產(chǎn)問題在世示州年的今天懷沒有成為個大問題”呢后，甚至許多家庭還正在為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展高興和歡呼，因為許多人曾經(jīng)都是一家?guī)卓跀D在區(qū)區(qū)二三十平米的公家分配房里過日子。如今能夠靠著自己的奮斗和積攢買上一套兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳”那該是多么大的社會福利進步？簡直就像鳥槍換大炮一樣讓人興奮！

    可是，他們又怎么知道，房地產(chǎn)這個還在幼年期毛聳聳可愛之極的小毛陀，將會在短短十年內(nèi)成長為一只獠集帶血的吞天巨獸，將整個國家糊以上的城市居民壓得喘不過起來，吞噬掉他們辛苦大半輩子得來的積蓄，而且還不滿足！

    蝸居、房奴”一個一個的特殊名詞誕生，堂堂一國總理竟然說出，“今無國什條，明天國五條，大陸房價就是壓不下來。這樣無奈的話語。房價，為什么最終高漲而不可壓制，調(diào)控，為什么接二連三卻無一有用？

    蕭震作為一個有著穿越優(yōu)勢的政治人物，他不能不對此有所警惕，有所思考。

    華夏房價的高漲，根源何在？這個問題不解決，光是調(diào)控，自然不會行之有效的作用，唯有搞清楚房價高漲的根源何在，也才能進一步知道房價為何始終打壓不下來。

    首先，蕭震分析了華夏房地產(chǎn)發(fā)展的幾個階段。

    第一個階段是從略年到刃衛(wèi)年，這是華夏房地產(chǎn)市場新周期的，在此期間，自住型購房消費占主流，房價上漲緩慢。

    第二個階段是從奶年至力玉年，這是房地產(chǎn)市場的上漲期，經(jīng)濟發(fā)展刺激了住房消費，加之房價的上漲造成大量資金進入房地產(chǎn)市場以期保值增值，推動了房價的快速上漲。

    第三個小階段是從力傷到2妨年，在這期間國家出臺了一系列抑制樓市的政策，房地產(chǎn)市場也進入了一個相持的階段，樓市的漲幅明顯收斂。

    第四個小階段是從傷年到勁7年，各行業(yè)的資金蜂涌而入到房地產(chǎn)行業(yè)，房價屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。如7年的華夏房地產(chǎn)市場更是演繹了一波令人難忘的行情，全國各地的房價都出現(xiàn)了不小的漲幅，年初首先是特區(qū)鵬城、嶺南樓市領(lǐng)漲全國小月份之后。沉寂已久的東方樓市也出現(xiàn)了快速上揚的行情，接著，樓市的上漲進一步蔓延到了許多二三線城市。

    第五個階段是從2四年到毖年，樓市再次進入相持的階段，熟悉樓市的人都知道，不少城市留年的房價與刃衛(wèi)年相比，甚至還出現(xiàn)了幅的回落。

    第六個階段是兇年樓市重又步入高漲期，在這個時期里全國樓市漲聲一片，不少一線城市的高端住宅也是屢創(chuàng)“天價”。

    終于在力舊年，在一系列相關(guān)政策的作用下，樓市再次進入了一個相持期。不過，通過對房地產(chǎn)市場長期以來走勢的分析，可以知道力舊年房地產(chǎn)市場的走勢就是：市場上漲的趨勢不會改變。

    情況蕭震已經(jīng)回憶有楚，那么，怎么辦呢？

    通過對房地產(chǎn)市場發(fā)展這幾個階段的分析，蕭震從中得出兩個結(jié)論。第一，華夏房地產(chǎn)市場的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟層面息息相關(guān)，正是因為華夏經(jīng)濟的快速增長造就了房地產(chǎn)市場的繁榮；第二，政策打壓收效有限，雖然政策對樓市能起到一定的抑制作用，它會階段性地改變房價上漲的幅度和時間，但無法改變樓市總體向上的趨勢。尤為明顯的是，刀玉年、度傷年，國家針對房地產(chǎn)市場制定的政策法規(guī)數(shù)量之多、頻率之密，堪稱前所未有。然而，密集的調(diào)控并未給快速上漲的樓市以實質(zhì)性的遏制?？谀瓿雠_的“二套房貸”政策更被認為是對樓市的重擊，但在2膛年經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化之后，市場立刻在兇年出現(xiàn)了報復(fù)性的巨幅上漲。

