2012年3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份中國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，雖然2月份房?jī)r(jià)整體仍呈上漲態(tài)勢(shì)，但70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，漲幅縮小的城市個(gè)數(shù)也明顯增多。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，一線(xiàn)城市中除廣州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)了明顯下調(diào)。盡管如此，房屋價(jià)格仍遠(yuǎn)超居民收入水平，房?jī)r(jià)調(diào)控何時(shí)才能真正發(fā)揮效力，使之回歸合理價(jià)位，這不僅是溫總理的期望，也是國(guó)人共同的心愿。
房?jī)r(jià)下跌，這只是一個(gè)統(tǒng)計(jì)游戲
感謝北京有個(gè)通州，上海有個(gè)南匯，廣州有個(gè)番禹，它們給這些城市一個(gè)更好的機(jī)會(huì)來(lái)個(gè)統(tǒng)計(jì)游戲，用來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)。如果按照與收入比的話(huà)，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸到合理價(jià)位。
（嘉賓介紹：王福重，知名學(xué)者）
王牧笛：我要先向郎教授匯報(bào)一下，前段時(shí)間“郎眼”停播，我跑到幾個(gè)高校去跟同學(xué)們做了個(gè)交流，親眼見(jiàn)證了當(dāng)代大學(xué)生對(duì)我們“郎眼”的無(wú)限熱愛(ài)，和對(duì)您本人的無(wú)限崇敬。
郎咸平：哎喲，是不是??？
王牧笛：大學(xué)生問(wèn)了很多問(wèn)題，有求知方面的，求友方面的，求愛(ài)方面的，這些問(wèn)題我都能比較得心應(yīng)手地回答。但是有一個(gè)問(wèn)題，問(wèn)得我啞口無(wú)言，沒(méi)有辦法回答，就是問(wèn)我房?jī)r(jià)的問(wèn)題。作為半個(gè)偽經(jīng)濟(jì)學(xué)家，這個(gè)話(huà)題我是真心不懂，所以趕緊跑回來(lái)請(qǐng)教郎教授跟王老師。很多事物是從勝利走向勝利，中國(guó)的房地產(chǎn)是從十字路口走到十字路口，我們先來(lái)看一個(gè)短片。
2012年3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份中國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，雖然2月份房?jī)r(jià)整體仍呈上漲態(tài)勢(shì)，但70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，漲幅縮小的城市個(gè)數(shù)也明顯增多。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，一線(xiàn)城市中除廣州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)了明顯下調(diào)。盡管如此，房屋價(jià)格仍遠(yuǎn)超居民收入水平，房?jī)r(jià)調(diào)控何時(shí)才能真正發(fā)揮效力，使之回歸合理價(jià)位，這不僅是溫總理的期望，也是國(guó)人共同的心愿。
王牧笛：2月份的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，有60多個(gè)城市的房?jī)r(jià)是下跌或者停漲，以前這個(gè)詞叫“漲停”，現(xiàn)在叫“停漲”，這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該怎么理解呢？
郎咸平：大家知道，我是最不喜歡談表面現(xiàn)象的，但是我們今天先來(lái)談一個(gè)表面現(xiàn)象，然后透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，看到底本質(zhì)是什么。第一，你剛剛講的這個(gè)數(shù)據(jù)，就是和1月份相比，房?jī)r(jià)好像不漲了，還有點(diǎn)微跌的可能，因此政府可以說(shuō)，你看我們調(diào)控成功了是不是？這個(gè)表面上看起來(lái)是非常好，可實(shí)際上，這是一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。我以北京市為例，北京市跌了嗎？交易量大幅下跌是沒(méi)錯(cuò)，比如說(shuō)2011年二手房的交易量下跌了38%，好，那么房?jī)r(jià)也跌，怎么跌呢？你把通州都平均進(jìn)去的話(huà)，那它肯定跌了是不是？
