天津衛(wèi)卷煙廠，經(jīng)理室。
張世恒將一張建筑圖紙遞給陳書(shū)文道：“書(shū)文，你幫本侯算算建這樣一座小院成本幾何？”
陳書(shū)文低頭看了一會(huì)圖紙說(shuō)道：“小院占地三分三厘，建有三間北房，四間廂房，一間倒座房，院子中間還要打一口水井。
天津衛(wèi)旱地算十兩一畝，房子占地三分三厘，地價(jià)就是三兩五錢(qián)銀子。
建八間房子大約要三百個(gè)人工，大小工平均算五十文一天，工錢(qián)是十五兩銀子。
其他紅磚大約需要五萬(wàn)塊，一塊四文，總價(jià)是二十兩白銀。
木料，釘子，油漆等等輔料加起來(lái)算二十兩白銀。
煙廠附近打井十米可以見(jiàn)水，打井約需五兩。
這樣八間房子的一口井的小院，建筑成本大概在六十三兩五錢(qián)銀子左右?！?br/>
張世恒心說(shuō)陳書(shū)文還真挺厲害，心算能力堪比計(jì)算機(jī)了。
“這樣一座小院在天津衛(wèi)市價(jià)幾何？”
陳書(shū)文道：“這座小院要是在天津衛(wèi)城里起碼值五百兩。在煙廠這個(gè)位置，五十兩都不一定有人要。
張世恒不可思議道：“為何天津城外的房子這么不值錢(qián)？”
陳書(shū)文道：“城外的房子沒(méi)有城墻保護(hù)，一旦有天災(zāi)流民四起，這些房子很容易被波及。天津衛(wèi)的人寧可要城里一張，也不要城外一套房?！?br/>
張世恒真服了明朝人的榆木腦袋。心想老子就不信這個(gè)邪，一定要把卷煙廠這片的房子價(jià)格抄起來(lái)不可。
“既然房子賣(mài)不上價(jià)，本侯索性賠錢(qián)給員工謀福利算了。你去找憐星領(lǐng)六萬(wàn)兩白銀。然后組織人手蓋一百千座小院。房子蓋好之后，凡本廠職工每人發(fā)一套?！?br/>
陳書(shū)文勸道：”侯爺別急，上趕的不是買(mǎi)賣(mài)，白給工人房子住不妥，可以讓工人出一筆首付，以后按分期付款。”
張世恒心想這不就是房屋按揭貸款嗎？陳書(shū)文這家伙腦子就是好使。
笑道：“書(shū)文你仔細(xì)說(shuō)說(shuō)分期付款的章程?！?br/>
陳書(shū)文捋著胡子道：“假設(shè)某工人想買(mǎi)一座小院，但銀子不夠。咱們可以讓他先付房屋總價(jià)的一成，其余房款分成六十期，每月付一期，五年后即可收回全部售房款?！?br/>
工人付清所有房款后，咱們就幫他辦理房契變更手續(xù)，將來(lái)他死后還可以把房子傳給兒孫?！?br/>
憐星緊鎖眉頭道：“陳大人的想法真是天馬行空，奴家欽佩之至。可允許工人分期買(mǎi)房已經(jīng)是天大的恩典了，利息總不能不要吧。
按民間借貸二分利來(lái)算，假設(shè)房?jī)r(jià)一百兩銀子，首付十兩貸款九十兩銀子。
九十兩白銀按月息二分算，利息四三兩十四錢(qián)銀，加上一期本金一兩八錢(qián)銀，合計(jì)五兩六錢(qián)銀。
煙廠工人靈均月薪不到二兩銀子，不吃不喝也拿不出這么多銀子買(mǎi)房。”
陳書(shū)文反駁道：“侯爺?shù)目蓻](méi)有說(shuō)一所房子賣(mài)一百兩銀子，我是按五十兩銀子一套房算的”
憐星嘟著嘴道：“那不就賠了嗎？天底下哪有賠本做生意的道理?！?br/>
張世恒終于明白了，為何明朝沒(méi)有出現(xiàn)期房這種，后世主流的房地產(chǎn)交易方式。
古代社會(huì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)代社會(huì)。
