實戰(zhàn)問答

    提問：請問您當時為什么會選擇留下房地產(chǎn)這塊業(yè)務？另外，您目前比較看好的，認為將來發(fā)展空間比較大、天花板比較高的行業(yè)有哪些？

    馮侖：我們做房地產(chǎn)有兩個偶然性，一是當時我們這六個人里，王功權曾經(jīng)做過房地產(chǎn)。在海南的時候，他做過秀港工業(yè)房地產(chǎn)公司的老總，所以他有比較完整的跟房地產(chǎn)行業(yè)打交道的經(jīng)驗。他蓋過六棟工業(yè)廠房，在當時，他是為數(shù)不多的能自己蓋房子的人。

    另一個原因跟我們善于學習有關。那時候，有一次我們在一個地方吃飯，我聽到別人說了一個詞，叫按揭。我對數(shù)字不敏感，但對詞語特別敏感。我請那邊的廣東人給我寫下這個詞，并刨根問底地問他這個詞是什么意思。他說，這就相當于抵押貸款，我覺得這個辦法挺好。正好那時候我們碰到了一件事，有人來向我們推銷房地產(chǎn)。所以，我們就商量著開始做。我們借錢付了頭款，買了八棟別墅，然后把這八棟別墅重新裝修、重新包裝，再把它們賣出去，這就是我們的第一單業(yè)務。

    有了這單業(yè)務以后，正好趕上海南那時候的房地產(chǎn)泡沫，所有人都在炒房炒地，我們就加入了那股洪流中。那時候叫投資，后來大家都叫炒房炒地。對我來說，海南的那段經(jīng)歷是很快樂的。因為那時候你不懂，不懂就很快樂，懂了以后很多事會讓你很鬧心。比如，你每天有點兒錢花很高興，一旦你懂理財，就這也不行那也不行，很辛苦。

    那時候市場很瘋狂，瘋狂到什么程度？最快的一單，你可能上午才買，下午就能賣出去，就賺錢了。有一年快過年的時候，王功權我們幾個商量，年底想給員工發(fā)點兒獎金，怎么辦呢？說到北海去干一票，掙點兒錢。結果去了十天半個月，就掙了幾百萬元回來了，就是這樣一個速度。但荒唐的是，我們連地在哪兒都不知道，最后很多地都找不著了。因為地在海里，退潮的時候才能見著，漲潮的時候是見不著的。所以，后來我到北海去處理歷史遺留問題，基本上找不到我們當年做的地在哪兒。海口的事情同樣很荒唐。當時我們有一單生意，要買棟樓，還差點兒錢，我就去找一家公司借錢，借了幾百萬元，買下這棟樓。后來我去還錢的時候，人家問我們搞的是哪棟樓，我就說是哪棟。他說這事真渾蛋，這樓是從我這兒賣出去的，我還借錢給你，最后你又把這樓賣回來，賣給我底下的另一家公司，掙了我一道錢。當然，這個老板現(xiàn)在也出狀況了。

    就這樣，我們開始創(chuàng)業(yè)的那幾年，賺的錢都跟房地產(chǎn)有關?；氐奖本覀冞€是繼續(xù)做房地產(chǎn)。所以，我們做這行有點兒偶然性，當時對這個行業(yè)并沒有那么多清醒的認識。

    至于今后各個行業(yè)的發(fā)展，我覺得在中國，只要走市場化的道路，只要有市場競爭，每個行業(yè)的天花板其實都很高，發(fā)展都很快。拿捏腳來說，比如華夏良子，大家知道這個行業(yè)有多大嗎？現(xiàn)在，中國的捏腳行業(yè)一年有1000億元的規(guī)模，比電影行業(yè)還大?；蛘卟徽f捏腳，說掏耳朵，掏耳朵這個行業(yè)也足夠大，因為中國的人足夠多。但問題是有些行業(yè)不讓你做，比如電影行業(yè)，它涉及意識形態(tài)的問題，政府管制，不讓你市場化，那你就很小。只要市場放開，允許市場化，在中國，哪個行業(yè)都非常大。比如餐飲，俏江南一年能賣30多億元。

