海城市東方集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公室，尚東在窗前看著外面亂飛的雪花。

    今天一上班，他就召開(kāi)了集團(tuán)公司董事會(huì)議。其他六名公司董事參加了會(huì)議，監(jiān)事會(huì)主席也列席了會(huì)議，會(huì)議的主要議題有兩個(gè)，一個(gè)是探討一下在新的一年里，公司的主要經(jīng)營(yíng)思路，另一個(gè)是關(guān)于參加競(jìng)買(mǎi)06A—88號(hào)土地的問(wèn)題。在會(huì)上，大家對(duì)他確定的今年的經(jīng)營(yíng)思路沒(méi)有多大意見(jiàn)，而對(duì)是否參加競(jìng)買(mǎi)06A—88號(hào)土地卻有不同意見(jiàn)。

    A—88號(hào)土地位于海城市北，面積為86畝，原為工業(yè)用地，因企業(yè)效益不好，破產(chǎn)拍賣(mài)，海城市國(guó)土資源局以海土資告字[006]06號(hào)文件，元月八日在《海城日?qǐng)?bào)》第三版上發(fā)表了拍賣(mài)公告。公告拍賣(mài)底價(jià)為600萬(wàn)元，土地用途為商住，容積率為1.，要求參競(jìng)者必須于006年月6日前，攜帶有關(guān)資料報(bào)名，并交納000萬(wàn)元的競(jìng)買(mǎi)保證金。春節(jié)前，由于各種事務(wù)纏身，沒(méi)來(lái)得及探討這個(gè)問(wèn)題，春節(jié)后上班的第一天，正好有時(shí)間討論這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榻裉於际窃?日了，到7日，還有兩天的時(shí)間，如不盡快拿出個(gè)意見(jiàn)來(lái)，會(huì)影響公司的這次競(jìng)拍工作的。從尚東的思想上來(lái)講，他想爭(zhēng)取拿下這塊土地，因?yàn)椋春昧诉@塊土地的未來(lái)升值空間，他認(rèn)為，這塊地，拿下來(lái)，對(duì)東方集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，影響是巨大的，不過(guò)，他也知道，和他競(jìng)爭(zhēng)的人不少，而且，這幾個(gè)對(duì)手的實(shí)力大都比他強(qiáng)，要說(shuō)弱一點(diǎn)的，也就屬海城市海天集團(tuán)了。但是，從得到的消息來(lái)看，海天集團(tuán)的老板張平凡卻比其他任何人都想得到，這也讓尚東頗感意外。有人說(shuō)，那是因?yàn)閺埰椒猜?tīng)說(shuō)他尚東參與競(jìng)爭(zhēng)，所以，就下決心要把06A—88號(hào)土地拿下，尚東對(duì)此種議論不置可否。

    董事會(huì)是上午八點(diǎn)半在集團(tuán)公司九樓會(huì)議室開(kāi)的，會(huì)議由尚東主持，公司董事會(huì)成員王波、蘇波、李元斌、胡慶山、楊松、丁勇參加了會(huì)議，監(jiān)事會(huì)主席田玉文列席了會(huì)議。

    尚東首先把今年的工作思路給大家講了一遍，大家對(duì)此都表示贊成，對(duì)這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有什么爭(zhēng)議。當(dāng)尚東把06A—88號(hào)土地的競(jìng)拍意見(jiàn)向大家說(shuō)了之后，大家對(duì)此爭(zhēng)論紛紛。

