任平生搞定了汪興，并將微博未來的發(fā)展理念灌輸給他的團隊后，便迎來了久違的長江商學(xué)院的課程。

    長江商學(xué)院的EMBA不像其他院校一樣采取集中授課方式，考慮到各位學(xué)員都是事業(yè)有成的成功人士，沒有那么多時間可以空出來脫產(chǎn)上課，長江商學(xué)院很人性化地制訂了間斷有序的課程安排，以滿足不同學(xué)員的不同要求。

    今天這場課依舊安排在東方廣場的授課點，但上課的方式卻有些不同，商學(xué)院并沒有派出自己的教授來上課，而是邀請了兩名客座嘉賓來給學(xué)員們講課。

    這兩名客座嘉賓來頭可不小，個個都鼎鼎有名。

    一個是SOHO中國的董事長潘石逸，SOHO中國近年來推出多個商住兩用的SOHO地產(chǎn)項目，已經(jīng)成為國內(nèi)地產(chǎn)界的列強之一，潘石逸本人也經(jīng)常在媒體上曝光，積極參與社會公共事務(wù)，對社會熱點事件發(fā)表一些言論，跟有同樣喜好的馮論一同列為京城地產(chǎn)圈的兩大話題王。

    另一個是萬克地產(chǎn)的董事長王實，此人就不用多說了，萬克地產(chǎn)自從創(chuàng)辦以來，一直都是國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊和老大，王實也因其多年以來在地產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)管理方面的卓越成績，被各大排行榜單評為二十年內(nèi)最出色的企業(yè)管理者之一，被邀請為各大商學(xué)院的客座教授，是名副其實的當代企業(yè)家領(lǐng)袖。

    今天的講課方式也很有趣，是采取兩位客座嘉賓對話的方式進行的，對話的主要內(nèi)容是：怎樣看待房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與未來。

    除了兩位嘉賓以外，長江商學(xué)院還請了中視的知名主持人關(guān)娉婷作為這場對話的主持者。

    關(guān)娉婷是近年來中視冉冉升起的一顆新星，她不但業(yè)務(wù)水平很高，而且作為主持多面手的跨界之大，從原本的文化節(jié)目、影視資訊節(jié)目，外語節(jié)目，到現(xiàn)在的談話節(jié)目，財經(jīng)節(jié)目，高端論壇，無一不拿得出手，無不贏得各界交口稱贊。

    從2006年到2007年，關(guān)娉婷更是連續(xù)登上春節(jié)晚會舞臺，成為全民眾所皆知的知名主持人。

    作為中視主持人，關(guān)娉婷首先介紹了一下對話背景：

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2007年，全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個百分點。而朱江三角洲及燕京、漢海等個別城市房價的漲幅，甚至高達40%以上，多個城市的商品房均價攀升至萬元以上。2007年，全國共有7家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入突破百億，是歷年來突破百億最多的一年。

    關(guān)娉婷應(yīng)該跟今天這兩位地產(chǎn)圈的大佬關(guān)系挺好的，所以她的問話也很直率，很有攻擊性。

    “王總，您覺得2007年的房地產(chǎn)市場暴漲是否合理？”

    王實今天穿著襯衫和套頭毛衣，牛仔褲加運動鞋，看上去十分悠閑自在，并不像大多數(shù)企業(yè)家一樣繃得緊緊的，他用很自然的語氣回答。

    “作為企業(yè)家，市場好肯定歡迎，企業(yè)賺錢肯定有它是有合理性的。”

    關(guān)娉婷沒有讓王實馬虎眼過去，她追問道：“王總，我不是問萬克的經(jīng)營，我問的是你對整個房地產(chǎn)市場怎么看？”

    王實臉色突然凝重了下來，道：“我覺得今年的市場充滿了亢奮，亢奮過頭了?！?br/>
    關(guān)娉婷輕輕皺皺眉，問道：“亢奮是什么意思？”