    為了厘清樓市發(fā)展的脈絡(luò)，蕭震甚至把時間追溯到暇年，那年他還沒有穿越到這個世界，但他知道，那年過后曾出現(xiàn)了一輪全國性的經(jīng)濟過熱，其中房地產(chǎn)熱相當(dāng)令人注目。

    于是在舊昭年”懈年間，國家對此進行了宏觀調(diào)控。當(dāng)時中央政府采取了雙緊政策，即收緊財政支出、收緊銀根提高利率、減少貸款、提前收貸，甚至強調(diào)，國有銀行一律不能對房地產(chǎn)開發(fā)進行貸款。

    經(jīng)過幾年的調(diào)控經(jīng)濟明顯降溫，但叨年下半年爆發(fā)了東南亞金融危機，于是國家又推出了種種促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策：比如用寬松的住房金融推動住宅需求；減免稅金降低購房負擔(dān)；各地政府的房屋主管部門實施降低房屋交易費；讓存量住房進入市場等。東方市從,吧年開始更推出了購房退稅等其他政策，與此同時申城房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇也開始展開了。

    而以刃衛(wèi)年8月分院《關(guān)干促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》為操愚：顧圳產(chǎn)市場進入了調(diào)控和上漲的膠著狀態(tài)。終于在傷年3月2日，《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》“國八條”的出臺讓不少城市的房價上漲暫時有所收斂。而勁7年許多城市房價的再次“瘋漲”終于讓有關(guān)方面出臺了“二套房貸”等極為嚴厲的政策。而在金融風(fēng)暴的影響下，力飛年宏觀經(jīng)濟面臨的境遇和,甥年高度相似：外有全球金融危機引發(fā)的動蕩，主要貿(mào)易國經(jīng)濟下滑成定勢，出口環(huán)境惡化；內(nèi)有大批企業(yè)倒閉，就業(yè)形勢緊張。在這種情況下，刺激內(nèi)需無疑成了當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無疑又再次擔(dān)當(dāng)了這樣的重任。終于國家再次出手刺激樓市，在兇年形成了樓市漲幅的另一個高點。

    通過以上分析蕭震發(fā)現(xiàn)，雖然房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次政策打壓，但其明顯具有階段性的特征。華夏經(jīng)濟的首要任務(wù)是發(fā)展，在，“保增長。的大前提下，許多刺激經(jīng)濟增長的措施必然會使此前調(diào)控政策的影響“土崩瓦解”。

    回顧歷史是為了對今天和明天有更清晰的認識，通過以上一系列分析蕭震就發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策雖然能產(chǎn)生階段性的作用，但其影響力終究只是暫時的，更不可能改變樓市長期向上的趨勢。為什么會這樣呢？購房者的剛性需求是一個原因，而最為根本的是在當(dāng)前華夏經(jīng)濟的增長模式下，為了刺激經(jīng)濟愈演愈烈的貨幣超額投放，它才是華夏樓市長期繁榮的幕后推手。

    從另一個角度來說，只要貨幣的超額投放不停止，無論出臺什么樣的政策，房價的上漲趨勢都不會改變。當(dāng)然不可否認的是，當(dāng)前市場上自住才性需求依然旺盛，這表明華夏房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然處在黃金時段。這種，“需求”具有傳動性質(zhì)，從沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)逐步向中西部經(jīng)濟欠發(fā)達中地區(qū)傳動；由“一次置業(yè)。向“二次置業(yè)三次置業(yè)”傳動；從高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭傳動；從一、二線大城市向三、四線中小城市和發(fā)達地區(qū)的小城鎮(zhèn)傳動。其實這幾年來，華夏老百姓的人均收入增長也是比較快的，這也成了房價不斷上漲的重要動因。

