聽過葉婉的講述，陸阡陌思量片刻后道：“葉婉，這些案例很好，也能給我們一些啟迪。這些啟發(fā)也好，借鑒也好，如何能在天海東大街項(xiàng)目得到落地呢？”

    聽了陸阡陌的話，葉婉直了直身子，喝了口檸檬水道：

    “阡陌，隨著這幾年商業(yè)項(xiàng)目越來越多，購物中心泡沫化、百貨業(yè)大蕭條、零售商被沖擊，是顯而易見的。

    即便如此，我之前舉的一些案例卻人潮如織，綻放著旺盛的生命力。雖然這些案例所在城市有所不同，商業(yè)模式建筑形態(tài)也是各有不同，不過它們有一個(gè)共同點(diǎn)，就是承載著名人掌故、商賈繁華和聲色犬馬。作為城市必不可少的構(gòu)成部分，特色商業(yè)街對(duì)城市商業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，是城市商業(yè)職能表現(xiàn)最集中、最突出的地方，也是城市商業(yè)文化和市民生活的窗口，有效結(jié)合了城市公共活動(dòng)和商業(yè)活動(dòng)。天海東大街和上面所舉例子相同，承載著天海的歷史文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，他們的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)我們項(xiàng)目開發(fā)有很重要的指導(dǎo)意義。

    這一點(diǎn)，你有沒有同感?！比~婉問道。

    “我當(dāng)然有同感的了，要是沒有的話，也不會(huì)投資天海東大街這個(gè)項(xiàng)目了?！标戁淠皯?yīng)聲道。

    “既然有同感，你也能感受得到。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在全國各地興起了一股建設(shè)商業(yè)街的熱潮，這股熱潮有點(diǎn)類似于前些年，在許多城市興起的建設(shè)城市廣場的熱潮。

    但是他們?cè)诟脑旎蚪ㄔO(shè)商業(yè)街的過程中，卻出現(xiàn)了一些問題：要么是在一塊塊黃金寶地上建造高樓大廈代替原來的小門臉，用現(xiàn)代商場排擠老字號(hào)，用歐美情調(diào)代替民族特色；要么將以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商業(yè)街。當(dāng)國外開始注重用當(dāng)?shù)貧v史、特色文化賺錢的時(shí)候，我們卻在一味模仿知名商業(yè)街的皮毛。

    這樣千篇一律的‘特色’商業(yè)街只會(huì)逐漸讓人們感到毫無特色，審美疲勞。天海東大街一定不能走這些街區(qū)的老路，這樣做的話，只能死路一條。

    商業(yè)街的打造具有特殊性，不同于傳統(tǒng)的單一商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)街具有社會(huì)和商業(yè)的雙重屬性，特色化的塑造顯得愈加迫切和重要，上面那些成功街區(qū)的例子，可以為我們找到未來天海東大街的發(fā)展之路就是由‘重資產(chǎn)’到‘重運(yùn)營’的轉(zhuǎn)變?！?br/>
    “葉婉，這一點(diǎn)你與我不謀而合。不過我覺得，運(yùn)營前提也得有還得產(chǎn)品，只有產(chǎn)品有特色有生命力，將來才能更好的運(yùn)營。”陸阡陌道。

    “是啊，所以天海東大街的設(shè)計(jì)，就要從產(chǎn)品上下功夫把特色做出來。

    既然要做城市特色商業(yè)街，就要把握住特色商業(yè)的特征和屬性。

    我覺得特色商業(yè)街的定義是由提供商業(yè)服務(wù)的商業(yè)個(gè)體以平面形式按照一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列以及按照‘街’的形式布置的商業(yè)房地產(chǎn)，是城市商業(yè)形式的縮影和精華。通過兩邊的商鋪和街道圍合成線形空間，融傳統(tǒng)文化景觀和現(xiàn)代商業(yè)氣氛于一體，吸引當(dāng)?shù)厥忻窈屯鈦碛慰汀Ｋ仁鞘忻耋w驗(yàn)性購物的場所，也是游客感受當(dāng)?shù)匚幕?、體驗(yàn)風(fēng)味小吃和購買地方旅游紀(jì)念品的最佳場所。