    第一個(gè)關(guān)于經(jīng)營(yíng)思路的議題確定下來(lái)之后，尚東說(shuō)：“第二個(gè)議題，就是關(guān)于A—88號(hào)土地的競(jìng)買(mǎi)問(wèn)題，市國(guó)土資源局已于年前在報(bào)紙上刊登了拍賣(mài)公告，想必大家也都有所了解，報(bào)名呢，截止到6日上午1點(diǎn)，也就是明天，7日上午就開(kāi)始拍賣(mài)。這塊土地86畝，也就是57.6平方米，位置在城北開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃用途是商住，容積率為1.，起拍價(jià)為600萬(wàn)元，交納競(jìng)拍保證金為000萬(wàn)元，大家議一議，咱們是否要參加，最高競(jìng)標(biāo)價(jià)是多少，都發(fā)表一下意見(jiàn)?！?br/>
    分管工程的副總經(jīng)理胡慶山首先發(fā)言，他說(shuō)：“這塊地的情況，剛才尚總已經(jīng)說(shuō)了，我認(rèn)為我們應(yīng)該參加競(jìng)買(mǎi)，為什么這樣說(shuō)呢？因?yàn)?，我們集團(tuán)公司除現(xiàn)有的幾個(gè)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目外，土地存量已經(jīng)沒(méi)有多少了，而且，現(xiàn)有的存量土地都是些面積較小的，最多的也就是0多畝地，小區(qū)面積越大，建筑成本也就越小，而且，能建一個(gè)大的生活小區(qū)，對(duì)我們公司的影響是非常大的。當(dāng)然，我們要想?yún)⒓痈?jìng)買(mǎi)，首先得考慮好投入和產(chǎn)出的比例問(wèn)題。但我想，只要是資金許可，就該把它拿下來(lái)，咱要是拿下來(lái)，按規(guī)劃的面積容積率，按可建設(shè)近7萬(wàn)平方米，那在海城市來(lái)說(shuō)，不是最大的生活小區(qū)，也是數(shù)得著的?！?br/>
    分管財(cái)務(wù)的副總經(jīng)理蘇波接著說(shuō)：“是否參加競(jìng)買(mǎi)這塊土地，一方面要考慮我們的資金承受能力，另一方面也要考慮我們的投資回報(bào)率。從目前的情況來(lái)看，競(jìng)買(mǎi)保證金是沒(méi)問(wèn)題的，000萬(wàn)元是有的，問(wèn)題是，多少能買(mǎi)下來(lái)，起拍價(jià)是600萬(wàn)元，那么，能競(jìng)買(mǎi)倒4000萬(wàn)還是5000萬(wàn)？如果是4000萬(wàn)，我考慮問(wèn)題不是很大，如果是5000萬(wàn)呢？甚至更高呢？6000萬(wàn)呢？這是一個(gè)事情，另一方面，這塊地的開(kāi)發(fā)銷售收入是多少？可開(kāi)發(fā)面積剛才胡總已經(jīng)說(shuō)了，7萬(wàn)平方米，那地方的樓房銷售價(jià)格是多少？均價(jià)能有000元？就算賣(mài)到了，總收入是1.4億，成本是多少，不算土地，建筑成本、土建及安裝，平均每平方米800元，是5600萬(wàn)元，配套費(fèi)每平方米0元，是1540萬(wàn)元，設(shè)計(jì)、人防、勘探等費(fèi)用按每平方米50元計(jì)算，50萬(wàn)元，，稅金包括土地增值稅就按7%計(jì)算，得接近1000萬(wàn)元，其他不可預(yù)知的費(fèi)用按照500萬(wàn)元計(jì)算，這幾項(xiàng)加起來(lái)接近9000萬(wàn)元吧，還沒(méi)有算投資利息，要是按照6000萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)下來(lái)，投資年利息就接近600萬(wàn)元，兩年總計(jì)100萬(wàn)元。這樣算起來(lái)，不算土地的開(kāi)發(fā)總成本也得一個(gè)億左右。那么，高于4000萬(wàn)元競(jìng)得這塊地就有虧本的危險(xiǎn)。當(dāng)然，兩年后樓房的銷售收入或許能夠再上漲，能漲500元嗎？就算是漲到500元，總銷售收入也就是1.75億元，也就是說(shuō)，如果以6000多萬(wàn)拿下來(lái)的話，如果商品房?jī)r(jià)格能漲到500萬(wàn)元，公司能得到1500萬(wàn)元的效益。我這是從財(cái)務(wù)角度上來(lái)分析的這個(gè)問(wèn)題。說(shuō)到底，我們要考慮的問(wèn)題，主要有兩個(gè)，一個(gè)是要分析一年到兩年后的樓房售價(jià)問(wèn)題，另一個(gè)是根據(jù)預(yù)測(cè)收益，確定我們的底價(jià)，也就是最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。”

    尚東說(shuō)：“我覺(jué)得蘇總說(shuō)的有道理，但不僅是兩個(gè)問(wèn)題，還有一個(gè)問(wèn)題，我們也要引起重視，那就是準(zhǔn)備參加競(jìng)買(mǎi)這塊土地的到底有哪些人，我們也一定要了解，兵法上不是說(shuō)知己知彼百戰(zhàn)不殆嗎？對(duì)對(duì)方有所了解，更有助于我們的競(jìng)買(mǎi)工作，在這方面，分管營(yíng)銷的李總你說(shuō)說(shuō)吧。”（未完待續(xù)）