潮的時(shí)候是見不著的。所以，后來我到北海去處理歷史遺留問題，基本上找不到我們當(dāng)年做的地在哪兒。?？诘氖虑橥瑯雍芑奶?。當(dāng)時(shí)我們有一單生意，要買棟樓，還差點(diǎn)兒錢，我就去找一家公司借錢，借了幾百萬元，買下這棟樓。后來我去還錢的時(shí)候，人家問我們搞的是哪棟樓，我就說是哪棟。他說這事真渾蛋，這樓是從我這兒賣出去的，我還借錢給你，最后你又把這樓賣回來，賣給我底下的另一家公司，掙了我一道錢。當(dāng)然，這個(gè)老板現(xiàn)在也出狀況了。
就這樣，我們開始創(chuàng)業(yè)的那幾年，賺的錢都跟房地產(chǎn)有關(guān)。回到北京，我們還是繼續(xù)做房地產(chǎn)。所以，我們做這行有點(diǎn)兒偶然性，當(dāng)時(shí)對(duì)這個(gè)行業(yè)并沒有那么多清醒的認(rèn)識(shí)。
至于今后各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，我覺得在中國(guó)，只要走市場(chǎng)化的道路，只要有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，每個(gè)行業(yè)的天花板其實(shí)都很高，發(fā)展都很快。拿捏腳來說，比如華夏良子，大家知道這個(gè)行業(yè)有多大嗎？現(xiàn)在，中國(guó)的捏腳行業(yè)一年有1000億元的規(guī)模，比電影行業(yè)還大?；蛘卟徽f捏腳，說掏耳朵，掏耳朵這個(gè)行業(yè)也足夠大，因?yàn)橹袊?guó)的人足夠多。但問題是有些行業(yè)不讓你做，比如電影行業(yè)，它涉及意識(shí)形態(tài)的問題，政府管制，不讓你市場(chǎng)化，那你就很小。只要市場(chǎng)放開，允許市場(chǎng)化，在中國(guó)，哪個(gè)行業(yè)都非常大。比如餐飲，俏江南一年能賣30多億元。
所以，我覺得前提是要允許市場(chǎng)化、充分市場(chǎng)化。市場(chǎng)化程度高的行業(yè)，發(fā)展空間就很大；市場(chǎng)化程度低的行業(yè)，發(fā)展空間就很小。比如，像能源這些壟斷行業(yè)，市場(chǎng)是很小的，而對(duì)消費(fèi)行業(yè)這種完全面向客戶終端服務(wù)的行業(yè)來說，市場(chǎng)規(guī)模是在不斷擴(kuò)大的。所以，越是競(jìng)爭(zhēng)、越是政府不管制、越是直接和人打交道的行業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模越大，大家的機(jī)會(huì)就越多。
提問：當(dāng)年你們把華夏銀行、民生銀行的股份賣給史玉柱，后來史玉柱大賺其錢。另外，萬通當(dāng)年在東北華聯(lián)的投資，從媒體的角度來看，是一個(gè)比較成功的案例，但現(xiàn)金回報(bào)不是特別好。投資是不是萬通一直以來的一個(gè)短板？這幾年萬通已經(jīng)往投資方面轉(zhuǎn)了，以后這方面會(huì)不會(huì)成為萬通在地產(chǎn)之外的新的第二大競(jìng)爭(zhēng)力？
第二個(gè)問題是，地產(chǎn)行業(yè)一直逃不出一種周期律，越調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的這種周期律，您怎么看？