    從旅游的角度出發(fā)，整體上把特色商業(yè)街分為城市商業(yè)街和景區(qū)商業(yè)街。城市商業(yè)街根據(jù)功能、風(fēng)格和依賴資源不同，又可以分為都市現(xiàn)代商街、文化旅游街、時(shí)尚休閑街和其他城市特色商街。根據(jù)所在位置的不同，景區(qū)內(nèi)商業(yè)街可分為古城古鎮(zhèn)古村落內(nèi)的商業(yè)街、出入口處的商業(yè)街以及其他類型的商業(yè)街，比如主題公園內(nèi)的商業(yè)街等。景區(qū)商業(yè)街近幾年發(fā)展速度很快，呈現(xiàn)出了多種類型。其中，古城古鎮(zhèn)古村落的商業(yè)街按照功能劃分，可以分為觀光型、集散休閑型、復(fù)合型和市郊型。

    完善城市功能、突出城市特色，延續(xù)城市歷史。特色商業(yè)街是旅游業(yè)與商業(yè)的跨界融合。

    一個(gè)成功的特色商業(yè)街應(yīng)該具備以下五個(gè)特點(diǎn)：

    第一個(gè)特點(diǎn)是功能全，現(xiàn)代商業(yè)街的功能已不僅僅是滿足消費(fèi)者購物的基本需求，綜合性的商業(yè)街可以同時(shí)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游、金融、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等多項(xiàng)功能。

    第二個(gè)特點(diǎn)是品種多，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及互聯(lián)網(wǎng)信息時(shí)代的來臨，消費(fèi)者對(duì)商品的選擇更加細(xì)致，同類商品不同品牌共同競爭的情況十分明顯，更多國際品牌也進(jìn)入了國民的視線，從而提升了消費(fèi)者的購物感受。

    第三個(gè)特點(diǎn)是環(huán)境美，商業(yè)街的環(huán)境是商業(yè)街能否實(shí)現(xiàn)繁榮的重要因素之一，當(dāng)前的消費(fèi)者購買的不僅僅是商品本身，真正有生命力的現(xiàn)代商業(yè)形式在于感受和體驗(yàn)。整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序的購物環(huán)境，可最大化的滿足顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。

    第四個(gè)特點(diǎn)是文化濃，在如今這個(gè)精神追求大過物質(zhì)追求的文明年代，人們?cè)缫巡辉倬窒抻诖┯煤蜏仫?，更加追求精神的愉悅、心靈的滿足。對(duì)歷史文化積淀的渴望顯得尤為強(qiáng)烈，所以應(yīng)強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格、景觀元素和商業(yè)主體與當(dāng)?shù)靥厣幕諊娜诤稀?br/>
    第五個(gè)特點(diǎn)是服務(wù)優(yōu)，商品質(zhì)量、購物環(huán)境都是商業(yè)街的硬件條件，要想成為優(yōu)秀的商業(yè)街，軟實(shí)力也不可或缺。在現(xiàn)代商業(yè)行為分析中，服務(wù)質(zhì)量的高低是決定消費(fèi)者購買決策的重要因素，提供優(yōu)質(zhì)的售前、售中、售后服務(wù)是達(dá)成二次購買的有效方式。

    天海東大街要想做好，就要做足這五方面文章?！比~婉娓娓道來。

    “葉婉，你說的沒錯(cuò)，這些確實(shí)是我們要做的。不過，我總是說，夜歌項(xiàng)目成功與否一定要因地制宜，不能落后，也不能過于超前，否則很難成功的?！标戁淠暗?。

    “阡陌，因地制宜這四個(gè)字我是牢牢記在心里，從來不敢忘了。為此，在設(shè)計(jì)天海西大街的時(shí)候，根據(jù)因地制宜的要求，為自己制定了五個(gè)設(shè)計(jì)原則。”

