“你群里的那些房產(chǎn)投資專家總說，公寓、商鋪和寫字樓不能買，要買一定買住宅，那么你能告訴我原因么？”
在關(guān)莎侃侃而談了將近一小時后，蕭杰突然問出了這個問題。
關(guān)莎有些詫異，她覺得當(dāng)今市場買住宅不買公寓幾乎是一個常識，難道蕭杰連這點(diǎn)常識都沒有么？
“買公寓轉(zhuǎn)手困難?！标P(guān)莎耐著性子解釋，“有些公寓或者商鋪規(guī)定幾年之內(nèi)不能轉(zhuǎn)手，流動性比較差。”
蕭杰聽后笑了笑，“但是按照你之前的人口流動學(xué)，三四線的城市的房子未來幾乎沒什么流動性，轉(zhuǎn)手更難，一二線城市的房子也要看片區(qū)，片區(qū)不好同樣難轉(zhuǎn)手，大概就學(xué)區(qū)房容易轉(zhuǎn)，可學(xué)區(qū)房其實(shí)你買了也不甘心馬上就轉(zhuǎn)，不是留著給孩子讀書也要放個三五年，所以公寓或者商鋪存在的問題，住宅也同樣存在。”
“對，但除了學(xué)區(qū)房，剛才我們討論的那些流動性不好的房子最好都不要買?！标P(guān)莎斬釘截鐵。
蕭杰起身進(jìn)廚房開始洗他的咖啡杯，“你其實(shí)并沒有回答我為什么一定要買住宅而不買公寓?！?br/>
“公寓沒有社區(qū)，沒有煤氣，就適合吃外賣的單身打工族，安家的話是不方便的，而且公寓每層戶數(shù)通常比住宅多，住起來上下電梯都不舒服?！?br/>
關(guān)莎補(bǔ)充到這里，忽然又想到了一個更專業(yè)的點(diǎn)，“哦對了，買公寓會比買住宅交更多的稅費(fèi)，不劃算，而且有些公寓只允許五成首付才能買，貸款期限也只有十年，不像住宅可以三成首付貸款三十年，所以買公寓對資金要求也比較高，總之就是各種不值?！?br/>
“你說的都對，但沒說到點(diǎn)上?！?br/>
蕭杰此時把洗好的咖啡杯擦干凈，倒著放在白色的碗架上，剛要轉(zhuǎn)身，胳膊就碰到了關(guān)莎。
毫無防備的蕭杰嚇了一跳，因?yàn)殛P(guān)莎居然沒坐在餐廳的椅子上而是順移到了自己身后。
“你怎么跑進(jìn)來了？”
“什么沒在點(diǎn)上？”關(guān)莎一副質(zhì)問的神態(tài)。
蕭杰上下打量了一下關(guān)莎，“你屬貓的么？走路都沒聲音……”
“我問你為啥我沒說到點(diǎn)上？！”關(guān)莎放大了音量，“你去找別人買房子，所有中介都會跟你這么說?！?br/>
“嗯，所以你的這個公司，包括你的房產(chǎn)投資群，在我眼里跟其他房產(chǎn)中介也沒什么區(qū)別，唯一的不同大概就是別人最后買不買房跟你們的收入不直接掛鉤，但中介講不清楚的內(nèi)容，你們大概率也講不清楚，比如為什么一定要買住宅而不買公寓，你剛才的那些理由沒有說服我?！?br/>
“我……”
蕭杰看著關(guān)莎想辯駁但詞窮，要生氣又不敢生氣的樣子，內(nèi)心一陣好笑。
“首先，就算是你說的一二線城市流動性好的房子，不持有個三五年也很難獲得大幅增值，不是什么年份都像2015年一樣，價(jià)格一下子集體飆漲，如果我記得沒錯，15年之后幾個大城市、包括青陽都橫盤了幾年?！?br/>
蕭杰認(rèn)真地看著關(guān)莎，“所以既然買住宅都要等這么久才能獲利，為何還在乎商鋪五年不能轉(zhuǎn)手的規(guī)定呢？再加上你說的首付比例高，貸款期限短，這也不能成為不買公寓的理由，因?yàn)檫@個時代有錢人不少，對于這部分人而言，只要一樣?xùn)|西有未來增長潛力，付多點(diǎn)首付少代點(diǎn)款，甚至多交些稅費(fèi)又有什么關(guān)系？反正房子未來增值的部分都會將這塊補(bǔ)回來?！?br/>
“呃……”關(guān)莎剛才還自信得一塌糊涂，被蕭杰這么一問，她腦子已經(jīng)各種凌亂了。
“還有你說的公寓人多，一層很多戶，沒通燃?xì)?，不適合自住，但比如像我這樣的人買公寓可能就是為了純投資，根本不自住，我相信你現(xiàn)在群里的那些會員，包括你未來的會員，應(yīng)該也有不少我這樣經(jīng)濟(jì)條件的人，難道你還能用剛才的那些理由讓他們都別買公寓么？”
關(guān)莎咽了咽口水，眼神開始不自覺往其他地方瞟。
她腦中拼命在想能夠反駁蕭杰的觀點(diǎn)，但居然一條都沒想出來。
