劉珉的導(dǎo)師終于從國(guó)外開(kāi)完學(xué)術(shù)會(huì)議歸來(lái)了，但依舊為人師表的演繹著“五加二、白加黑”是怎樣的一種革命境界。終于在將劉珉折磨到感慨一天為什么不是72小時(shí)后，抽出了時(shí)間準(zhǔn)備給開(kāi)學(xué)初剛拜入門(mén)下卻難得一見(jiàn)導(dǎo)師真容的女弟子舉辦拜師宴，但事與愿違，還沒(méi)走出辦公室大門(mén)，又一學(xué)術(shù)研討會(huì)的重任壓來(lái)，只好將請(qǐng)小師妹吃飯的重任留給了劉珉。
劉珉是地道的北方人，雖然身材修長(zhǎng)，但卻面容斯文、氣質(zhì)蘊(yùn)藉，一件深色的羊毛大衣，配上一條卡其色的圍巾，看起來(lái)溫文爾雅，當(dāng)然趙家鳴會(huì)言傳身教的告訴你這個(gè)認(rèn)知是多么荒謬的錯(cuò)誤，人不可貌相是多么的經(jīng)得起驗(yàn)證。劉珉的師妹名字很好記，姓周，名邇醇，發(fā)音與《金枝欲孽》的主角一樣，但不同的是，邇醇是一個(gè)流光溢彩的人，一身深咖色的復(fù)古外套與肩上色彩絢麗的羊毛圍巾相得益彰，艷麗而朝氣。使得那穿著半舊的牛仔褲和有點(diǎn)起毛外套的趙家鳴不禁對(duì)天長(zhǎng)嘆：“我為什么要和這兩個(gè)人一起出來(lái)?。。?！”
似乎感覺(jué)到趙家鳴的尷尬般，劉珉解開(kāi)大衣扣子，將襯衫從腰帶抽出，隨意的解開(kāi)領(lǐng)口扣子，指揮趙家鳴和邇醇過(guò)天橋。邇醇不語(yǔ)，朝趙家鳴笑笑。
三人找了學(xué)校附近的一家南京菜館，店面古樸、水鄉(xiāng)氣氛濃厚、耳邊洋溢著江南小調(diào)，似乎從**的中關(guān)村瞬間穿越到某個(gè)幽靜的江南小鎮(zhèn)。店員殷勤幫助點(diǎn)餐，趙家鳴對(duì)此素來(lái)不在行，邇醇更是不語(yǔ)，劉珉只好主導(dǎo)點(diǎn)菜。突然，他如驚夢(mèng)般的站了起來(lái)，看了半天才憋出兩個(gè)字，“小梅？”
面前之人，真是劉珉曾經(jīng)的未婚妻小梅。從上次退訂事件后，小梅如同蒸發(fā)了一樣，從劉珉的日常生活中消失，以至趙家鳴將她的長(zhǎng)相都忘了，面對(duì)面都沒(méi)認(rèn)出來(lái)。
“我離婚了！劉珉，我現(xiàn)在有點(diǎn)困難，能不能幫幫我？”小梅看著劉珉，眼里瞬間就含了淚，而一開(kāi)口就說(shuō)出了這句話。趙家鳴在一旁極為糾結(jié)，對(duì)這個(gè)女孩曾經(jīng)給劉珉帶來(lái)的傷害，他從骨髓里很反感，但看見(jiàn)劉珉挑起眉毛看了他一眼，終于憤恨地忍了。
“和你分開(kāi)后沒(méi)多久，我就離婚了，也搬離了父母家，在你喜歡的那個(gè)古橋邊租了間房子，窗外就是河水和古橋，你曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，那兒的景色很漂亮！”小梅并不理會(huì)趙家鳴的糾結(jié)，只是看向劉珉，說(shuō)著自己的麻煩事。
“說(shuō)重點(diǎn)！”趙家鳴受不了了，直接打斷她。
“租那間房子時(shí)，我和房東王先生簽了一份合同，約定好了我租4年，租金一年4萬(wàn)，每年10月預(yù)付第二年的租金。后來(lái)因?yàn)槲覔Q了份工作，工作的地方離那兒太遠(yuǎn)，來(lái)回交通不便，就和房東王先生商量，經(jīng)過(guò)他同意后，把那間房子轉(zhuǎn)租給了一對(duì)姓蔣的夫婦，約好租期3年，租金一年5萬(wàn)，每年11月預(yù)付第二年的房租。我們一簽完合同，那蔣先生夫婦就已經(jīng)入住了。誰(shuí)知道，后來(lái)因?yàn)榉繓|王先生要移民到國(guó)外，就將那間房子賣(mài)給了蔣先生夫婦，然后分別聯(lián)系我說(shuō)，要求與我解除合同，要我盡快將房子里剩余的東西搬出去。你說(shuō)，這讓我搬到哪里去？”小梅眼眶又紅了。
邇醇忙拿了面巾紙給她，趙家鳴鄙視的轉(zhuǎn)過(guò)頭，集中注意力于眼前的飯菜，埋頭猛吃。劉珉默然不語(yǔ)。
“我不同意跟他們解除合同，”小梅繼續(xù)哭訴：“這兩個(gè)合同都還沒(méi)到期呢！前幾天，就是十一之前，我聯(lián)系王先生想要支付明年的租金，但是他已經(jīng)出國(guó)了，找不到人。我又聯(lián)系蔣先生，請(qǐng)他們支付租金，可蔣先生說(shuō)那房子已經(jīng)是他們的了，不給錢(qián)，還要我快點(diǎn)清理東西。他們這是欺負(fù)人！我想起訴他們支付從今年10月到明年，也就是2014年10月的租金5萬(wàn)元，你覺(jué)得能行嗎?”小梅淚眼朦朧地問(wèn)。