    然而，貨幣投放顯示的力量卻要強大得多。進入新世紀以來，華夏廣呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，金融市場流動性呈現(xiàn)持續(xù)寬松狀態(tài)。當(dāng)時就有專家認為的快速增長為華夏信貸市場提供了寬松的流動性環(huán)境，通過銀行信貸，將居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨螅苿恿朔康禺a(chǎn)價格的上漲。此外，舊通過為市場提供充足的流動性影響房地產(chǎn)價格，舊的增加使得房地產(chǎn)商從銀行獲得貸款可能性增加，潛在購房者流動性約束下降。從而對房地產(chǎn)需求和新建筑的投資決策有相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變化。

    根據(jù)華夏指數(shù)研究院“房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”的研究，力兇年全國商品房銷售面積達口刃億平方米。同比大幅增長模型顯示，正常增長率約為。鰓，另有鰓的增長率來自年抑制需求的釋放，而各類政策的影響分別為：信貸超額投放對增長率的貢獻為鰓，降息為鰓，減稅為瑰，分別使得銷售面積“超?！痹鲩L叢、心乙平方米。四年全年，人民幣各項貸款增加。曰萬億元，較上年增加4的萬億元，創(chuàng)下歷史新高。而力口年的歷史數(shù)據(jù)顯示，貨幣投放對房地產(chǎn)市場的影響十分明顯，房地產(chǎn)各類貸款、舊與銷售面積和價格的走勢趨同，多次出現(xiàn)了共同的頂點和底部。據(jù)測算，假定其他因素不變，兇年的舊快速增長導(dǎo)致商品房價格上漲口院，商品房銷售面積增加舊蕊，而在年由貨幣投放引發(fā)的平均增長為曉和。好，由此可見貨幣供應(yīng)量的大幅增長房價過快上漲的重要原因。就像一位專家說得那樣，說到底房價就是貨幣的直接對價，只繼續(xù)這樣增長，不管出臺什么樣的政策，房價都難以深度下跌。

    城市樓價上漲的原因有很多，但自刃口年以來，房價升勢更加突出。在蕭震看來，房價不斷向上攀升，其背后的原因是貨幣供應(yīng)量的增長。兇年月，華夏廣義貨幣舊的年化增長速度為24刀，用琳的貨幣增長減去既的經(jīng)濟增長，可大致得出有,鰓超額貨幣流通。超額貨幣流通必然推高房價”鰓的超額貨幣在年內(nèi)會使樓價翻番。而蕭震認為華夏廣義貨幣的超額增長并不新鮮，作為蕭家的第三代，他清楚的知道，從,暇年到現(xiàn)在，央行每年印刷紙幣的速度在獼左右，而經(jīng)濟增長速度卻在凹％左右，按照經(jīng)濟學(xué)意義上的通貨刪，算才法。酒脹就在,礎(chǔ)左右，以復(fù)利計算也就是年要那么，為什么華夏廣義貨幣的供應(yīng)量會保持如此長時間的快速增長呢？蕭震也清楚，是因為華夏經(jīng)濟增長的本性是“三高”高通脹驅(qū)動高成長解決高失業(yè)”。華夏經(jīng)濟要走出“世界工廠。模式內(nèi)在的產(chǎn)能過剩危機，必須向內(nèi)需導(dǎo)向轉(zhuǎn)型。而擴大內(nèi)需必須加快城市化發(fā)展，因此城市化是未來刃年的華夏經(jīng)濟主題。這種快馬加鞭推進城市化的做法使得城市積淀已久的就業(yè)問題更加惡化。為了解決失業(yè)問題，政府只能通過較高的經(jīng)濟增長來消化失業(yè)人口。眾所周知，華夏經(jīng)濟增長的驅(qū)動器有“三駕馬車，即投口消費。金融危機以后。出口急劇下降導(dǎo)致出口對經(jīng)濟增長的驅(qū)動由正轉(zhuǎn)負，于是投資驅(qū)動頂替了出口，對經(jīng)濟增長的貢獻度達到概以上。在投資驅(qū)動中，政府主導(dǎo)的投資貢獻了概以上，而政府投資的資金來源蹦以上來自于超額貨幣發(fā)行。把這三個數(shù)字放在一起，就是一個超額貨幣驅(qū)動政府投資的增長模式，政府投資過去多年也經(jīng)常是在“三駕馬車。中跑頭套的。