這些房產(chǎn)市場里人人都在談?wù)摰牟毁I公寓的理由，怎么到了蕭杰這里就一條都不成立了？
“你成立這個房產(chǎn)投資群，其實(shí)是基于房子這樣的資產(chǎn)具有金融屬性和投資價(jià)值，沒錯吧？”蕭杰開始啟發(fā)關(guān)莎。
“對?！标P(guān)莎回答。
“好，你知道房子具有金融屬性和投資價(jià)值，那如果你可以再往深層想一些，想一想究竟什么決定了一個具有金融屬性資產(chǎn)的價(jià)值，你就會找到答案?！?br/>
“??？”關(guān)莎越聽越懵了。
蕭杰泰然自若，他好似早就知道關(guān)莎理解起來有困難，于是耐心道，“評價(jià)一個具有金融屬性的資產(chǎn)到底有沒有價(jià)值，看的往往是信貸價(jià)值，也就是你可以利用這項(xiàng)資產(chǎn)短期內(nèi)變現(xiàn)多少錢，信貸價(jià)值大的資產(chǎn)，短期內(nèi)給你換來的現(xiàn)金就多?！?br/>
“哦……這點(diǎn)我能理解?！?br/>
看關(guān)莎點(diǎn)著頭，蕭杰繼續(xù)說，“所以回到公寓和住宅的問題，公寓真正不被市場看好的底層原因，其實(shí)是公寓沒有住宅那么有信貸價(jià)值。
比如你將同一個區(qū)、同面積的公寓和住宅拿去銀行抵押，永遠(yuǎn)是住宅能夠抵押出更多的錢，因?yàn)樵阢y行的信貸評估系統(tǒng)里，住宅往往能獲得更高的估價(jià)?！?br/>
見關(guān)莎好似又有些沒太理解的樣子，蕭杰進(jìn)一步解釋，“大部分人買房子都需要去銀行貸款，但這個房子市面上的價(jià)格并不是銀行最終給你貸款的依據(jù)，銀行給你貸多少錢，是依據(jù)它自己的一套獨(dú)立的評估系統(tǒng)。
比如市面上標(biāo)價(jià)1000萬的房子，在銀行的估價(jià)系統(tǒng)里或許只值800萬，于是銀行就按800萬的總價(jià)來決定給你貸多少款。
按照現(xiàn)在的通貨膨脹率，你能多在銀行貸款就多貸，只要房子不斷增值，且增值幅度超過你的貸款利率加通貨膨脹率，你能撬動銀行的資金越多越好，借得越多你就越賺錢。
只不過相同條件下，住宅能讓銀行借你更多的錢?！?br/>
聽到這里，關(guān)莎恍然大悟，“所以就是因?yàn)檫@樣住宅才比公寓更值錢……因?yàn)樗裙⒕哂懈蟮男刨J價(jià)值?！?br/>
“嗯?！笔捊茳c(diǎn)頭，“你既然打算專門做這行，就要學(xué)會從頂層金融資產(chǎn)的角度去看房產(chǎn)的投資價(jià)值，其實(shí)不只是房產(chǎn)，可以說任何信貸屬性低的金融資產(chǎn)，都不屬于好資產(chǎn)?！?br/>
“所以不僅是公寓，商鋪、寫字樓本質(zhì)上比不上住宅也是這個原因……”關(guān)莎開始舉一反三。
“是的，商鋪和寫字樓還比不上公寓，公寓至少可以出租，有固定的租金回報(bào)率，一二線城市往后的租金只會越來越高，所以買公寓雖然信貸價(jià)值差，轉(zhuǎn)手難，把它當(dāng)成個固定收益的理財(cái)產(chǎn)品還是可以的，但是目前商鋪和寫字樓的空置率不用我說你也應(yīng)該懂。
以前的商鋪只要地理位置好就有人流，現(xiàn)在大家無論是看廣告還是購物基本都在線上，現(xiàn)在商鋪的客流被分走了大部分，沒有流量，商鋪也就沒了商業(yè)價(jià)值。”
“怪不得房產(chǎn)專家說，以前一鋪養(yǎng)三代，現(xiàn)在三代養(yǎng)一鋪……”關(guān)莎若有所思，突然，她想起來今晚究竟是來做什么的，于是相當(dāng)不好意思地跟蕭杰說明了自己的訴求——她需要錢。
關(guān)莎自然也把自己需要錢的各種原因跟蕭杰一一解釋了一遍，末了，她祈求道，“公司現(xiàn)在已經(jīng)有了個樣子，也有了客戶，正是擴(kuò)大規(guī)模的時候，這次我一定可以做好?！?br/>
關(guān)莎本以為蕭杰愿意跟她詳聊到深夜，融資的事兒蕭杰十有八九會答應(yīng)，誰曾想蕭杰居然說，“很抱歉，你這個項(xiàng)目我現(xiàn)階段不會投資?！?br/>
“為什么？！”關(guān)莎錯愕。
“作為創(chuàng)始人，你的專業(yè)知識水平連我都沒超過，投你還不如投我自己。”
關(guān)莎：“……”