馮侖：第一個(gè)問題，關(guān)于投資這件事，我們現(xiàn)在并沒有進(jìn)入投資行業(yè)，我們只是控股公司。在房地產(chǎn)領(lǐng)域做投資，這是凱德的商業(yè)模式。在全球包括亞洲做房地產(chǎn)的企業(yè)里，資本回報(bào)最高的就是凱德。我們研究了它的模式，現(xiàn)在我們底下的公司是做開發(fā)，上層的公司是做成了投資公司的架構(gòu)，就是用投資公司的方式來投資房地產(chǎn)企業(yè)，但不會(huì)投到別的行業(yè)去。
至于以前我們的投資，回到我剛才講的觀點(diǎn)上，因?yàn)槲覀儓?jiān)持價(jià)值觀導(dǎo)向和戰(zhàn)略導(dǎo)向，所以我們不算小賬。史玉柱是我的好朋友，他賺了很多錢，我們也賺了很多錢。用價(jià)值觀來衡量這件事，其實(shí)就是我講的算不清的賬。我們的目標(biāo)很清晰，我們就是要做專業(yè)性，所以我們要把房地產(chǎn)以外的部分賣掉。至于什么時(shí)候賣，我們找到了對(duì)象就會(huì)賣，而不會(huì)去考慮這么做以后會(huì)少賺多少錢。我們的價(jià)值觀確定了，戰(zhàn)略確定了，就是要做裁減。華聯(lián)也是這樣，我們不做商業(yè)，所以我們就把它賣掉。但房地產(chǎn)我們是沒有賣掉的，這樣，我們就變成了一家非常專業(yè)的地產(chǎn)公司。
在民生銀行的項(xiàng)目上，我們賺了很多錢，史玉柱也賺了很多錢。他給我們的錢我們又拿去做了房地產(chǎn)。到底誰(shuí)賺的錢多，這是說不清的。人生不能停留在這些算不清的賬上，要從價(jià)值觀的角度去選擇，這樣大家才能都開心。
反過來說，如果民生銀行出了大案要案，股價(jià)一瀉千里，是不是我就占便宜了，史玉柱就吃虧了，他就比我笨呢？不是這樣的。他有他的價(jià)值觀，他當(dāng)時(shí)要投資一些金融領(lǐng)域，于是他就去投了，投的時(shí)候也沒算要賺多少錢。
為什么要堅(jiān)持價(jià)值觀，而不能靠機(jī)會(huì)主義呢？因?yàn)槟氵@一輩子能賺多少錢是算不清的。你說你到臨死之前能賺多少錢？你不知道，我也不知道。我們都不知道自己這一生能賺多少錢，只知道朝著哪個(gè)方向去賺錢，哪種錢要賺，哪種錢不要賺。從這個(gè)角度來說，你的投資是和你的價(jià)值取向有關(guān)的。這事符合你的價(jià)值取向，你就成功了；不符合你的價(jià)值取向，你就把它拋棄，不存在什么失敗。因?yàn)槟闶栈貋淼腻X又投到你的主業(yè)上，幫你繼續(xù)賺錢。所以，人生的故事就是算不清的賬。
另外，投資這筆賬永遠(yuǎn)是算是不是最合適，而不是算是不是賺得最多。你說民生銀行的項(xiàng)目我們賺了幾倍，史玉柱又賺了幾倍，絕對(duì)答案到底是多少？其實(shí)沒有絕對(duì)答案，不是說我比他賺得多，就說明我比他聰明。巴菲特有巴菲特賺錢的方法，索羅斯有索羅斯賺錢的方法，如果你能按照自己的方法去做，并堅(jiān)持到底，那你就成功了。
第二個(gè)問題是個(gè)很好的問題，就是房地產(chǎn)企業(yè)怎樣應(yīng)付周期律。
最近幾年，房地產(chǎn)的調(diào)控政策的確很擰巴。從政策層面上來說，我覺得有兩個(gè)問題。第一，各方的估計(jì)有所不同。業(yè)界的估計(jì)、政府的估計(jì)和輿論媒體的估計(jì)，差別很大。根據(jù)業(yè)界的估計(jì)，低收入人群、夾心層、年輕人買房確實(shí)是有困難的，但這個(gè)問題還不至于引起社會(huì)崩潰。另外，它實(shí)際上也會(huì)帶來某種正向的作用。原因很簡(jiǎn)單。目前在中國(guó)的初次置業(yè)市場(chǎng)上，40%的購(gòu)房者是25～35歲的人，從全球來看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，這些人都是屬于靠工資買不起房的。