“你~~~”還沒(méi)說(shuō)完，趙家鳴就看見(jiàn)了劉珉制止的眼神，只好直接扔了筷子，用手抓了塊口水雞，吃得極為兇殘。
“你放心，你的這個(gè)要求是合法合理的。從你剛才說(shuō)的情況來(lái)看，蔣先生夫婦雖然買(mǎi)下了這間房子，取得了房屋的所有權(quán)，取代王先生成為新的房東，但這個(gè)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程，是在你簽的租賃合同履行期間，也就是說(shuō)，你和王先生簽的租期是4年，這個(gè)租賃合同還沒(méi)到期，王先生就把房子賣(mài)給了蔣先生，你仍然可以繼續(xù)履行原來(lái)的租賃合同，不用去理會(huì)蔣先生讓你搬出去的要求。這就是法律上所說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即租賃合同履行期間房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，不影響合同的效力。”面對(duì)小梅的哭泣與求助，劉珉很難界定自己的心情如何，也不愿去想自己曾經(jīng)的那份愛(ài)情是否還會(huì)帶來(lái)傷痛，只是本著“拔刀相助”的精神，盡量心如止水地、耐心地對(duì)小梅解釋她所面臨的現(xiàn)狀。但趙家鳴顯然已經(jīng)不耐煩，忙著吃的同時(shí)，大聲地“嘀咕”著：“別磨蹭了，快點(diǎn)解釋?zhuān)蹅冞€要吃飯呢！”那架勢(shì)、那表情，仿佛當(dāng)初受情傷的不是劉珉而是他自己。
劉珉朝他笑了笑，接著向小梅解釋說(shuō)：“所以，你和王先生簽的租賃合同，以及和蔣先生簽的轉(zhuǎn)租合同都仍然是有效的，而且這兩份合同都未到期，你想要繼續(xù)履行合同，是完全合法的。蔣先生夫婦在買(mǎi)了這間房子后，就與你存在兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是取代王先生的角色，作為新房東，應(yīng)當(dāng)向你繼續(xù)履行原租賃合同的義務(wù)，仍然將房屋租給你，直到租期界滿，不得提前終止；另一個(gè)就是在和你簽的轉(zhuǎn)租合同中，他還是處于次承租人的地位，有義務(wù)按照約定向你支付租金?！?br/>
“那我應(yīng)該怎么做？”小梅一聲不吭地聽(tīng)著，直到此時(shí)，才問(wèn)了一句，那雙曾經(jīng)讓劉珉心動(dòng)的眼睛，含著淚水看著他，忽然間讓劉珉有種恍惚的感覺(jué)，用網(wǎng)絡(luò)上最流行的話來(lái)說(shuō)，就是“累覺(jué)不愛(ài)”，很累很累，感覺(jué)自己都不會(huì)再愛(ài)了。
“蔣先生以自己身為房東的理由，拒絕再支付租金，在某種意義上為單方解除合同，但很明顯，這是違反了‘買(mǎi)賣(mài)不破租賃’的原則，他無(wú)權(quán)單方解除合同。但如果你堅(jiān)持履行這個(gè)合同到期，對(duì)你們雙方來(lái)說(shuō)，也是個(gè)鬧心的事。所以你申請(qǐng)讓蔣先生支付1年的租金，法院是會(huì)支持的。具體來(lái)說(shuō)，你和王先生簽的原租賃合同中，約定了年租金為4萬(wàn)元，如今房東變成了蔣先生，那么你就需要付給蔣先生4萬(wàn)元，而蔣先生在和你簽的轉(zhuǎn)租合同中，又作為轉(zhuǎn)租人，需要付給你年租金5萬(wàn)元，這么抵消之后，蔣先生還應(yīng)當(dāng)支付給你年租金的差價(jià)1萬(wàn)元?！眲㈢肴匀蛔屪约簩?zhuān)業(yè)角度出發(fā)，盡量保持一個(gè)“被咨詢者”的身份。事到如今，他也只剩這個(gè)身份了。
“這可真是太好了，人家住自己的房子，還要給你交租金，真是厲害啊！”趙家鳴陰晴不定的聲音以詭異的音量發(fā)出，看著小梅哭紅的眼睛時(shí)，聲音更痙攣了。
“沒(méi)事，交給我吧！”劉珉無(wú)所謂般的笑笑，小梅有點(diǎn)尷尬的低下了頭，沒(méi)再說(shuō)話。
====慧問(wèn)提示====
“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是各國(guó)民法普遍遵循的一項(xiàng)原則，其目的在于防止因租賃物所有權(quán)的變動(dòng)，影響承租人對(duì)租賃物的持續(xù)占有使用，損害承租人合法權(quán)益。次承租人取得租賃物的所有權(quán)時(shí)，其身份具有一定的特殊性，既取得原出租人的地位，同時(shí)相對(duì)于轉(zhuǎn)租人而言其被認(rèn)為是次承租人。因此，在法律沒(méi)有特殊規(guī)定下，原承租人有權(quán)要求繼續(xù)履行租賃合同。