房地產(chǎn)策劃知識(shí)博大精深，但是需要和實(shí)踐相結(jié)合。前三輪的培訓(xùn)考核，排名第一的是吳碩。胡亞在吳碩身上看到一句話——興趣是最好的老師。吳碩是廣告專業(yè)出身，對(duì)口策劃工作，她之前找過一份工作，也是房地產(chǎn)策劃師，但是每天的工作就是單純寫文案。胡亞聽完吳碩的講述才明白，原來在大型地產(chǎn)公司，策劃分類很細(xì)，有文案策劃、活動(dòng)策劃、市場(chǎng)調(diào)查策劃、提案策劃等等，像代理行業(yè)龍頭老大世紀(jì)聯(lián)創(chuàng)公司，他們?yōu)殚_發(fā)商寫提案，都是多位策劃師合筆，分工明確、效率極高。吳碩覺得天華代理公司的策劃師們特別牛，都是全能型人才——胡亞在心里吐槽了一句，那是因?yàn)楣靖F，養(yǎng)不了那么多分類策劃師。吳碩對(duì)策劃課程很感興趣，專門把培訓(xùn)課件拷到U盤里帶回宿舍仔細(xì)研究。胡亞從沒有覺得吳碩的記憶力強(qiáng)，直到這次！

    接下來兩天的培訓(xùn)內(nèi)容分別為活動(dòng)營(yíng)銷和市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn)。培訓(xùn)師是公司的策劃主管趙君。小道消息稱杜雁山和趙君是大學(xué)同學(xué)兼舍友，沒有畢業(yè)時(shí)在不同的面試場(chǎng)進(jìn)了同一家公司，結(jié)果現(xiàn)在成了上下級(jí)！胡亞覺得，雖然是上下級(jí)，但還是好朋友??！吳碩卻不認(rèn)同，她覺得一山不容二虎，這兩個(gè)人肯定會(huì)有一個(gè)人走的，時(shí)間早晚的問題。午飯過后，吳碩和胡亞說了一句：“我決定了，拜趙君為師！”胡亞注意到了，趙主管和策劃部、設(shè)計(jì)部的人關(guān)系處得很好，但是杜經(jīng)理比較忙，比較“沉默”！很奇怪的感覺，當(dāng)天晚上，胡亞師傅木槿聊天時(shí)，木槿感嘆了一句：“優(yōu)秀的人都是孤獨(dú)的！”但是胡亞還是覺得氣氛很奇怪——也許此時(shí)的胡亞不懂人情世故，等到她在來年2月份聽說杜雁山離職的消息時(shí)，她已經(jīng)開始懂了！

    活動(dòng)營(yíng)銷，是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營(yíng)銷手段，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售的增加，市場(chǎng)口碑的打造，形象的樹立以及樓盤的展示。常見的就是中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日，如元旦、春節(jié)、端午、中秋節(jié)等節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，西方節(jié)日如情人節(jié)、感恩節(jié)、圣誕節(jié)等節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，還有項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，如動(dòng)工、封頂、交房等等。胡亞經(jīng)過培訓(xùn)，記住了一點(diǎn)：營(yíng)銷≠促銷，每逢節(jié)點(diǎn)就降價(jià)的行為實(shí)在是傻得冒泡！活動(dòng)營(yíng)銷的靈魂就是創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，大家做同形式同內(nèi)容的活動(dòng)，慢慢引發(fā)客戶視覺疲勞——業(yè)主會(huì)就是讓業(yè)主吃吃喝喝、送送禮物加上轉(zhuǎn)介紹；端午節(jié)就是送粽子要不動(dòng)手做粽子；圣誕節(jié)就是布置一下售樓處送一下圣誕禮物等等。有不少客戶開玩笑說，別搞什么主題，只要售樓處送東西肯定來！活動(dòng)營(yíng)銷有一條原則，即與社會(huì)道德正面導(dǎo)向相關(guān)，吳碩覺得，任何營(yíng)銷活動(dòng)不能和低級(jí)趣味相掛鉤，不然營(yíng)銷市場(chǎng)會(huì)發(fā)生混亂——在吳碩面前，胡亞一度覺得自己不是做策劃的料，后來事實(shí)證明，笨鳥先飛、勤飛，時(shí)能彌補(bǔ)先天不足——兩年后2014年的房地產(chǎn)哀鴻遍野，不景氣的市場(chǎng)背景下，作為龍頭企業(yè)的億科做了一場(chǎng)全城派發(fā)BYT的營(yíng)銷活動(dòng)，結(jié)果使得營(yíng)銷策劃屆打道德擦邊球，竟然有樓盤做“女體盛”業(yè)主答謝會(huì)，讓身著三點(diǎn)式的美女們躺于餐桌，身體被布滿菜品供業(yè)主享用，甚至有不少該樓盤的業(yè)主把現(xiàn)場(chǎng)照片傳到網(wǎng)上，引發(fā)社會(huì)輿論！當(dāng)時(shí)已經(jīng)晉升為主管的胡亞覺得三觀震碎——在中國(guó)模仿日本儀式，究竟是人性的泯滅還是道德淪喪……活動(dòng)營(yíng)銷考核內(nèi)容為撰寫一份興華集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目珍珠灣的營(yíng)銷活動(dòng)方案，結(jié)果不出胡亞所料，第一名仍然是吳碩！