    或許有人會問，超額貨幣的去向很多，為什么一定會流向投資市場。對此，蕭震認為，超額貨幣注入到銀行體系后有三個主要流向：其一是流向制造業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域；其二是流向消費品市場；其三是流向投資品市場。在制造業(yè)面臨產(chǎn)能過剩的市場環(huán)境中，超額貨幣就會選擇流入消費品和投資品兩個市場，流入消費品市場會產(chǎn)生通貨膨脹。流入投資品市場會催生資產(chǎn)泡沫。政府發(fā)現(xiàn)消費品市場的通脹無疑抵消了其在解決失業(yè)問題上做出的艱苦卓越的努力，或者，與其讓多數(shù)人承受通貨膨脹的威脅并擔(dān)憂失業(yè)下崗，還不如讓少數(shù)人在資產(chǎn)泡沫的盛宴中分流超額貨幣。因此。在這種高額的貨幣發(fā)行驅(qū)動高額的政府投資，高額的政府投資驅(qū)動國民經(jīng)濟的高增長，目的是要化解高失業(yè)的“四高”的經(jīng)濟增長模式下，央行突然大幅度回收超額貨幣是不可能的，流出銀行體系的貨幣一旦體現(xiàn)為廣義貨幣舊的增長就很難突然減速，經(jīng)濟運行中的相關(guān)利益主體在貨幣的洪流**同受益，誰也不會因為不確定的未來風(fēng)險而放棄確定的現(xiàn)實收益。

    蕭震認為，房價之所以能夠持續(xù)上漲還在于房子在華夏從消費品變成了投資品。在那個時候的華夏，蹦的房子需求來自投資需求而非消費需求。即消費者買一套房，投資者會買四套房，這個概念跟歐美國家是完全相反的。歐美作為成熟國家，投資人買一套房，消費者買四套房，這是一個?！岸硕?，

    如果說房子是消費品，那它一定要符合兩個最基本的標(biāo)準，第一是資金回報率，即房價等于舊到舊年的奉要、；第二是房價收入比，即房價不超過獼到魏的家庭可支配收入。而現(xiàn)實的情況是，現(xiàn)在租金回報是馮到力年，一般的城市工薪階層一輩子的收入也不可能買到他所滿意的房子。

    蕭客還知道，把房地產(chǎn)定義為投資品，也是國家規(guī)定的。因為在華夏的凹四當(dāng)中，衣食地行中的“住”是統(tǒng)計的房租，而不是房產(chǎn)價格，而美國凹四當(dāng)中占房產(chǎn)高達哦，美國人是把房產(chǎn)當(dāng)做消費品的，所以華夏房地產(chǎn)的剛性需求不是來源于消費。而是來源于投資。因此，房地產(chǎn)的投資屬性就決定了房價的合理標(biāo)準不是由本地人的收入和預(yù)期決定的，而是由蹦的外來人的收入和外來人的預(yù)期決定的。

    最后蕭哀得出的結(jié)論是：作為投資品。城市房價的決定力量是兩個流動性：蕭口流動與貨幣流動，所以房產(chǎn)泡沫的破滅將發(fā)生在城市化結(jié)束之時。在此之前，泡沫持續(xù)的時間越長，化虛為實的比例越高。居民收入的增長越快，化險為夷的機率就越高。所以，要能夠與風(fēng)險財富共舞。與資產(chǎn)泡沫共同成長。

    但這很難，幾乎不太可能。所以蕭震并不因為自己得出這樣一個結(jié)論而感到輕松，相反。他悚在這樣一個情況下，政府豈能任由尋常老百姓自生自滅？不論是引導(dǎo)民在有更加成熟的住房價值觀小更重要的是，政府還必須有切實的手段讓房價不至于“毀掉一代人。！

    但是，這個手段決不是事到臨頭再去調(diào)控，因為那基本上是不可能成功的。真要到了群決，時候再去調(diào)控，就只能像武俠里面某些練功走火入魔的人，要想恢復(fù)正常，除非自廢武功。

    但這既不是蕭震所希望看見的，也決不是政府所能接受的。

    正月初一，祝大家新年新氣象，萬象更新；新年新腳步，步步高升！

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