    “哪五個(gè)原則？”陸阡陌問道。

    “第一個(gè)原則是差異性原則。

    傳統(tǒng)的商業(yè)街功能比較單一，基本是在消化碎片化的東西，作為場景消費(fèi)的典型代表，天海東大街需要差異化發(fā)展，通過文化歸屬感把目標(biāo)消費(fèi)者重新拉回商業(yè)街。人們消費(fèi)理念和消費(fèi)需求是在不斷升級(jí)換代的，與其他商業(yè)街區(qū)別開來的、獨(dú)具一格的業(yè)態(tài)在特色商業(yè)街發(fā)展中不可或缺。未來商業(yè)街一定會(huì)呈現(xiàn)多樣化的商業(yè)形態(tài)，無論是業(yè)態(tài)規(guī)劃還是資源整合，都會(huì)往差異化方向發(fā)展，或新潮好玩，或悠閑寧靜，或異域風(fēng)情，或文化濃郁。

    第二個(gè)原則是兼容性原則。

    天海東大街要在傳統(tǒng)商業(yè)街的基礎(chǔ)上進(jìn)行傳承和揚(yáng)棄，做到文化與民俗的兼容、購物與休閑的兼容、生理與精神的兼容。游客到訪一座城市，會(huì)被其自然和歷史文化遺產(chǎn)等傳統(tǒng)旅游資源的吸引，也會(huì)為業(yè)態(tài)豐富、交通便利的商業(yè)街駐足。大眾旅游時(shí)代，休閑度假和自助旅行逐漸成為主流，游客越來越深入到城市的日常生活空間。

    第三個(gè)原則是統(tǒng)一性原則。

    天海東大街的發(fā)展與建筑分布，開放空間息息相關(guān)。購物步行的距離、街道人群的擁擠程度、店鋪的創(chuàng)新性等都會(huì)在微妙之間影響客流。同時(shí)，風(fēng)格的統(tǒng)一也極為重要：

    比如：哈爾濱中央大街的建筑輕盈、華麗、精致、細(xì)膩，是俄式建筑風(fēng)格的綜合型商業(yè)街；南京夫子廟是以青磚、桶瓦、歇梁、飛檐為特色的中式建筑風(fēng)格。

    我們應(yīng)該在建筑形態(tài)多元的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一風(fēng)格，突出特點(diǎn)。

    第四個(gè)原則是合作性原則。

    由于天海東大街全長兩公里，范圍比較廣，各個(gè)店鋪之間也就不可避免存在競爭現(xiàn)象。所以為實(shí)現(xiàn)共同進(jìn)步，在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)積極考慮各個(gè)競爭者的各自優(yōu)勢，促使商鋪合作共贏，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展，營造良性競爭的環(huán)境。

    第五個(gè)原則是人本性原則。

    優(yōu)質(zhì)的商業(yè)街，必然要做到以誠為先，以客為主，但究其核心，還是以人為本。天海東大街也要“在意游客的在意”，懂得老人可能需要多上廁所，懂得孩子對(duì)歷史典故與玩具美食的好奇心，懂得新生代消費(fèi)者對(duì)拍照背景的需求，懂得更多的游客不止是為了購物和風(fēng)景，更是對(duì)自己所愛的人的陪伴……”葉婉聲情并茂地說道。

    “葉婉，有了對(duì)東大街有了特征描述，又對(duì)項(xiàng)目制定了設(shè)計(jì)原則，難，我們要如何滿足商家和顧客要求，同時(shí)還能達(dá)到項(xiàng)目盈利的目的呢？”陸阡陌問道。

    “阡陌，這就要求我們能夠提供差異化的文化產(chǎn)品與服務(wù)。

    現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)向市場提供的產(chǎn)品中既包括有形實(shí)體，也包括無形利益。歷史街區(qū)所蘊(yùn)含的文化內(nèi)涵是天海東大街整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的核心，是旅游者消費(fèi)產(chǎn)品的目的。天海東大街有著歷史街區(qū)的建筑群，其文化就是依附于古老建筑下的歷史價(jià)值、民族文化和地域民俗特色。

    在這個(gè)基礎(chǔ)之上，我們還要做到以下幾點(diǎn)。

    天海東大街的發(fā)展需要政府大力扶植。

    各級(jí)商品流通行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有特色經(jīng)營發(fā)展趨勢商業(yè)街的培育，并負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)和落實(shí)特色商業(yè)街規(guī)劃、建設(shè)工作。一方面，由于天海東大街本身具有很多特殊性，在很大程度上成了一種政府行為。另一方面，天海東大街所占地是城市的中心地帶，在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性，有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個(gè)非盈利性的機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨(dú)特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面。對(duì)于一些歷史文化遺產(chǎn)非常豐富的老商業(yè)街的開發(fā)改造，街區(qū)道路標(biāo)志和街景美化、環(huán)保、環(huán)境整治、交通、停車等街區(qū)公共服務(wù)項(xiàng)目，政府的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)更是至關(guān)重要。