    王實答道：“亢奮就是非理性的。房價漲得太快了，這個太快的過程當中呢，我們認為除了有些比較合理的，比如說一些二線三線城市，這兩年的價格就沒怎么漲，漲一漲也是正常；其它城市的上漲速度就過快，像東管上漲了74%，沒道理啊?！?br/>
    關(guān)娉婷作為主持人，十分嫻熟地引導(dǎo)著話題走向，她問道：“為什么這么說？多賺錢不是好事嗎？”

    王實這回開始認真地講述起來。

    “因為我是經(jīng)過80年代做貿(mào)易那種大起大落過來的。萬克有這樣的教訓(xùn)，比如說我們做錄像機。當時進口的成本價是2000塊錢人民幣，但是我們批發(fā)價是7000塊錢，零售價是13000。我們曾經(jīng)很得意過，賺過這么多錢，但是很快就發(fā)現(xiàn)，因為它錄像機這么賺錢，所以就全民全進口錄像機，全經(jīng)營錄像機，其結(jié)果那當然是供過于求。從百分之幾百的利潤降到了成本的80%70%60%，甚至到最后降到50%，萬克最后賠得很慘。”

    王實伸出一根手指道：“當時我就得出一個結(jié)論，市場是非常公平的，所以你如果暴利的從市場賺回來的，最后市場還讓你吐回去，而且讓你多吐?！?br/>
    臺下響起一片熱烈的掌聲，都在為王實的這段話喝彩。

    王實每次在公共場合的演說都不會讓人失望，他的演講既有通俗易懂的商業(yè)故事，也有邏輯精確的商業(yè)邏輯，每次公眾講話都能切中當前經(jīng)濟和民營企業(yè)的關(guān)注點，再加上他富有技巧的說法方式，不僅塑造了一個“中國企業(yè)家領(lǐng)袖”的品牌，而且對萬克企業(yè)的公共形象塑造也很有幫助。

    當然再后來，王實這個企業(yè)家領(lǐng)袖的角色就逐漸讓位給了更牛逼、更有煽動力的馬雲(yún)。

    不過在這個時間點上，王實還是企業(yè)界最重量級的人物之一。

    任平生在前世就很關(guān)注王實這個人，也很下功夫研究過他的演說技巧，雖然重生后他走得路子跟王實沒什么關(guān)系，但王實的確在某種意義上對他的幫助很大，所以這次能夠近距離接觸王實，對他而言也是一種還愿吧。

    關(guān)娉婷很耐心地等臺下的掌聲安靜下來，這才面帶微笑地問道：“2007年快要接近尾聲，您會如何總結(jié)這一年。”

    王實輕輕說了四個字：“心驚肉跳?！?br/>
    關(guān)娉婷輕挑秀眉，疑惑道：“心驚肉跳？為何會用這個詞?！?br/>
    王實嘆了一口氣道：“過去的2007年，市場拿地的這種預(yù)期的瘋狂，這種價格的瘋漲，這種消費者的這種焦慮的心態(tài)啊，我覺得沒有比用心驚肉跳更好的詞來形容了?！?br/>
    關(guān)娉婷微微點點頭，順著他的思路問道：“心驚肉跳是形容一個人恐懼的感覺，您恐懼什么呢？”

    王實語重心長道：“我有這種恐懼，市場有它的規(guī)律，當你感覺它收入變化速度，突然增長非常非常快的時候，這是很可怕的事情。當市場瘋漲的時候，我的心情就是這樣的?！?br/>
    關(guān)娉婷抓住一點問道：“您用瘋漲這兩個字嗎？”

    王實很干脆地答道：“對。”

    關(guān)娉婷轉(zhuǎn)向大眾，面帶微笑道：“王總是個很謙遜的人，我給大家補充一下背景。伴隨著2007年瘋漲的房價，萬克的銷售額從2006年的220億迅速增長到2007年526個億。目前，已經(jīng)是全國最大的房地產(chǎn)上市公司。”

    全場響起如雷般的掌聲，王實朝人群微微點頭，臉上卻沒有太多驕傲自滿的表情。

    關(guān)娉婷目帶深意地看著王實，問道：“即使取得了這么好的成績，你還心驚肉跳?！?br/>
    王實意味深長地答道：“現(xiàn)在的房價瘋漲，里面充滿了泡沫，泡沫總有一天要破裂，萬克已經(jīng)做好應(yīng)對泡沫破裂的準備。”