    所以，我覺得前提是要允許市場化、充分市場化。市場化程度高的行業(yè)，發(fā)展空間就很大；市場化程度低的行業(yè)，發(fā)展空間就很小。比如，像能源這些壟斷行業(yè)，市場是很小的，而對消費行業(yè)這種完全面向客戶終端服務的行業(yè)來說，市場規(guī)模是在不斷擴大的。所以，越是競爭、越是政府不管制、越是直接和人打交道的行業(yè)，市場規(guī)模越大，大家的機會就越多。

    提問：當年你們把華夏銀行、民生銀行的股份賣給史玉柱，后來史玉柱大賺其錢。另外，萬通當年在東北華聯(lián)的投資，從媒體的角度來看，是一個比較成功的案例，但現(xiàn)金回報不是特別好。投資是不是萬通一直以來的一個短板？這幾年萬通已經(jīng)往投資方面轉了，以后這方面會不會成為萬通在地產(chǎn)之外的新的第二大競爭力？

    第二個問題是，地產(chǎn)行業(yè)一直逃不出一種周期律，越調控房價越上漲，對地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的這種周期律，您怎么看？

    馮侖：第一個問題，關于投資這件事，我們現(xiàn)在并沒有進入投資行業(yè)，我們只是控股公司。在房地產(chǎn)領域做投資，這是凱德的商業(yè)模式。在全球包括亞洲做房地產(chǎn)的企業(yè)里，資本回報最高的就是凱德。我們研究了它的模式，現(xiàn)在我們底下的公司是做開發(fā)，上層的公司是做成了投資公司的架構，就是用投資公司的方式來投資房地產(chǎn)企業(yè)，但不會投到別的行業(yè)去。

    至于以前我們的投資，回到我剛才講的觀點上，因為我們堅持價值觀導向和戰(zhàn)略導向，所以我們不算小賬。史玉柱是我的好朋友，他賺了很多錢，我們也賺了很多錢。用價值觀來衡量這件事，其實就是我講的算不清的賬。我們的目標很清晰，我們就是要做專業(yè)性，所以我們要把房地產(chǎn)以外的部分賣掉。至于什么時候賣，我們找到了對象就會賣，而不會去考慮這么做以后會少賺多少錢。我們的價值觀確定了，戰(zhàn)略確定了，就是要做裁減。華聯(lián)也是這樣，我們不做商業(yè)，所以我們就把它賣掉。但房地產(chǎn)我們是沒有賣掉的，這樣，我們就變成了一家非常專業(yè)的地產(chǎn)公司。

    在民生銀行的項目上，我們賺了很多錢，史玉柱也賺了很多錢。他給我們的錢我們又拿去做了房地產(chǎn)。到底誰賺的錢多，這是說不清的。人生不能停留在這些算不清的賬上，要從價值觀的角度去選擇，這樣大家才能都開心。

    反過來說，如果民生銀行出了大案要案，股價一瀉千里，是不是我就占便宜了，史玉柱就吃虧了，他就比我笨呢？不是這樣的。他有他的價值觀，他當時要投資一些金融領域，于是他就去投了，投的時候也沒算要賺多少錢。

    為什么要堅持價值觀，而不能靠機會主義呢？因為你這一輩子能賺多少錢是算不清的。你說你到臨死之前能賺多少錢？你不知道，我也不知道。我們都不知道自己這一生能賺多少錢，只知道朝著哪個方向去賺錢，哪種錢要賺，哪種錢不要賺。從這個角度來說，你的投資是和你的價值取向有關的。這事符合你的價值取向，你就成功了；不符合你的價值取向，你就把它拋棄，不存在什么失敗。因為你收回來的錢又投到你的主業(yè)上，幫你繼續(xù)賺錢。所以，人生的故事就是算不清的賬。