    另外，全面合理規(guī)劃十分重要。

    合理規(guī)劃商業(yè)街首先應(yīng)考慮城市空間布局，從優(yōu)化商業(yè)資源配置和提高商業(yè)組織化程度出發(fā)，根據(jù)我國國情、商業(yè)街所在區(qū)域市情，使商業(yè)街建設(shè)和發(fā)展符合規(guī)劃性和合理性，有機(jī)結(jié)合經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。商業(yè)街的布局規(guī)劃還應(yīng)體現(xiàn)全局性，在考慮現(xiàn)存的商業(yè)營銷氛圍和顧客的消費(fèi)習(xí)慣情況下，也要考慮目標(biāo)客戶的人口流向，同時(shí)還應(yīng)照顧本地區(qū)的布局平衡，滿足居民的購物需求，了解商業(yè)街對(duì)周邊地區(qū)的輻射作用，避免商業(yè)街布局的重復(fù)和不均也極為重要。商業(yè)街的規(guī)劃應(yīng)配合當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，建出自身的特色，吸引旅游人口。另外，應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃對(duì)商業(yè)街進(jìn)行配套規(guī)劃，保證有與之相配套的城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。

    最重要的是，強(qiáng)化自身特色。

    特色是商業(yè)街最強(qiáng)大的核心競爭力，有效保證顧客鎖定目的地。商業(yè)街要形成特色，必須明確市場定位，根據(jù)商業(yè)街的地理位置、商圈輻射范圍、目標(biāo)顧客的消費(fèi)層次、購買能力和需求特征，以及周邊地區(qū)商業(yè)布局和經(jīng)營狀況，確立有別于其他的市場定位。

    另外，引進(jìn)新型業(yè)態(tài)也是十分重要的。

    伴隨市場化程度以及市場需求的變化，零售業(yè)態(tài)應(yīng)不斷與時(shí)俱進(jìn)，保持創(chuàng)新和改進(jìn)。商業(yè)街的業(yè)態(tài)配置應(yīng)與目標(biāo)顧客的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，新興業(yè)態(tài)應(yīng)適應(yīng)目標(biāo)市場消費(fèi)觀念和購買行為的變化，滿足消費(fèi)者日益增長的多元化、個(gè)性化的需求。

    商業(yè)街的運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)街區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，很難形成商業(yè)街的主業(yè)和特色，也難以形成規(guī)模效應(yīng)，影響商業(yè)街的長遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，要引導(dǎo)有實(shí)力的連鎖企業(yè)和著名品牌進(jìn)入商業(yè)街。

    最后是強(qiáng)化品牌化管理。

    加大宣傳推廣力度，定期舉辦促銷活動(dòng)。為了維護(hù)商業(yè)街的形象，提高商業(yè)街的競爭能力，商業(yè)街必須經(jīng)常性地進(jìn)行宣傳推廣，借此吸引更多消費(fèi)者的光顧，營造活躍的商業(yè)氛圍，還可以通過向外傳播商業(yè)街的品牌形象，長久地保持商業(yè)街的人氣興盛。

    積極借鑒和引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的營銷方式和管理手段，大力拓展現(xiàn)代商業(yè)市場空間。適應(yīng)人們從單純追求物質(zhì)消費(fèi)向追求精神消費(fèi)和服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變，從滿足基本生活需求向全面發(fā)展需求轉(zhuǎn)變的趨勢。注意發(fā)掘和利用商業(yè)街的歷史文化資源，開發(fā)商業(yè)街、品牌和商品的文化內(nèi)涵，加強(qiáng)與顧客的溝通，及時(shí)掌握市場動(dòng)向和顧客需求，并向顧客提供個(gè)性化的銷售和服務(wù)。

    我的設(shè)計(jì)方案，就是圍繞以上的陳述，在滿足土地規(guī)劃、土地指標(biāo)范圍之內(nèi)，所設(shè)計(jì)的。”葉婉一口氣說道。

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