    這話一出，場下又是發(fā)出一連串議論聲。

    王實這話的確讓很多人震到了，因為2007年的房地產(chǎn)市場的確太繁榮了，所有的房企都覺得地產(chǎn)牛市要來了，都在摩拳擦掌地想要擴大經(jīng)營規(guī)模，大家到處都在搶地、搶人、搶項目，一線城市更是“地王”頻出。

    在所有人一致看好房價的時候，作為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)袖王實卻認為有泡沫，而且領(lǐng)頭羊萬克還在做應(yīng)對泡沫破裂的準備，這一點太出乎所有人的預(yù)料了。

    只有任平生微微點頭，他當然知道接下來的形勢發(fā)展，的確順著王實預(yù)測的方向進行，由于2007年全國房價的暴漲，國家出來了一系列的政策進行限制，所以之后各地的房價漲勢相距放緩。

    只不過王實預(yù)料不到的是，2008年美國爆發(fā)的金融危機蔓延至全球，為了確保國內(nèi)GDP的增速，國家不得已重新放寬了房地產(chǎn)的限制政策，之后房價開始一場報復(fù)性的漲勢，并由此開啟了中國樓市的黃金十年。

    當然，這并不影響此時此刻任平生對于王實的敬意。

    任平生在遐想時，關(guān)娉婷與王實的對話已經(jīng)告一段落。

    接下來，她轉(zhuǎn)向一直微笑旁聽的潘石逸，問道：

    “潘總，2007年房價瘋漲，王總說他漲得他心驚肉跳，您什么感覺？”

    潘石逸穿著一套整整齊齊的西裝，帶著黑框眼鏡，一副文化人的打扮。只不過光禿禿的頭頂、和一張口就露出的大板牙，看上去就很顯眼，他微微斜著頭，看著觀眾道：“太夸張了，用得著心驚肉跳嗎？”

    “就房價漲10%20%，在中國的話好像覺得比較多，在香港的話，有的時候一兩個月就是50%，王實都是見過大世面的人，還用得著因為漲10%的價格，就什么心驚肉跳，我覺得用不著?！?br/>
    文言，關(guān)娉婷馬上將身體轉(zhuǎn)向王實，笑道：“潘總說您太夸張了，用得著心驚肉跳嗎？王總您覺得呢。”

    王實架著二郎腿，姿態(tài)很放松地道：

    “老潘是個絕頂?shù)穆斆魅耍斈旰ｉ康禺a(chǎn)大崩盤前夜，他割肉出逃，拿了幾百萬到京郊淮柔發(fā)展，趕上了國內(nèi)房產(chǎn)市場的最好時刻。所以說，他這個人是個滑頭，身段柔軟得很，隨時可以根據(jù)形勢變化而變化?！?br/>
    王實一邊說著，用手比了比潘石逸：“我建議大家對這個人的話，要辯證的看待?！?br/>
    全場一陣哄堂大笑。

    坐在任平生旁邊的馮論也一拍膝蓋，口中罵道：

    “老潘這小子，最他媽不講義氣，當年兄弟們幾個一起創(chuàng)辦萬同，他在燕京管財務(wù)，我在海楠管項目，這小子老給我設(shè)卡，最后還把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移去做自己的生意，真他媽的滑頭。”

    任平生微笑地點頭附和著，雖然他對馮論的單方面描述并不完全信服，但潘石逸能夠在歷屆房產(chǎn)調(diào)控中存活下來，并且把SOHO中國越做越大，必然有其獨到之處。

    雖然王實調(diào)侃起來一點都不客氣，但潘石逸顯然跟他很熟，他也不動氣，也跟著大伙一起笑，露出兩顆潔白的門牙。

    緊接著，潘石逸的反擊來了，他面對著觀眾道：“我跟王實不一樣，他是職業(yè)經(jīng)理人，他要為股東考慮，不能虛假披露消息。”

    潘石逸這話是有的放矢，王實雖然在社會上名聲很大，但由于當年萬克上市時主動放棄了股權(quán)，成為了一名職業(yè)經(jīng)理人，所以萬克雖然發(fā)展得很大，股價也漲得很高，但這些都跟王實關(guān)系不大。