并且金融業(yè)極其不發(fā)達(dá)，在沒(méi)有國(guó)家機(jī)構(gòu)擔(dān)保的情況下，民間借貸因?yàn)槌詨馁~的風(fēng)險(xiǎn)太大，所以貸款利息很高，基本都在百分之三十以上，
以至于王安石變法，百分之二十利息的青苗貸，都是一項(xiàng)著名的仁政。
張世恒想到這里笑道：“本廠職工買(mǎi)房，只收他們五厘利息即可，并且一套房子總價(jià)五十兩，首付五兩銀子就行。”
憐星和陳書(shū)文齊聲道：“??！侯爺不可！這樣就賠了?。 ?br/>
“我意已決，你們不必多言。都是給本侯賣(mài)命的工人，賠本賣(mài)給他們房子我愿意?！?br/>
陳書(shū)文捋著胡子道：“如果首付五兩，剩下四十五兩按五厘利息，分六十期付款的話。
工人每月只需還一兩二分銀，這筆錢(qián)他們咬牙能掏出來(lái)?！?br/>
張世恒道：“蓋房時(shí)讓工人在廁所下面挖一條暗溝，將屎尿匯集到化糞池內(nèi)，糞便可是漚肥的好原料?！?br/>
陳書(shū)文點(diǎn)頭道：“侯爺說(shuō)得對(duì)，這樣既方便了居民生活，又能給煙田提供肥料。真是個(gè)天才的主意?！?br/>
憐星插話道：“只要烤煙工藝不外泄，香煙的銷量肯定越來(lái)越好，煙廠員工也必會(huì)越來(lái)越多。
侯爺將員工住宅價(jià)格定的如此優(yōu)惠，奴家覺(jué)得將來(lái)起碼要建數(shù)千個(gè)院子才能滿足員工的住房需求。
幾千名員工及其家屬入住之后，煙廠附近的人口起碼能突破萬(wàn)人。
煙廠工人收入可觀，并且按月發(fā)薪旱澇保收，這一萬(wàn)人的消費(fèi)能力可不低，要是臨街建一些店面出租，應(yīng)該有利可圖?！?br/>
張世恒心想這不就是建小區(qū)賣(mài)底商的路子嗎，誰(shuí)說(shuō)明朝人不懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)著。太陽(yáng)底下沒(méi)有新鮮事。古人的智商一點(diǎn)也不比現(xiàn)代人低。
張世恒笑道：“煙廠附近住的人口多了，什么茶樓，酒肆，醫(yī)館，藥店，雜貨鋪等店鋪開(kāi)起來(lái)都能賺錢(qián)。
憐星的建議非常好，書(shū)文你記一下，設(shè)計(jì)住宅區(qū)的時(shí)候，一定要留出商業(yè)街的位置?！薄?br/>
自從廠門(mén)口掛了五顆頭顱，卷煙車(chē)間內(nèi)就幾乎沒(méi)人聊天了。可今天車(chē)間內(nèi)的氣氛卻重新活躍起來(lái)。
“你們聽(tīng)說(shuō)了嗎，煙廠右邊正在打地基的那一大片地，是用來(lái)蓋職工宿舍的?！币粋€(gè)女工說(shuō)道。
“我聽(tīng)說(shuō)職工宿舍設(shè)計(jì)的非常好，獨(dú)門(mén)獨(dú)院家家有水井不說(shuō)，連廁所都修了暗溝，拉屎都不用倒馬桶呢？”
“張嫂你聽(tīng)誰(shuí)說(shuō)的?。∵@么好的房子恐怕很貴吧？”
“我聽(tīng)說(shuō)冠軍侯給咱們墊付了一半銀子，八間大瓦房加院墻加一口水井只要五十兩，連材料錢(qián)都合不上?！?br/>
“你家男人是總旗官餉銀多，我家男人就是個(gè)大頭兵，五十兩我家也拿不出來(lái)??！”
“陳家媳婦你別急，福利房好像可以分期付款，首付五兩銀子就行。”
“張嫂，這分期付款是什么意思??？”
“我也沒(méi)弄明白，下工后咱們?nèi)フ谊惤?jīng)理問(wèn)問(wèn)不就知道了?！?br/>
“對(duì)對(duì)對(duì)，同去，同去?！?