“73.2億！”
江州市第二次土地拍賣會再次創(chuàng)下新記錄，成交金額達到73.2億。
笑得最開心的就屬********黃偉國，一次賣地就籌集到幾乎相當于上一年全年財政收入的金額，市里錢袋子又鼓了起來。
“我認為我們江州找到了一條可持續(xù)發(fā)展城市的新路。通過政府規(guī)劃經(jīng)營城市，來籌集資金滾動良性發(fā)展。這一次拍賣的金額，我們將主要用于江州新區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，力爭再造一座新城。我相信，江州模式將會給國內(nèi)其他城市管理者以一定程度的啟發(fā)?！?br/>
面對央視的鏡頭，黃偉國侃侃而談，第一次正式提出了江州模式概念。這一次拍賣只是小試牛刀，到新區(qū)三通一平后，那里廣袤的土地將會給江州帶來源源不斷的財富。
結(jié)束了采訪，導(dǎo)播把鏡頭切換回直播室。
“吳教授，您對這次拍賣創(chuàng)紀錄的73.2億金額怎么看，還有對所謂江州模式有什么建議？”
主持人轉(zhuǎn)頭詢問身邊的嘉賓吳永文教授。
“73.2億，意料之外又情理之中。意料之外是我也沒預(yù)想到土地拍賣如此激烈，算下來每塊地都超過三億的成交價。而且一塊地都沒有流拍，二十塊地都被人搶走了。情理之中是因為我之前說過城市化必然會帶來房地產(chǎn)的大發(fā)展，想不到在江州已經(jīng)初現(xiàn)端倪。這樣的情景，讓我有些擔(dān)心。因為江州上一年的財政收入還不到80億，這一次拍賣就等于一年的財政收入。其他城市的管理者看了會不會動心，肯定會，因為來錢快。我擔(dān)心全國各地都會有樣學(xué)樣，一窩蜂上馬拍賣土地，沒有從當?shù)貙嶋H出發(fā)。江州地處長三角經(jīng)濟核心區(qū)域，又背靠全國第一大都市滬東市，所以他有這樣的需求。我希望，其他城市管理者在參考江州模式前要好好考慮自己當?shù)氐那闆r。你拍賣的地，是不是有人要？”
吳永文教授雖然大力提倡發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但還是預(yù)判到全國各地可能出現(xiàn)一窩蜂賣地情況，提前在這打起了預(yù)防針。
“至于江州模式，這是一個新提法。在土地升值大于城市負債的前提下，是一個適合中國城市化進程的發(fā)展道路。依托城鎮(zhèn)化的大背景，政府出面規(guī)劃城市建設(shè)，利用規(guī)劃后的土地升值紅利，來撬動城市大規(guī)模的基建發(fā)展。從目前來看，江州市基本邁出了成功的第一步。要是我估計得不錯，三年或五年，江州會發(fā)生天翻地覆的變化?！?br/>
作為******的高參，吳永文的評論和預(yù)測都很到位，要是秦然看見，肯定會點頭稱贊。不過他現(xiàn)在還沒有空，因為他正在市政府禮堂門口，和江州其他兩大地產(chǎn)老板閑聊，互相交流下體會。
“唐總，恭喜啊，拿到了心儀的地塊?！?br/>
他首先向唐中天祝賀。
“還行，不過我怎么看都是你們最賺，連撿了幾個便宜?！?br/>
唐中天意氣風(fēng)發(fā)，這次江城集團在拍賣會上展示了超強實力，接連以高價力壓群雄，讓他一吐上次被秦然奪走A1地塊時的悶氣。
商場上沒有永遠的敵人，也沒有不變的朋友。唐中天混跡商場多年，早已經(jīng)了然于胸，所以他對秦然沒有好惡之分，目前狀況下當朋友最好。
“就是，從開場到結(jié)尾，你們江南地產(chǎn)一直在挖坑，差點連我都被忽悠了?！?br/>
置業(yè)地產(chǎn)的胡總接話道，這次置業(yè)只拿下了B10地塊，不過在城區(qū)范圍內(nèi)他們還儲備有土地，所以沒有全力爭搶。
“哪有，我可是很想要那兩塊地的，只是價格超出心理預(yù)警線，無奈放棄罷了。”
秦然當然是不會承認，扮豬吃老虎是他的強項。
“不管如何，這次合作愉快，希望我們大家還能繼續(xù)合作?！?br/>
唐中天見司機把座駕開了過來，笑著對身邊兩位老總道。
“合作愉快！”
一一握手后，秦然也坐上了自己的A6，由周志東駕駛離開了拍賣現(xiàn)場。
“物是人非，以前能和剛才兩位老總一起聊得最多的是丁耀文，現(xiàn)在他已魂歸西去。丁耀武明天開庭審理，據(jù)消息說死刑逃不掉。想想，人生有時還真是無常?！?br/>
周志東邊開車邊感嘆道。
“我也想不到事情會發(fā)展得如此迅速，從一出簡單的誹謗案就演變成殺人案。他們兄弟倆也怨不得別人，要怪就怪自己，誰讓他們屁股不干凈。不然祥龍地產(chǎn)也不會倒在房地產(chǎn)行業(yè)的黎明之前，現(xiàn)在我們大家都準備涮火鍋吃肉咯?！?br/>
