女:老公我們什么時候才能住貴一點的房子?
男：妳的愿望很快就能實現(xiàn)了！
女：真的嗎?太好了!什么時候?
男：下個月房東要漲房租了
……
張朝軍看到微博里的這則關(guān)于房子的笑話，忍不住噴笑，繼而又有點無奈?，F(xiàn)在這城市的房價真是一日三漲，連房租也是跟著見風(fēng)漲啊！張朝軍搖搖頭，走進(jìn)了律所，正準(zhǔn)備著一天工作的開始，卻不想在會客室里遇到了一個熟人，潘家大小姐潘倩。
“潘倩！你怎么會在這兒？”
“我是無事不登三寶殿??！有一個問題想找你這個大律師咨詢咨詢?！迸速恍Φ溃夹膮s仍不展，顯是有什么大煩惱在困擾著她。
“哦，有事怎么不到家里來找我？還非得巴巴地跑到這兒。什么事不能在家里說??！”張朝軍聞言有些意外。
潘倩有些無奈地道：“這不是怕我們家老爺子聽到言秋的名字，又動肝火嘛！這次的事，算是因言秋而起，我怕老爺子知道了又吹胡子瞪眼睛的。”--陳言秋是潘倩的前夫，因為兩人都是大忙人，聚少離多，溝通少了問題就多了，最后不得不黯然離婚。陳言秋偏又醉心于音樂，離婚后即前往紐約大都會歌劇院工作，用潘老爺子的話來說，就是“跑到國外去，山高水遠(yuǎn)的，這兩人想要復(fù)合都沒得機(jī)會了”，所以對于陳言秋就一直耿耿于懷。而潘倩雖然離婚，內(nèi)心卻仍然愛著前夫，所以總是小心翼翼地在父親面前維護(hù)前夫的形象。
“哦，還和言秋有關(guān)系？這小子不是去了國外了嗎？難道還有什么爛攤子留下，要你來收拾？”張朝軍有些意外，又示意潘倩先坐下，給她倒了杯茶。
潘倩接過茶，眉間仍是緊鎖著道：“別提了，你也知道言秋這個人，只知道他的音樂，讓他做其他事永遠(yuǎn)都不靠譜，總是亂七八糟等著我去收尾。你還記得五年前我們還沒離婚時，他說要給我買套房子嗎？說是有朋友在地產(chǎn)公司，能以優(yōu)惠價入手，那時你還提醒他記得要簽合同，他還說什么都是朋友，不用講究這些，難道朋友還會騙他什么的……”
作為律師的敏感性，張朝軍猜測，問題一定出在這個朋友和合同上了。果不其然，潘倩接下來的敘述，證明了張朝軍的這一猜測。
原來，五年前，陳言秋從朋友錢風(fēng)那兒得知，某地產(chǎn)公司正在郊區(qū)開發(fā)一個新的樓盤，錢風(fēng)是這家公司的常務(wù)副經(jīng)理，可以以2500元/平方米的優(yōu)惠價賣一套房子給他。當(dāng)時想著能多一套房子何樂而不為，陳言秋與潘倩商量之后，就以潘倩的名義訂購了其中一套，并于當(dāng)年分三次交給了錢風(fēng)50萬元。錢風(fēng)則給了陳言秋2份數(shù)額為10萬元的由地產(chǎn)公司出具的購房定定金收據(jù)，以及一張收條，內(nèi)容為“暫收潘倩繳來房款計人民幣伍拾萬元整。今收人錢風(fēng)”。因為陳言秋朋友至上的觀念，他在向錢風(fēng)訂購這套房子時，并沒有訂立書面協(xié)議。后來陳言秋因為與潘倩離婚，遠(yuǎn)走國外，就把這套房子的事也拋之于腦外了。并不是他不管，而是陳大指揮的音樂世界里實在容不下這么多俗事，當(dāng)初想以潘倩的名義買房子，也純屬頭腦發(fā)熱--當(dāng)然，這些就是潘倩潘大小姐的腹誹之詞了。
“反正就是這樣了，我一直以為房子沒建好，沒想到前一段時間一打聽，房子早建好了，甚至早有房主入住了，可那地產(chǎn)公司卻一直都不曾通知我收房，我找上門去，他們說要我把尾款結(jié)清了才可以交房。這當(dāng)然沒問題，可問題是他們居然提高了價款，要按7000元/平方米的市價來結(jié)清尾款。我不答應(yīng)，他們就說當(dāng)初我們也沒有簽合同，而有他們公司蓋章的購房定金收據(jù)上只有20萬，之后就再沒收到過我們交去的房款，只能視為我們是不想買了，頂多就是把這20萬購房定金還給我。朝軍，你說這該怎么解決？是不是只能打官司了？你說這陳言秋，當(dāng)初讓他簽一份合同，他就總嫌麻煩，結(jié)果現(xiàn)在可好，更麻煩了吧！”潘倩一通抱怨，抱怨之后又是擔(dān)憂。
張朝軍拿著潘倩提供的兩份收據(jù)、一份手寫收條看著，沉吟了一會，道：“現(xiàn)在看來，你們雙方之間的焦點有3個，一是現(xiàn)在你手里有地產(chǎn)公司出具的定金收據(jù)20萬元，同時還有錢風(fēng)出具的收條50萬元，也就是說你交的錢，究竟是50萬還是20萬？二是因為你們當(dāng)初沒有簽訂書面合同，那么這套房子的房屋買賣合同是不是還成立、有效？三是如果房屋買賣合同成立、有效，房屋價款如何確定？是按原價還是現(xiàn)在的市價？我估計到了法庭上，法院也是會根據(jù)這三個方面來審理的?！?br/>