如果這些人都能買得起房了，那市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就不存在了。買不起房帶來兩個(gè)好處：第一，促進(jìn)勞動(dòng)力流動(dòng)。如果你25歲就買房了，而且還是福利性的，不能賣，那你還會(huì)流動(dòng)嗎？所以，西方的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來了高度的勞動(dòng)力的自由流動(dòng)。第二，帶來創(chuàng)業(yè)沖動(dòng)。假如現(xiàn)在政府直接給員工一套保障房，員工就可以不在乎他的老板了，他上班就可以梗著脖子，那這個(gè)老板就難做了。因?yàn)橛袎毫?，要買房，要還房貸，所以年輕人才會(huì)努力工作、努力奮斗。
現(xiàn)在，25～35歲的年輕人買不起房，嚷嚷幾聲，政府就把這事當(dāng)成大事來管。輿論和媒體的判斷是道德判斷，而且很多媒體記者都處在這個(gè)年齡段，所以他們對(duì)這個(gè)問題比較敏感。如果輿論和媒體的反應(yīng)比較大，政府實(shí)行的政策就會(huì)比較狠。
從另一個(gè)方面來講，這個(gè)問題又是一個(gè)市場(chǎng)問題。前面我講到，在gdp低于8000美元時(shí)，住宅市場(chǎng)是一個(gè)高度成長(zhǎng)的市場(chǎng)。從這個(gè)角度來說，只要還堅(jiān)持市場(chǎng)化改革，只要需求還在，即使你再調(diào)控，房?jī)r(jià)也是壓不住的。
綜合起來看，要解決這個(gè)問題，有兩個(gè)辦法。第一，采取分規(guī)制。什么是分規(guī)？男人用男人的藥方，女人用女人的藥方，婦科和男科不能用一個(gè)大夫，用一樣的藥，一定是分開的。對(duì)房地產(chǎn)來說，就是保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，也就是我們說的新加坡模式。70%～80%納入保障系統(tǒng)，雖然有一部分市場(chǎng)功能，但基本上是保障；剩下的20%～30%完全市場(chǎng)化，政府就別管了，漲或跌都是自己的事。但這個(gè)問題要解決好才行，不能讓市場(chǎng)來背保障的問題，讓保障來埋怨市場(chǎng)的問題。
第二，理順中央和地方政府的財(cái)稅關(guān)系。房?jī)r(jià)高只是臉上的青春痘，根本的問題是內(nèi)分泌問題，也就是中央和地方的財(cái)稅關(guān)系問題。如果要讓地方政府去承擔(dān)保障房的大量的財(cái)務(wù)安排，那中央就要為地方政府解決好稅收財(cái)政，否則像現(xiàn)在這樣，大量的稅收都收到了中央，地方?jīng)]錢，就只能靠賣地來支持城市化，所以對(duì)保障的事不積極。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)行業(yè)的周期性變化呢？我認(rèn)為，要用創(chuàng)新和變革來應(yīng)對(duì)。拿萬通來說，在商品住宅方面，我們要大力推動(dòng)產(chǎn)品的細(xì)分和創(chuàng)新。所謂產(chǎn)品細(xì)分，就是我們不光要做第一居所，還要做度假產(chǎn)品、投資產(chǎn)品、養(yǎng)老產(chǎn)品，包括中國(guó)人在海外置業(yè)的產(chǎn)品。另外，在商用不動(dòng)產(chǎn)方面，我們要以營(yíng)運(yùn)為核心，推動(dòng)“導(dǎo)演加制片人”的美國(guó)模式，提前布局，爭(zhēng)取在這方面有較大的發(fā)展。