2012年3月18日，國家統(tǒng)計局公布了2月份中國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，雖然2月份房價整體仍呈上漲態(tài)勢，但70個大中城市中有45個城市新房價格環(huán)比下降，漲幅縮小的城市個數(shù)也明顯增多。從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價格均出現(xiàn)了明顯下調(diào)。盡管如此，房屋價格仍遠超居民收入水平，房價調(diào)控何時才能真正發(fā)揮效力，使之回歸合理價位，這不僅是溫總理的期望，也是國人共同的心愿。

    房價下跌，這只是一個統(tǒng)計游戲

    感謝北京有個通州，上海有個南匯，廣州有個番禹，它們給這些城市一個更好的機會來個統(tǒng)計游戲，用來調(diào)整房價。如果按照與收入比的話，房價還遠遠沒有回歸到合理價位。

    （嘉賓介紹：王福重，知名學者）

    王牧笛：我要先向郎教授匯報一下，前段時間“郎眼”停播，我跑到幾個高校去跟同學們做了個交流，親眼見證了當代大學生對我們“郎眼”的無限熱愛，和對您本人的無限崇敬。

    郎咸平：哎喲，是不是?。?br/>
    王牧笛：大學生問了很多問題，有求知方面的，求友方面的，求愛方面的，這些問題我都能比較得心應(yīng)手地回答。但是有一個問題，問得我啞口無言，沒有辦法回答，就是問我房價的問題。作為半個偽經(jīng)濟學家，這個話題我是真心不懂，所以趕緊跑回來請教郎教授跟王老師。很多事物是從勝利走向勝利，中國的房地產(chǎn)是從十字路口走到十字路口，我們先來看一個短片。

    2012年3月18日，國家統(tǒng)計局公布了2月份中國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，雖然2月份房價整體仍呈上漲態(tài)勢，但70個大中城市中有45個城市新房價格環(huán)比下降，漲幅縮小的城市個數(shù)也明顯增多。從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價格均出現(xiàn)了明顯下調(diào)。盡管如此，房屋價格仍遠超居民收入水平，房價調(diào)控何時才能真正發(fā)揮效力，使之回歸合理價位，這不僅是溫總理的期望，也是國人共同的心愿。

    王牧笛：2月份的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，有60多個城市的房價是下跌或者停漲，以前這個詞叫“漲?！?，現(xiàn)在叫“停漲”，這個現(xiàn)象應(yīng)該怎么理解呢？

    郎咸平：大家知道，我是最不喜歡談表面現(xiàn)象的，但是我們今天先來談一個表面現(xiàn)象，然后透過現(xiàn)象看本質(zhì)，看到底本質(zhì)是什么。第一，你剛剛講的這個數(shù)據(jù)，就是和1月份相比，房價好像不漲了，還有點微跌的可能，因此政府可以說，你看我們調(diào)控成功了是不是？這個表面上看起來是非常好，可實際上，這是一個很有趣的統(tǒng)計數(shù)字。我以北京市為例，北京市跌了嗎？交易量大幅下跌是沒錯，比如說2011年二手房的交易量下跌了38%，好，那么房價也跌，怎么跌呢？你把通州都平均進去的話，那它肯定跌了是不是？

    王福重：通州不是北京城區(qū)。

    郎咸平：對，但你是把它也平均進去了，這樣是跌。但是你說三環(huán)之內(nèi)跌了嗎？它也沒怎么跌。但是這樣平均下來好像是跌了，政府覺得調(diào)控成功。想買房的人呢，你就到郊區(qū)去買，比如說到通州去買，通州跌了，你心里也好過一點。市區(qū)的人呢，房價沒怎么跌，你心里也挺好過的，因為你本來就有房的對不對？所以說看起來好像是一個皆大歡喜的局面。然后開發(fā)商也特有意思，中小型開發(fā)商被大量淘汰，大型開發(fā)商卻越來越壯大。比如說，2011年萬科的銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園，它的銷售量和利潤也都上升了35%。你不是調(diào)控嗎，怎么越調(diào)控大開發(fā)商的利潤還越高呢？因此你看，大開發(fā)商也挺高興，他們掌控了大量的資源，是真正的利益集團，而你調(diào)控的結(jié)果是他們發(fā)了。

    王牧笛：等于是重新一輪的洗牌，讓這些大魚把小魚都給吃了。

    郎咸平：對啊。然后小魚呢？2011年地產(chǎn)界有規(guī)模的收購兼并高達124宗，再加上小型的兼并以后，地產(chǎn)界所有的收購兼并總金額超過1500億。也就是說，調(diào)控之后小魚慢慢被吃掉了，而大魚則變得更大了。