“當(dāng)然是50萬。要不然錢風(fēng)那么傻，還給我們寫這個條子？”潘倩有些著急，“我問過錢風(fēng)了，他說這個他可以給我們作證，當(dāng)時之所以沒有開另外30萬的收據(jù)，是因為公司直接把這30萬直接用到房子的修建上了，所以他才開了收條給我們。”
“錢風(fēng)愿意作證，那就不用擔(dān)心了。錢風(fēng)是地產(chǎn)公司授權(quán)和你們洽談房屋買賣一事的，他收了這50萬，就是他在履行職務(wù)，而他作為地產(chǎn)公司的工作人員，所進(jìn)行的職務(wù)行為的法律后果，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，也就是說，這筆50萬，應(yīng)該視做是地產(chǎn)公司收了。不管地產(chǎn)公司再怎么狡辯，也是賴不了的?！睆埑娸p吐了口氣，這個問題能解決，其他問題就好辦了。
潘倩看到張朝軍輕松的表情，也不由得放松了一些，又接著問道：“那我們沒有簽合同，是不是理虧？這房價難道就由得他們亂漲？”
“當(dāng)初言秋確實是有些輕忽了，不管什么時候，有書面合同在手，都是對自己的保護(hù)。事已至此，責(zé)怪抱怨也無用了。雖然說，在一般情況下，買賣雙方以口頭或其他形式訂立的房屋買賣合同不成立，但《合同法》中有規(guī)定，‘當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！郧锂?dāng)時交了50萬元房款，錢風(fēng)接受了，也就視同是地產(chǎn)公司接受了，那么就應(yīng)當(dāng)視為你們雙方之間的房屋買賣合同成立?！闭f到法律條款，張朝軍更加自信了。不得不說，在工作狀態(tài)中的張朝軍，形象是很有些高大的，也不怪乎外外甥趙家鳴如此崇拜他了。
“那……房價呢？”
張朝軍微微一笑，解釋道：“當(dāng)初你們約好是2500元/平方米，但因為沒有書面合同，也沒有其他證據(jù)能夠證明?！逗贤ā分幸?guī)定，‘規(guī)定合同生效后，當(dāng)事人雙方就價款等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行?！@也就是說，雖然你們沒有證據(jù)證明當(dāng)初約定好的價格，但俗話說了，沒有賣價，還有比價。你可以了解一些樓上樓下的那些房主，他們當(dāng)初買房的價格是多少，以此作為結(jié)清尾款的依據(jù)。至于地產(chǎn)公司說的現(xiàn)在的市價，就不用去管他了，隨他們怎么叫，也得按法律行事！”
潘倩又追問了張朝軍一些細(xì)節(jié)問題，了解清楚后，就放心地委托張朝軍替她打這一場官司了。不得不說，有個律師朋友真是好啊！這不，什么都不用潘倩操心，她只需要在法院審理時按期上庭就好。而審理結(jié)果，也如張朝軍預(yù)計的，法院判決，潘倩與地產(chǎn)公司之間的房屋買賣合同合法有效，至于房價，張朝軍調(diào)查后了解到潘倩那套房子的樓下住戶，當(dāng)初是以2700元/平方米的價格購買的，因為兩套房子結(jié)構(gòu)相同，建筑面積同為318.35平方米，在張朝軍上呈了這份調(diào)查數(shù)據(jù)后，法院采納了，判決潘倩按照此價格支付房價，合計859545元，因為潘倩已支付500000元，仍應(yīng)向地產(chǎn)公司支付359545元。地產(chǎn)公司則應(yīng)當(dāng)在收到潘倩支付價款的同時，將房子交付給潘倩，并依法協(xié)助辦理該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)變更手續(xù)。
====慧問提示====：
在人類社會早期，由于物質(zhì)資料交換的需要，產(chǎn)生了契約。最初的契約是通過口頭形式訂立，并通過彼此信任來維系的。即使是在現(xiàn)在，一方已經(jīng)履行，對方予以接受的行為也是受到法律保護(hù)的合同行為。但是，書面協(xié)議對于確定雙方表達(dá)的真實意思，和一旦涉訴作為重要的書面證據(jù)，其意義非常重要。尤其是對于房屋這樣的大標(biāo)的不動產(chǎn)就更加重要了。法治社會，希望大家都會用法律思維來保護(hù)自己的合法權(quán)益。
法律詞條：合同成立
合同成立是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。合同的本質(zhì)是一種合意，合同成立就是各方當(dāng)事人的意思表示一致，達(dá)成合意。合同成立的三個條件是：一是須有雙方當(dāng)事人；二是須以訂立合同為目的；三是須意思表示一致。