    另外，投資這筆賬永遠是算是不是最合適，而不是算是不是賺得最多。你說民生銀行的項目我們賺了幾倍，史玉柱又賺了幾倍，絕對答案到底是多少？其實沒有絕對答案，不是說我比他賺得多，就說明我比他聰明。巴菲特有巴菲特賺錢的方法，索羅斯有索羅斯賺錢的方法，如果你能按照自己的方法去做，并堅持到底，那你就成功了。

    第二個問題是個很好的問題，就是房地產(chǎn)企業(yè)怎樣應付周期律。

    最近幾年，房地產(chǎn)的調控政策的確很擰巴。從政策層面上來說，我覺得有兩個問題。第一，各方的估計有所不同。業(yè)界的估計、政府的估計和輿論媒體的估計，差別很大。根據(jù)業(yè)界的估計，低收入人群、夾心層、年輕人買房確實是有困難的，但這個問題還不至于引起社會崩潰。另外，它實際上也會帶來某種正向的作用。原因很簡單。目前在中國的初次置業(yè)市場上，40%的購房者是25～35歲的人，從全球來看，在市場經(jīng)濟國家，這些人都是屬于靠工資買不起房的。如果這些人都能買得起房了，那市場經(jīng)濟就不存在了。買不起房帶來兩個好處：第一，促進勞動力流動。如果你25歲就買房了，而且還是福利性的，不能賣，那你還會流動嗎？所以，西方的市場經(jīng)濟帶來了高度的勞動力的自由流動。第二，帶來創(chuàng)業(yè)沖動。假如現(xiàn)在政府直接給員工一套保障房，員工就可以不在乎他的老板了，他上班就可以梗著脖子，那這個老板就難做了。因為有壓力，要買房，要還房貸，所以年輕人才會努力工作、努力奮斗。

    現(xiàn)在，25～35歲的年輕人買不起房，嚷嚷幾聲，政府就把這事當成大事來管。輿論和媒體的判斷是道德判斷，而且很多媒體記者都處在這個年齡段，所以他們對這個問題比較敏感。如果輿論和媒體的反應比較大，政府實行的政策就會比較狠。

    從另一個方面來講，這個問題又是一個市場問題。前面我講到，在gdp低于8000美元時，住宅市場是一個高度成長的市場。從這個角度來說，只要還堅持市場化改革，只要需求還在，即使你再調控，房價也是壓不住的。

    綜合起來看，要解決這個問題，有兩個辦法。第一，采取分規(guī)制。什么是分規(guī)？男人用男人的藥方，女人用女人的藥方，婦科和男科不能用一個大夫，用一樣的藥，一定是分開的。對房地產(chǎn)來說，就是保障的歸保障，市場的歸市場，也就是我們說的新加坡模式。70%～80%納入保障系統(tǒng)，雖然有一部分市場功能，但基本上是保障；剩下的20%～30%完全市場化，政府就別管了，漲或跌都是自己的事。但這個問題要解決好才行，不能讓市場來背保障的問題，讓保障來埋怨市場的問題。

    第二，理順中央和地方政府的財稅關系。房價高只是臉上的青春痘，根本的問題是內分泌問題，也就是中央和地方的財稅關系問題。如果要讓地方政府去承擔保障房的大量的財務安排，那中央就要為地方政府解決好稅收財政，否則像現(xiàn)在這樣，大量的稅收都收到了中央，地方?jīng)]錢，就只能靠賣地來支持城市化，所以對保障的事不積極。

    那么，房地產(chǎn)企業(yè)應該怎樣應對行業(yè)的周期性變化呢？我認為，要用創(chuàng)新和變革來應對。拿萬通來說，在商品住宅方面，我們要大力推動產(chǎn)品的細分和創(chuàng)新。所謂產(chǎn)品細分，就是我們不光要做第一居所，還要做度假產(chǎn)品、投資產(chǎn)品、養(yǎng)老產(chǎn)品，包括中國人在海外置業(yè)的產(chǎn)品。另外，在商用不動產(chǎn)方面，我們要以營運為核心，推動“導演加制片人”的美國模式，提前布局，爭取在這方面有較大的發(fā)展。