王福重：通州不是北京城區(qū)。
郎咸平：對(duì)，但你是把它也平均進(jìn)去了，這樣是跌。但是你說(shuō)三環(huán)之內(nèi)跌了嗎？它也沒(méi)怎么跌。但是這樣平均下來(lái)好像是跌了，政府覺(jué)得調(diào)控成功。想買(mǎi)房的人呢，你就到郊區(qū)去買(mǎi)，比如說(shuō)到通州去買(mǎi)，通州跌了，你心里也好過(guò)一點(diǎn)。市區(qū)的人呢，房?jī)r(jià)沒(méi)怎么跌，你心里也挺好過(guò)的，因?yàn)槟惚緛?lái)就有房的對(duì)不對(duì)？所以說(shuō)看起來(lái)好像是一個(gè)皆大歡喜的局面。然后開(kāi)發(fā)商也特有意思，中小型開(kāi)發(fā)商被大量淘汰，大型開(kāi)發(fā)商卻越來(lái)越壯大。比如說(shuō)，2011年萬(wàn)科的銷(xiāo)售量上升了41%，利潤(rùn)上漲了32%，就連第七名的碧桂園，它的銷(xiāo)售量和利潤(rùn)也都上升了35%。你不是調(diào)控嗎，怎么越調(diào)控大開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)還越高呢？因此你看，大開(kāi)發(fā)商也挺高興，他們掌控了大量的資源，是真正的利益集團(tuán)，而你調(diào)控的結(jié)果是他們發(fā)了。
王牧笛：等于是重新一輪的洗牌，讓這些大魚(yú)把小魚(yú)都給吃了。
郎咸平：對(duì)啊。然后小魚(yú)呢？2011年地產(chǎn)界有規(guī)模的收購(gòu)兼并高達(dá)124宗，再加上小型的兼并以后，地產(chǎn)界所有的收購(gòu)兼并總金額超過(guò)1500億。也就是說(shuō)，調(diào)控之后小魚(yú)慢慢被吃掉了，而大魚(yú)則變得更大了。
王牧笛：以前我們說(shuō)過(guò)一個(gè)現(xiàn)象，叫“進(jìn)入房地產(chǎn)”，就是比如說(shuō)做醫(yī)藥的、做礦業(yè)的、做制造業(yè)的，都跑去做房地產(chǎn)?，F(xiàn)在叫“逃離房地產(chǎn)”，這些小魚(yú)都跑出去了，不做房地產(chǎn)了，比如說(shuō)回去做醫(yī)療或者做礦業(yè)去了。
郎咸平：對(duì)，而且還有最后一個(gè)，2010年土地出讓金是2.7萬(wàn)億，2011年高達(dá)3.15萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高。地方政府也挺高興，因?yàn)槌鲎尳鹨采仙恕Ｒ虼丝梢哉f(shuō)，調(diào)控的結(jié)果是表面上看起來(lái)皆大歡喜。
王牧笛：中國(guó)很少有一件事情能讓各方都很高興。
王福重：溫總理在全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束以后的記者招待會(huì)上說(shuō)，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸到合理價(jià)位。其實(shí)剛才我們說(shuō)的是環(huán)比，就是跟上個(gè)月比，但要是同比，跟2011年比，70個(gè)大中城市中，只有28個(gè)下跌，剩下的42個(gè)還在上漲。你要說(shuō)調(diào)控有效果，得感謝北京有個(gè)通州，上海有個(gè)南匯。
王牧笛：廣州有個(gè)番禺。
王福重：對(duì)，所以這就是個(gè)統(tǒng)計(jì)游戲。因此我同意溫總理說(shuō)的，如果按照與收入比的話(huà)，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸到合理價(jià)位。
誰(shuí)才是高房?jī)r(jià)的幕后推手
我們做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)里面有12項(xiàng)稅跟50多項(xiàng)費(fèi)，加在一起占到了房?jī)r(jià)的70%左右，那我想請(qǐng)問(wèn)，誰(shuí)是高房?jī)r(jià)的最大推動(dòng)力？
