李忠談好合作后，匆忙趕回深圳，到達(dá)這邊已是深夜，3天的火車(chē)旅程，他已感覺(jué)身心疲憊?；氐搅顺鲎夥浚m然已經(jīng)換了地方，居住環(huán)境已經(jīng)大有改觀。但是自己還是不會(huì)買(mǎi)房子，現(xiàn)在還不是買(mǎi)房子的時(shí)機(jī)，如果自己只是想炒幾套房子掙點(diǎn)錢(qián)，那很容易，但是炒房子哪有蓋房子掙錢(qián)多啊。在他看來(lái)現(xiàn)在就是遍地是黃金的時(shí)代，以后自己也會(huì)成為網(wǎng)絡(luò)大咖、地產(chǎn)大亨。

    這樣下去太累，節(jié)奏也很慢，得想個(gè)辦法來(lái)迅速籌集資金，必須繼續(xù)找合伙人。順風(fēng)車(chē)就快到了，自己要是沒(méi)有趕上，那得費(fèi)很大的勁來(lái)補(bǔ)救，這個(gè)穿越也就沒(méi)有什么意義了。

    2000年正是中國(guó)飛速發(fā)展的開(kāi)始，改革開(kāi)放那個(gè)開(kāi)端自己沒(méi)有趕上，但是機(jī)會(huì)多得是，憑借李忠對(duì)未來(lái)十幾年的市場(chǎng)趨勢(shì)了解，可以投入的行業(yè)太多了，自己只需要抱幾個(gè)大腿就行，合伙人、風(fēng)投、天使投資人，資金有很多種渠道。

    回到售樓部，張峰很是期待，寒暄幾句，開(kāi)始自己的銷(xiāo)售工作，原來(lái)回來(lái)的時(shí)候，房子早已賣(mài)完，第二批的二期都已經(jīng)售罄。老板的進(jìn)度有點(diǎn)快了，快進(jìn)鍵按的有點(diǎn)勤了。因?yàn)樗恢痹诨I劃的新地塊已經(jīng)有眉目，新地塊比之前地塊大的多，有近100畝，需要的啟動(dòng)資金量大約在一個(gè)億左右。現(xiàn)在他著急的是，怎么盡快籌齊掛牌地塊出讓的報(bào)名費(fèi)，大家會(huì)覺(jué)得前面那個(gè)樓盤(pán)掙了那么多錢(qián)了，怎么還會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)報(bào)名費(fèi)緊張。因?yàn)樵谥袊?guó)的土地買(mǎi)賣(mài)里面，尤其是國(guó)有土地招拍掛出讓方面，所謂的報(bào)名費(fèi)，基本就是本地塊大概出讓價(jià)格的80%左右，甚至?xí)唷?br/>
    這兒給大伙普及一下房地產(chǎn)方面的知識(shí)，好讓大家整體了解一下中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括三個(gè)階段

    前期準(zhǔn)備階段：前期考察市場(chǎng)（主要是所在城市的地理位置、周邊環(huán)境、周邊配套實(shí)施現(xiàn)狀、未來(lái)項(xiàng)目的主要定位等等方面），選擇地塊（在政府的控規(guī)范圍內(nèi)，選擇性價(jià)比最高的地塊），獲取土地手續(xù)（辦理土地證，此為后續(xù)工作開(kāi)展的先決條件，也可在獲取土地證后，用此地塊作為抵押物向銀行貸款），獲取用地規(guī)劃許可（一般這個(gè)手續(xù)都是很靠前的，前期開(kāi)發(fā)商就在購(gòu)買(mǎi)地塊前，已經(jīng)有該地塊的規(guī)劃條件通知書(shū)，即土地性質(zhì)是什么、容積率就是開(kāi)始開(kāi)發(fā)多少面積、限高、退紅線、周邊四鄰情況），立項(xiàng)批復(fù)（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)一在政府發(fā)改委做固定資產(chǎn)投資備案，以確保符合政府整體規(guī)劃），項(xiàng)目建設(shè)意見(jiàn)書(shū)（項(xiàng)目在各個(gè)方面的具體要求，包括綠化要求、自來(lái)水、熱力、煤氣是否可以正常接入該小區(qū)）。

    施工準(zhǔn)備階段：獲取工程規(guī)劃許可（小區(qū)建筑風(fēng)格、樓與樓之間間隔、所蓋樓棟的坐標(biāo)位置、小區(qū)戶型、房屋結(jié)構(gòu)等等方面做出明確規(guī)劃要求），辦理報(bào)建手續(xù)（準(zhǔn)許施工的先決條件、消防、人防、綠化審查等各方面設(shè)計(jì)圖紙審核通過(guò)。并已招標(biāo)施工單位），獲取施工許可（各項(xiàng)工作符合施工要求，前期各項(xiàng)保障資金均已就位。），獲取商品房預(yù)售許可（房屋即使不是成品房也可以預(yù)先銷(xiāo)售給業(yè)主，但是必須規(guī)定何時(shí)交付業(yè)主，交付標(biāo)準(zhǔn)是什么，之后簽訂預(yù)售合同，并在合同中明確規(guī)定雙方違約條件，出現(xiàn)面積誤差如何處理，出現(xiàn)與之前規(guī)劃不符如何處理，并在合同中明確各項(xiàng)交付標(biāo)準(zhǔn)）。

    后期銷(xiāo)售及交房階段：辦理房屋竣工驗(yàn)收（后期施工符合行管部門(mén)的要求，施工好的樓盤(pán)與前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案一致），交付房屋（通俗說(shuō)的交鑰匙，小區(qū)方方面面已經(jīng)具備使用條件，包括：房屋本身，小區(qū)綠化、小區(qū)道路、小區(qū)安保系統(tǒng)等等），為業(yè)主辦理房產(chǎn)證（通俗說(shuō)的大紅本）。

    好像說(shuō)的有點(diǎn)多了，言歸正傳，現(xiàn)在張董事長(zhǎng)只是有這個(gè)買(mǎi)地的想法，各個(gè)方面工作都在同步做，現(xiàn)在最重要的是籌集資金，張董事長(zhǎng)現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)定要干一票大的，其他的在他看來(lái)都好說(shuō)，只要是地塊，能買(mǎi)上再開(kāi)發(fā)一下，肯定可以大賺一筆。在李忠看來(lái)，現(xiàn)在大老板確實(shí)有點(diǎn)頭腦發(fā)熱了，確實(shí)第一個(gè)項(xiàng)目嘗到了甜頭。但是干開(kāi)發(fā)就像戰(zhàn)國(guó)時(shí)期打仗一樣，沒(méi)有足夠的實(shí)力、沒(méi)有充足的準(zhǔn)備，會(huì)很危險(xiǎn)的。

    李忠知道自己現(xiàn)在去勸老板，肯定沒(méi)有效果。自己只有等等看，先看有幾家在爭(zhēng)奪這個(gè)地塊?，F(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始慢慢熱開(kāi)了，不止自己一家企業(yè)在盯著這塊肥肉。

    后一章看李忠如何幫助老板不花大力氣“獲取地塊”。