    王牧笛：以前我們說過一個現(xiàn)象，叫“進入房地產(chǎn)”，就是比如說做醫(yī)藥的、做礦業(yè)的、做制造業(yè)的，都跑去做房地產(chǎn)。現(xiàn)在叫“逃離房地產(chǎn)”，這些小魚都跑出去了，不做房地產(chǎn)了，比如說回去做醫(yī)療或者做礦業(yè)去了。

    郎咸平：對，而且還有最后一個，2010年土地出讓金是2.7萬億，2011年高達3.15萬億，創(chuàng)歷史新高。地方政府也挺高興，因為出讓金也上升了。因此可以說，調(diào)控的結(jié)果是表面上看起來皆大歡喜。

    王牧笛：中國很少有一件事情能讓各方都很高興。

    王福重：溫總理在全國“兩會”結(jié)束以后的記者招待會上說，房價還遠遠沒有回歸到合理價位。其實剛才我們說的是環(huán)比，就是跟上個月比，但要是同比，跟2011年比，70個大中城市中，只有28個下跌，剩下的42個還在上漲。你要說調(diào)控有效果，得感謝北京有個通州，上海有個南匯。

    王牧笛：廣州有個番禺。

    王福重：對，所以這就是個統(tǒng)計游戲。因此我同意溫總理說的，如果按照與收入比的話，房價還遠遠沒有回歸到合理價位。

    誰才是高房價的幕后推手

    我們做了一個統(tǒng)計，房價里面有12項稅跟50多項費，加在一起占到了房價的70%左右，那我想請問，誰是高房價的最大推動力？

    王牧笛：這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控有兩個“紅線”，一個叫限購，一個叫限貸，這兩個作為現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控最核心的東西，也有一年了。那我們現(xiàn)在回過頭來看看這一年到底成效幾何呢？這次溫總理也是很誠心誠意地在記者招待會上跟新聞媒體做了一個分享，那么在教授觀察，房地產(chǎn)調(diào)控這一年來是怎樣呢？

    郎咸平：這也是我在微博里面談到的一個我們應(yīng)該關(guān)心的重點，也就是說，政府知不知道應(yīng)該要調(diào)控房價？它當然知道的，它認為房價確實應(yīng)該要調(diào)控。

    王福重：決心很大。

    王牧笛：最大的民生。

    郎咸平：對，這是非常重要的事情?？墒俏蚁胩岢鲆粋€簡單的數(shù)字，我們做了一個統(tǒng)計，房價里面有12項稅跟50多項費，加在一起占到了房價的70%左右。那我請問你，誰是高房價的最大推動力？因此今天你是用一個所謂打壓的方式，不準那些需要買房的人買房，當然你說不準炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，為什么中國不能炒呢？美國政府給民眾最低的貸款利率，鼓勵他們?nèi)コ捶?，可是人家為什么就不炒呢？因此這個問題是我們自己要檢討的，為什么只有中國在炒房？

    王福重：那就是這樣了，咱們中國的有錢人，他不炒房能干嗎呢？你要搞行政調(diào)控肯定有效，為什么？因為這是個釜底抽薪的辦法。因為房價多高是買出來的，你現(xiàn)在搞行政調(diào)控不讓買了，當然房子就賣不出去了嘛。

    郎咸平：就是啊，問題是說房價要按照溫總理所講的“降到合理的價位”，可是怎么降啊？你想想看，70%是稅費，這是剛性的，你降不了吧？還有呢，10%是最起碼的構(gòu)建成本吧？這個你也降不了的。還有呢，開發(fā)商有20%的利潤，那我再請問你，它這里面還有很多的灰色支出，所以它至少還要有10%的利潤，來保障它的灰色支出吧？所以加在一起是多少？70%加10%再加10%等于90%。那我請問，你能不能突破90%這個剛性關(guān)口？