王牧笛：這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)“紅線(xiàn)”，一個(gè)叫限購(gòu)，一個(gè)叫限貸，這兩個(gè)作為現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控最核心的東西，也有一年了。那我們現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看看這一年到底成效幾何呢？這次溫總理也是很誠(chéng)心誠(chéng)意地在記者招待會(huì)上跟新聞媒體做了一個(gè)分享，那么在教授觀察，房地產(chǎn)調(diào)控這一年來(lái)是怎樣呢？
郎咸平：這也是我在微博里面談到的一個(gè)我們應(yīng)該關(guān)心的重點(diǎn)，也就是說(shuō)，政府知不知道應(yīng)該要調(diào)控房?jī)r(jià)？它當(dāng)然知道的，它認(rèn)為房?jī)r(jià)確實(shí)應(yīng)該要調(diào)控。
王福重：決心很大。
王牧笛：最大的民生。
郎咸平：對(duì)，這是非常重要的事情。可是我想提出一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，我們做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)里面有12項(xiàng)稅跟50多項(xiàng)費(fèi)，加在一起占到了房?jī)r(jià)的70%左右。那我請(qǐng)問(wèn)你，誰(shuí)是高房?jī)r(jià)的最大推動(dòng)力？因此今天你是用一個(gè)所謂打壓的方式，不準(zhǔn)那些需要買(mǎi)房的人買(mǎi)房，當(dāng)然你說(shuō)不準(zhǔn)炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，為什么中國(guó)不能炒呢？美國(guó)政府給民眾最低的貸款利率，鼓勵(lì)他們?nèi)コ捶?，可是人家為什么就不炒呢？因此這個(gè)問(wèn)題是我們自己要檢討的，為什么只有中國(guó)在炒房？
王福重：那就是這樣了，咱們中國(guó)的有錢(qián)人，他不炒房能干嗎呢？你要搞行政調(diào)控肯定有效，為什么？因?yàn)檫@是個(gè)釜底抽薪的辦法。因?yàn)榉績(jī)r(jià)多高是買(mǎi)出來(lái)的，你現(xiàn)在搞行政調(diào)控不讓買(mǎi)了，當(dāng)然房子就賣(mài)不出去了嘛。
郎咸平：就是啊，問(wèn)題是說(shuō)房?jī)r(jià)要按照溫總理所講的“降到合理的價(jià)位”，可是怎么降??？你想想看，70%是稅費(fèi)，這是剛性的，你降不了吧？還有呢，10%是最起碼的構(gòu)建成本吧？這個(gè)你也降不了的。還有呢，開(kāi)發(fā)商有20%的利潤(rùn)，那我再請(qǐng)問(wèn)你，它這里面還有很多的灰色支出，所以它至少還要有10%的利潤(rùn)，來(lái)保障它的灰色支出吧？所以加在一起是多少？70%加10%再加10%等于90%。那我請(qǐng)問(wèn)，你能不能突破90%這個(gè)剛性關(guān)口？
王牧笛：教授的意思就是說(shuō)，面粉的價(jià)格不降，你面包的價(jià)格怎么能降？
王福重：我們有個(gè)特點(diǎn)是這樣的，個(gè)人賺錢(qián)難，但是地方政府賺錢(qián)容易，很多地方政府看你賺錢(qián)了，它生氣。所以說(shuō)為什么我們的“36條”弄不下去？因?yàn)楹芏啾坏胤秸畨艛嘀?。但是我們的有錢(qián)人也很聰明，你不是不愿意讓我賺錢(qián)嗎？但是你自己想賺錢(qián)，就像教授說(shuō)的，那十幾種稅和50多項(xiàng)費(fèi)都是到地方政府那去了，那么，我們跟你站到一塊兒，你吃你的肉，我們喝碗湯，好吧？地方政府說(shuō)這個(gè)可以，然后大家就都炒房去了，因?yàn)槌捶扛胤秸睦媸且恢碌?，所以說(shuō)這是第一個(gè)原因。第二個(gè)原因是什么？就是多年來(lái)備受詬病的這個(gè)土地財(cái)政，2011年土地出讓金，剛才教授講是3.15萬(wàn)億。你想想，在這個(gè)意義上來(lái)講，地方政府追求兩個(gè)東西，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，官出數(shù)字，數(shù)字出官?，F(xiàn)在我們經(jīng)常說(shuō)要淡化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，從8%降低到7.5%了，但不要忘了，“十一五”期間，我們定的計(jì)劃就是7.5%，結(jié)果我們到了10%，所以雖然是定了7.5%，但其實(shí)它的意思不是真的7.5%，肯定是要更高。