    市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn)專題開講之前，胡亞還在想這次的內(nèi)容很簡(jiǎn)單，孫少君作為片區(qū)策劃師，經(jīng)常待在學(xué)府苑，他每次組織一次完整的市調(diào)至少安排兩名策劃，再調(diào)配兩名置業(yè)顧問，小型市調(diào)至少保證2-4人的市調(diào)小組，新地區(qū)新市場(chǎng)的市調(diào)至少保證3-6人的市調(diào)小組。作為置業(yè)顧問，平時(shí)都會(huì)為自己構(gòu)思一個(gè)身份，去別的樓盤轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，去了解別家樓盤的情況，趕上兩個(gè)人一起去掃盤，一般會(huì)偽裝成情侶、手足、上下級(jí)等。胡亞和孫少君去過拉斐水岸掃盤，扮演的是婚禮策劃公司的同事，孫少君非得裝作上級(jí)，讓胡亞當(dāng)跑腿的！想起蹭吃蹭喝的孫少君，胡亞又想起木槿了，不知道師傅和師弟龍偉有沒有在想自己——看來胡亞確實(shí)情竇沒開！胡亞是在培訓(xùn)中才知道原來可以去國(guó)土局、住建局、統(tǒng)計(jì)局等機(jī)關(guān)單位去調(diào)查信息，聽聽就刺激！這種情況策劃師會(huì)偽裝成投資商，這得有氣場(chǎng)有氣質(zhì)的人才行！在規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相關(guān)信息可以從網(wǎng)絡(luò)中找到，或者可以通過開發(fā)商來減少阻力。真正讓大家感覺有用的是調(diào)查問卷！當(dāng)樓盤處于規(guī)劃前期——樓盤還是一片空地時(shí)，需要引導(dǎo)客群關(guān)注，方便獲得更細(xì)致的產(chǎn)品需求；正常銷售期的樓盤，主要看客戶購(gòu)房觀念，客戶觀念是否符合樓盤特質(zhì)，引導(dǎo)客戶關(guān)注樓盤細(xì)節(jié)；

    對(duì)營(yíng)銷推廣的調(diào)研，要關(guān)注項(xiàng)目的市場(chǎng)口碑，人們常見、愿意接受的廣告形式，和同類產(chǎn)品的對(duì)比信息。幾年后的胡亞，通過復(fù)習(xí)這次的培訓(xùn)內(nèi)容，結(jié)合自己對(duì)市場(chǎng)的研判，通過調(diào)查問卷成功啟動(dòng)并熱銷了一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，因?yàn)閷I(yè)化她最終晉升為營(yíng)銷總監(jiān)，當(dāng)然，那是幾年之后的事情了……

    本來以為策劃基礎(chǔ)培訓(xùn)后的市場(chǎng)調(diào)查僅僅是走一個(gè)形式，讓大家把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中。誰知，這一場(chǎng)調(diào)研持續(xù)了一周！原來興華集團(tuán)開發(fā)事業(yè)部新開一個(gè)項(xiàng)目，名為珍珠灣，因?yàn)榈囟纹?，沒有競(jìng)爭(zhēng)樓盤，加上銷售團(tuán)隊(duì)還沒有組建，所以這次就委派前來培訓(xùn)的學(xué)員們外出市調(diào)，順便為公司在售的開發(fā)項(xiàng)目——翡翠城項(xiàng)目收集市場(chǎng)信息。來參加培訓(xùn)的胡亞帶的全是高跟鞋，為了掃盤，她專門找公司主管王悅陪她去買了一雙平底鞋，盡管有平底鞋，胡亞的腳后跟起了三個(gè)水泡，王主管心疼了好久，人力經(jīng)理周美玉還專門為她買了創(chuàng)可貼。明磊把腳上的水泡發(fā)到了群里，大家一片勸他休息的聲音。胡亞實(shí)在不懂，自己一個(gè)女生都不曬照片，明磊一個(gè)大男生真矯情！

    后來胡亞才回味過來，原來有一種工作叫：做上級(jí)知道你做了的工作，后來有了一個(gè)專有名詞：工作留痕。胡亞若干年后回想當(dāng)初，覺得自己真的笨得可以——?jiǎng)e人干了什么工作，巴不得全世界都知道，自己埋頭苦干半天，沒有功勞，甚至連苦勞都沒有！因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)眼睛沒有看到的，耳朵沒有聽到的，就是員工沒有做過的！幸好全員培訓(xùn)期間當(dāng)時(shí)胡亞愛說話，和王悅關(guān)系不錯(cuò)，有些事情傳著傳著就到了領(lǐng)導(dǎo)那里，原來一開始，職場(chǎng)中就有一種風(fēng)叫做“耳邊風(fēng)”，職場(chǎng)耳邊風(fēng)比古代皇帝身邊的枕邊風(fēng)有過之而無不及。后來的胡亞，曾經(jīng)一度被領(lǐng)導(dǎo)眼前的“紅人”——胡亞自己不知道怎么就得罪了的一位經(jīng)理人，說了不少“添油加醋”的話，導(dǎo)致她的晉升延遲了至少半年！胡亞后來還專門反思了一下，究竟自己做了什么或者做錯(cuò)了什么？那就是，胡亞沒有在當(dāng)時(shí)的上級(jí)也就是那位經(jīng)理人面前表現(xiàn)出足夠的尊敬和工作足夠的細(xì)致，身為策劃人，最忌諱的就是粗心，因?yàn)榧?xì)節(jié)決定成敗，胡亞對(duì)此無話可說，就是自己錯(cuò)了！但是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬，胡亞反思了一下，從日?！半[形”恭維，到酒桌、餐桌上的“尊敬”必須做到位，只有細(xì)致做到極致，別人才無可挑剔！當(dāng)然，也可能走上另一個(gè)極端評(píng)價(jià)：太過于圓滑世故！職場(chǎng)不易，且行且珍重……

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