    王牧笛：教授的意思就是說，面粉的價格不降，你面包的價格怎么能降？

    王福重：我們有個特點是這樣的，個人賺錢難，但是地方政府賺錢容易，很多地方政府看你賺錢了，它生氣。所以說為什么我們的“36條”弄不下去？因為很多被地方政府壟斷著呢。但是我們的有錢人也很聰明，你不是不愿意讓我賺錢嗎？但是你自己想賺錢，就像教授說的，那十幾種稅和50多項費都是到地方政府那去了，那么，我們跟你站到一塊兒，你吃你的肉，我們喝碗湯，好吧？地方政府說這個可以，然后大家就都炒房去了，因為炒房跟地方政府的利益是一致的，所以說這是第一個原因。第二個原因是什么？就是多年來備受詬病的這個土地財政，2011年土地出讓金，剛才教授講是3.15萬億。你想想，在這個意義上來講，地方政府追求兩個東西，一個是經(jīng)濟增長，官出數(shù)字，數(shù)字出官?，F(xiàn)在我們經(jīng)常說要淡化經(jīng)濟增長速度，從8%降低到7.5%了，但不要忘了，“十一五”期間，我們定的計劃就是7.5%，結(jié)果我們到了10%，所以雖然是定了7.5%，但其實它的意思不是真的7.5%，肯定是要更高。

    王牧笛：7.5%是個底線。

    王福重：對，另外一個，因為我們實行的是分稅制，中央分的是大頭，地方是小頭，地方政府錢不多，但是事情特別多，什么消防、教育、醫(yī)療、社會保障等，都是上邊請客，下面埋單，沒有錢怎么辦呢？地方政府找來找去便找到賣地這個辦法，賣地就有土地出讓金，地方政府就有“零花錢”，因為城市土地其實是地方政府所有的，然后我就賣房子，房價越高，我gdp就越多。我既有g(shù)dp，有經(jīng)濟增長速度，又有自己的“零花錢”，那我為什么不搞房地產(chǎn)呢？當房地產(chǎn)低迷的時候，我為什么不支持房地產(chǎn)呢？

    保障房究竟“保障”了誰

    這個社會真正需要照顧的是那些貧無立錐之地的升斗小民，他們是整個社會穩(wěn)定的根源之一?？墒俏覀儏s看到了太多保障房小區(qū)里面的奔馳、寶馬，看到了太多保障房小區(qū)里面，某個領(lǐng)導的七姑、八姨。

    王牧笛：其實兩位聊這么多，聊得很清楚，就是為什么房價下行這么難？所以在中央這輪調(diào)控中，地方政府有17個城市在“頂風作案”，比如說上海、成都、佛山，它們總想伺機松松綁。還有蕪湖，蕪湖是給買房的人一些稅收的減免政策，但是這個小火苗被無情地撲滅了。那我們“郎眼”曾經(jīng)說過，關(guān)于房地產(chǎn)的解讀有一個很重要的東西，叫做保障房。一方面我們?nèi)W新加坡或者中國香港地區(qū)，就是說你商品房漲成什么樣，你住怎么樣的豪宅，沒關(guān)系；但另一方面，我們提供公屋、組屋，或者保障房、公租屋，靠這個來滿足最大多數(shù)人的利益。

    郎咸平：2011年不是說要搞1000萬套保障房嗎？然后政府目前宣布是建成432萬套，開工1043萬套，看起來數(shù)字還可以。我們做了一個測算，因為土地不要錢嘛，所以這個四五十平方米的房大概要花8萬多塊錢，因此你建設(shè)到1000萬套的話，大概需要8000億。坦白地講，這個錢也不是很多，因為我們土地出讓金就有3.15萬億嘛?？墒菃栴}在哪里呢？我請問你，我們有哪些朋友真正得到保障房了？我就以北京為例，做個深入調(diào)查，這是某媒體的報道了，這個報道說，北京建的保障房中60%是福利房，這個數(shù)字折算下來大概是10.5萬套。至于這個數(shù)字真不真實，我們也無法確認。

    王福重：包括公務(wù)員住的房子，公務(wù)員住的甭管多豪華的房子都叫保障房。

    郎咸平：對，然后呢，什么動遷房、棚戶改造，還有學生宿舍改造，都算保障房。這樣下來，真正落實給我們小老百姓住的這個所謂的保障房、公租屋，數(shù)目其實是非常少的。

    王福重：是這樣的，比如說牧笛吧，你要是個公務(wù)員，比如說是個處長，你回老家別人問你有沒有房啊，如果你說沒有，老百姓就憤怒，就會說你這當領(lǐng)導的，竟然連個房子都沒有！連老百姓都憤怒?？扇绻f是我，問我有沒有房啊，我說沒有，老百姓就會說，老師嘛，我們這村里的老師也沒房。

    王牧笛：就是說，老師應(yīng)該沒房，可官員沒有房就太奇怪了。

    王福重：對，他們會憤怒。