王牧笛：7.5%是個(gè)底線(xiàn)。
王福重：對(duì)，另外一個(gè)，因?yàn)槲覀儗?shí)行的是分稅制，中央分的是大頭，地方是小頭，地方政府錢(qián)不多，但是事情特別多，什么消防、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等，都是上邊請(qǐng)客，下面埋單，沒(méi)有錢(qián)怎么辦呢？地方政府找來(lái)找去便找到賣(mài)地這個(gè)辦法，賣(mài)地就有土地出讓金，地方政府就有“零花錢(qián)”，因?yàn)槌鞘型恋仄鋵?shí)是地方政府所有的，然后我就賣(mài)房子，房?jī)r(jià)越高，我gdp就越多。我既有g(shù)dp，有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，又有自己的“零花錢(qián)”，那我為什么不搞房地產(chǎn)呢？當(dāng)房地產(chǎn)低迷的時(shí)候，我為什么不支持房地產(chǎn)呢？
保障房究竟“保障”了誰(shuí)
這個(gè)社會(huì)真正需要照顧的是那些貧無(wú)立錐之地的升斗小民，他們是整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定的根源之一。可是我們卻看到了太多保障房小區(qū)里面的奔馳、寶馬，看到了太多保障房小區(qū)里面，某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的七姑、八姨。
王牧笛：其實(shí)兩位聊這么多，聊得很清楚，就是為什么房?jī)r(jià)下行這么難？所以在中央這輪調(diào)控中，地方政府有17個(gè)城市在“頂風(fēng)作案”，比如說(shuō)上海、成都、佛山，它們總想伺機(jī)松松綁。還有蕪湖，蕪湖是給買(mǎi)房的人一些稅收的減免政策，但是這個(gè)小火苗被無(wú)情地?fù)錅缌?。那我們“郎眼”曾?jīng)說(shuō)過(guò)，關(guān)于房地產(chǎn)的解讀有一個(gè)很重要的東西，叫做保障房。一方面我們?nèi)W(xué)新加坡或者中國(guó)香港地區(qū)，就是說(shuō)你商品房漲成什么樣，你住怎么樣的豪宅，沒(méi)關(guān)系；但另一方面，我們提供公屋、組屋，或者保障房、公租屋，靠這個(gè)來(lái)滿(mǎn)足最大多數(shù)人的利益。
郎咸平：2011年不是說(shuō)要搞1000萬(wàn)套保障房嗎？然后政府目前宣布是建成432萬(wàn)套，開(kāi)工1043萬(wàn)套，看起來(lái)數(shù)字還可以。我們做了一個(gè)測(cè)算，因?yàn)橥恋夭灰X(qián)嘛，所以這個(gè)四五十平方米的房大概要花8萬(wàn)多塊錢(qián)，因此你建設(shè)到1000萬(wàn)套的話(huà)，大概需要8000億。坦白地講，這個(gè)錢(qián)也不是很多，因?yàn)槲覀兺恋爻鲎尳鹁陀?.15萬(wàn)億嘛?？墒菃?wèn)題在哪里呢？我請(qǐng)問(wèn)你，我們有哪些朋友真正得到保障房了？我就以北京為例，做個(gè)深入調(diào)查，這是某媒體的報(bào)道了，這個(gè)報(bào)道說(shuō)，北京建的保障房中60%是福利房，這個(gè)數(shù)字折算下來(lái)大概是10.5萬(wàn)套。至于這個(gè)數(shù)字真不真實(shí)，我們也無(wú)法確認(rèn)。
王福重：包括公務(wù)員住的房子，公務(wù)員住的甭管多豪華的房子都叫保障房。
郎咸平：對(duì)，然后呢，什么動(dòng)遷房、棚戶(hù)改造，還有學(xué)生宿舍改造，都算保障房。這樣下來(lái)，真正落實(shí)給我們小老百姓住的這個(gè)所謂的保障房、公租屋，數(shù)目其實(shí)是非常少的。
王福重：是這樣的，比如說(shuō)牧笛吧，你要是個(gè)公務(wù)員，比如說(shuō)是個(gè)處長(zhǎng)，你回老家別人問(wèn)你有沒(méi)有房啊，如果你說(shuō)沒(méi)有，老百姓就憤怒，就會(huì)說(shuō)你這當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)的，竟然連個(gè)房子都沒(méi)有！連老百姓都憤怒?？扇绻f(shuō)是我，問(wèn)我有沒(méi)有房啊，我說(shuō)沒(méi)有，老百姓就會(huì)說(shuō)，老師嘛，我們這村里的老師也沒(méi)房。
王牧笛：就是說(shuō)，老師應(yīng)該沒(méi)房，可官員沒(méi)有房就太奇怪了。
王福重：對(duì)，他們會(huì)憤怒。