康定市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，荒涼長滿雜草的茫茫空地間，不時有野鳥在牧草的黃牛邊飛過，兩個身影在一起商議著。
房地產(chǎn)業(yè)是個邪了門的行業(yè)。
說它邪了門，不是說這里面有多深奧，而是附著在這個行業(yè)的所有人，無論政府，企業(yè)，個人全都是中了邪。
有個東西叫通貨膨脹，還有個東西叫貨幣總量，這兩個東西一個叫狼，一個叫狽，經(jīng)濟的發(fā)展是必須依靠輕微的通貨膨脹，和貨幣的適度擴張，狼狽為奸推動的。要是出了禍端，更要放出來群狼群狽呲咬。
這是互為循環(huán)，亙古不變的經(jīng)濟學(xué)真理。
所以，沒什么深奧的，看看10年前，20年前全世界各種圖案顏色的鈔票總量是多少，比比現(xiàn)在的鈔票總量是多少，再預(yù)估下10年后，20年后會是多少，就能知道房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)財富，以錢為單位來衡量，它的價格永遠是向上的。
向上快了就往回歇一下，再向上。
區(qū)別僅僅在于，別人家是順應(yīng)大勢，而有個家道中落很久的大戶人家，窮怕了，玩起來就開飆的。
起源于90年代初的分稅制改革后，地方上要把75%的財政增收上繳中央，然后，自己兜里沒什么錢了。沒錢怎么發(fā)家致富，GDP的考核決定前程，聰明懂市場的立馬找到一條康莊大道，咱家里這么多的地種莊稼能產(chǎn)出多少，要是變成房子那是多少的GDP啊。
于是，邊賣地邊炒地，財源進項滾滾而來。實踐需要理論包裝，御用經(jīng)濟學(xué)家們總結(jié)出一套漂亮的外衣，外衣叫做城市運營。
原來，行政管理和辦企業(yè)講運營是一個道理，這么著，地方上中邪了。
后知后覺的趕緊學(xué)，原來這門手藝如此簡單，很快，全學(xué)會了，也就全體中邪了。
中了邪就飚車。
早就門清，只是苦于被制度大門擋在門外的真正生意人這下有了上車的機會。
對不起，車況不好，上車請買票。
上車了，大家都是同道中人，車上放著勁爆的音樂：
大家跟著我，嗨起來！
跟著嗨皮的生意人自然也就中邪了。
可嗨了一下，嗨不動了，沒藥磕怎么行。
“誰有藥？”
“我有藥?！泵纸薪鹑诘拇罄姓f道。
“說的不就是你嗎，來來來，快上車?！?br/>
……
錢楓聊到這里的時候，高正績苦笑了一下，“你說這些話是在挖苦我吧?！?br/>
“哪里敢挖苦您呢?！卞X楓說道，“我只是想說，如果沒有您的支持，華夏興富產(chǎn)業(yè)新城項目要想搞起來不是件容易的事?！?br/>
高正績哪里不明白，錢楓所謂的支持要的是個土地用途的所占比例。
對于康定市這樣一個地級城市來說，沒地理資源，沒三產(chǎn)空間，除了大力發(fā)展工業(yè)化別無他途，這是城市的內(nèi)核。如果不筑強內(nèi)核，房地產(chǎn)搞得再蓬勃也是擊鼓傳花，掏空居民財富，提高社會綜合成本的同時，無節(jié)制下去終歸會轟然垮塌。
房地產(chǎn)的本質(zhì)更多的是財富轉(zhuǎn)移，并不創(chuàng)造真正的物質(zhì)價值。就像股市一樣只是轉(zhuǎn)移財富，而不會創(chuàng)造財富。
高正績是個務(wù)實謀正事的官員，或者說，務(wù)虛的同時也在踏實地務(wù)實。務(wù)實是工作之本，務(wù)虛是為了更好地工作，看似矛盾，其實并不沖突，體制之使然。
所以，高正績一來到康定市，很快就明確了工業(yè)為綱的原則，并加推了這個新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)計劃。只可惜，生不逢時，碰到了方針政策大調(diào)整，辛苦招商洽定好的一眾協(xié)議意向項目因為取消了優(yōu)惠，人家不來了。
開發(fā)區(qū)已經(jīng)做好了前期的土地征用，把地上的村莊也端了，地空在這里沒人來投資興業(yè)，一下，就變成了個動彈不了的沉重包袱。
恰恰是錢楓的出現(xiàn)，帶出了一個扭轉(zhuǎn)乾坤的方法，把開發(fā)區(qū)整體打包成一個產(chǎn)業(yè)新城項目，成立一家法人企業(yè)用100個億承接下來，政府角色得以全身而退，也就繞過了方針政策的掣肘，再把各種優(yōu)厚措施靈活地掛在產(chǎn)業(yè)新城上，原來達成意向的招商項目就可以全部落地了。
這也意味著產(chǎn)業(yè)新城需要大量貼補，扛下應(yīng)征應(yīng)收的那部分。比方說，產(chǎn)業(yè)新城收落戶企業(yè)的是優(yōu)惠電價，給到政府的是正常電價，少收多交。還有供地，稅費，固定資產(chǎn)投資返還等等所有的優(yōu)惠措施。
產(chǎn)業(yè)新城拿什么扛，只能是土地收益。
土地用途分為住宅用地，商業(yè)用地，工業(yè)用地。同樣一塊地，用途不一樣，土地的價格也不一樣，其產(chǎn)出更不一樣。
工業(yè)用地蓋得是廠房，住宅用地蓋的是商品房，前者是用來生產(chǎn)的設(shè)施，后者是直接的商品，自然，土地獲取的價格和產(chǎn)出不在一個層面上。
產(chǎn)業(yè)新城承接的開發(fā)區(qū)土地是工業(yè)用地，掏的是工業(yè)用地地價，也只能用于工業(yè)用途。要想獲得土地收益，一是坐等土地增值；二是變更土地用途，變更成住宅用地，商業(yè)用地。
顯然，最直接，最豐厚的是后者。
工業(yè)地產(chǎn)的土地價格，一般只有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)價格的十分之一。如果產(chǎn)業(yè)新城的土地全部變更，100個億就變成了1000個億。
當然，這是不現(xiàn)實的，這么大塊地要是全蓋上商品房，康定市的這片地盤就成了鬼城了。
這也有違高正績發(fā)展工業(yè)的初衷。
“三成吧，把三成的土地改成住宅或者商業(yè)地?！备哒冏罱K表了個態(tài)。
錢楓笑了笑，“還是四成好些?！?br/>
高正績瞪起了眼睛，這家伙也太貪了，“變更三成我看都夠嗆，省里面，國土部門未必跑得下來?！?br/>
“多的一成是變更為市政公共用地，我想建一個市政公園，把它放倒工業(yè)地和住宅、商業(yè)地的中間，這樣一來，你跑審批不是多了一條說法?！卞X楓解釋道，“再把土地利用集約好，不妨礙招商企業(yè)的用地需求?！?br/>
“不錯，做大事的人要有大局眼光?！备哒兩焓峙呐腻X楓的肩膀，“這樣一來還可以把整塊地切成三塊，分塊下批文，各方面批起來的壓力也小些?！?br/>
“有個市政公園，我是想著能把住宅、商業(yè)地塊上的房地產(chǎn)搞得檔次高一些?！卞X楓笑著說道。
只能說，位子不一樣，看問題，考慮問題的角度也不一樣。