說實話，秦然也意料不到祥龍地產(chǎn)覆滅如此之快，誰讓他們?nèi)巧狭俗约海?br/>
“今天買了兩塊地，又花了6.3億。”
秦然一回到公司，就讓魏東過來幫忙算下帳，準備好好理一理公司的財務(wù)狀況。見魏東進來，他躺在沙發(fā)上懶洋洋說道。
“我怎么感覺你像是去菜市場買了兩塊豬肉，花了6塊3一般?！?br/>
眨眼間6個多億沒了，秦然卻如同沒事一般，魏東實在佩服。
“錢太多，不經(jīng)過自己的手，總感覺是一些數(shù)字。要是6億多要我搬著現(xiàn)金去，估計我會心痛不得了?！?br/>
魏東勤學(xué)肯干，又入伙了秦然發(fā)家的原始股，所以深得秦然信任。這次算賬，有一些民間借貸的數(shù)，秦然不想讓龔慧蕓等其他人知道，但對魏東可以公開。
“錢嘩啦啦地來，然后又很快嘩啦啦流走，有時就是一個數(shù)字游戲。”
主動為秦然泡了一杯茶，魏東接口道。
“你老婆和兒子接過來沒？一家人團聚比什么都開心。”
對下屬，秦然還是很關(guān)心的，前些天特意讓李德盛幫魏東另外找了一套單間做宿舍，方便他和家人團聚。
“昨天才到，多謝老板你的關(guān)心?！?br/>
“過兩天我上你家吃頓飯，隨便逗一逗寶寶，上次見他照片挺可愛的?！?br/>
秦然拿起茶杯喝了一小口，依舊是慵懶地說道，剛才參加拍賣會實在耗費了他不少腦力精神。
“行，讓我老婆做幾個好菜。她一直說要看看我們家的貴人到底長得如何？”
閑聊完畢，秦然和魏東兩人進入了工作狀態(tài)。
他們首先要測算西子灣一期到底掙了多少錢？
先看成本，土地款花費了1.125億，現(xiàn)在看起來真是便宜。為國家小康示范小區(qū)名頭付給“建科中國”的500萬，給“貝恩國際”設(shè)計費2100萬，加上前期七通一平投入的工程款3000萬，這里就有5600萬。然后是占大頭的施工加監(jiān)理款2.592億，景觀施工費4100萬，一共又是3.002億。融資方面即陸有財?shù)?000萬民間借貸和工行發(fā)放的18個月3.55億貸款產(chǎn)生的利息成本合計約為5000萬。最后是攤銷的公司運營費用和廣告營銷費合計2000萬。
魏東算了算，最后得出成本數(shù)額為5.387億，當然還沒有算上預(yù)提的納稅額。
收入方面呢？
內(nèi)銷房1027套，收入4.72億；還剩捂盤的400套房源，秦然預(yù)計均價為3350元/平，收入約為1.95億；還有1.2萬平方的商業(yè)配套地產(chǎn)沒開售，估價為6000萬；最后還有1500個車位，按均價三萬一個算，還可以收入4500萬。
在紙上加了加，魏東得出了7.72億的實際收入。
通過合理避稅，預(yù)提的納稅額為7000萬，算入成本之中。
如此一來，西子灣一期的詳細盈利為7.72－5.387－0.7=1.633億。
一般房地產(chǎn)的利潤基本為10%左右，做得非常好可以有15%。西子灣一期能有1.633億的盈利，利潤率達到了20%，很大程度上是因為秦然超前眼光提前低價拿地。要是他捂著地不開發(fā)，那么幾年后利潤會更驚人。但現(xiàn)在秦然的目標是擴張，需要以快打多，通過快速發(fā)展來不斷循環(huán)壯大，所以能有20%利潤已經(jīng)很滿足了。
真要較真算的話，秦然實際投入資金僅是繼承得來的三十來萬，現(xiàn)在掙下了1.6億，實際是翻了540多倍。
“真比搶銀行還快！”
看著最后的數(shù)額，魏東咽了咽口水道。
秦然打算從公司每年的盈利中拿出10%作為個人資產(chǎn)，畢竟公司和個人的財產(chǎn)要分開，當然他拿走的10%盈利是以母公司的名義轉(zhuǎn)走的。不然公司規(guī)范后，自己以后有急事要花錢很不方便。如同古代皇帝雖是天下的君主，但一樣需要擁有自己的內(nèi)庫裝私房錢。至于個人資產(chǎn)，秦然當然是自己投資，保持其不斷增值，畢竟中國也會即將進入資本為王的時代。
西子灣二期正在開發(fā)，待開發(fā)的還有北邊10萬平方的別墅區(qū)，和準備打造最高貴最豪華的3.2萬平方A1地塊，以及剛剛拍下的B2、B13地塊。
一年時間，江南地產(chǎn)初步按照了秦然的設(shè)想，擴張成功。當初定下的三年成為江州最好地產(chǎn)公司，已經(jīng)夯實了基礎(chǔ)，待二期正式發(fā)售后，秦然便需要著手擴張版圖。因為五年內(nèi)，成為長三角區(qū)域領(lǐng)先代表的目標看上去并不遙遠。
秦然剛打算剝離自己的個人資產(chǎn)，就有一個投資機會送到了他面前，又一位熟人慕名來訪。