    論個人資產(chǎn)水平，已經(jīng)在香港上市的潘石逸比王實要高很多，就連很多不知名的房企老板，都要比王實有錢。

    雖然被潘石逸點到了命脈，但王實并沒有因此失態(tài)，他只是指著潘石逸道：“作為企業(yè)家，誠實是首要的，不管是不是職業(yè)經(jīng)理人，都不能說謊?！?br/>
    關(guān)娉婷看兩人之間劍拔弩張，氣氛有些白熱化，趕緊出面緩頰道：

    “其實兩位所說的都是對未來市場的判斷，究竟是王總說得對，還是潘總說對了，我們不妨留待明年再看?！?br/>
    王實借坡下驢，點頭道：“夸張不夸張是個人的感受，因為可能我說這個詞，大家都在挑毛病，我只能說這是再恰當不過了，我們再過半年看看吧?！?br/>
    這個小插曲揭過后，關(guān)娉婷繼續(xù)問道：“兩位老總，對于明年的市場，你們怎么看？”

    王實依舊維持原有的觀點：“市場上漲過快，明年必然進入調(diào)整階段?！?br/>
    潘石逸雙手抱在胸前，搖搖頭道：“不敢茍同。”

    關(guān)娉婷問王實道：“王總，你認為會調(diào)整，這個判斷的依據(jù)從哪兒來呢？”

    王實攤攤手道：“就是很簡單的邏輯吧，中產(chǎn)階層買不起房，那這個市場一定要調(diào)整的，這是個前提。”

    關(guān)娉婷面對觀眾，補充說明道：“通常我們所界定的中產(chǎn)階層，指的是年收入在6萬到30萬之間的人群?！?br/>
    王實點點頭道：“目前房地產(chǎn)市場不正常的表現(xiàn)之一，就是居民收入和月供住房貸款之間的比例關(guān)系已經(jīng)遠遠突破了合理的范圍。收入與月供比，即用家庭收入除以月供所得，數(shù)字越小表明月供的壓力越大?！?br/>
    關(guān)娉婷問道：“合理范圍是多少？”

    王實用手指比劃道：“這個按國際上經(jīng)驗數(shù)據(jù)統(tǒng)計來講，一般來講最合理是3?！?br/>
    關(guān)娉婷繼續(xù)追問道：“那么2007年是一個什么比例？”

    王實對這些數(shù)據(jù)舉手拈來，道：“1.9?！?br/>
    關(guān)娉婷面露驚訝之色，問道：“1.9的意思就是說超過一半？”

    王實認可道：“對，就是說你60%的收入要進行供房?！?br/>
    關(guān)娉婷問道：“所以您剛才提供的這個數(shù)據(jù)，想要說明什么問題？”

    王實輕輕搖搖頭道：“說明現(xiàn)在的很多城市的房價，已經(jīng)超出了購買者的購買力?！?br/>
    潘石逸本來不想說話，這時候忍不住插了一嘴道：

    “住宅是剛性需求，2008年有舉世矚目的奧運會，2010年是全球關(guān)注的國博會，接下來還有關(guān)系國家未來的代表大會，中國的經(jīng)濟只會更好，老百姓的收入只會上漲，我覺得購買力不是問題?！?br/>
    王實搖搖頭，沒有說話。

    但他的表情可以看出，對潘石逸舉出的理由并不贊同。

    關(guān)娉婷重新把話頭轉(zhuǎn)向潘石逸，問道：

    “潘總，您覺得針對目前的房價，中國的老百姓購買力夠嗎？”

    潘石逸縮縮脖子道：“夠啊，國內(nèi)購買力沒有問題?！?br/>
    潘石逸手舞足蹈地解釋道：“如果購買力不足，那為什么會有成交量呢？購買力不足的話，就不會成交。我作為開發(fā)商，我想一平米房子賣到十萬八萬，沒人要，它就不是一個市場價格，之所以市場價格能夠漲，是我們雙方達成了交易，是有這個購買力?！?br/>
    關(guān)娉婷又問道：“但王總的說法是，實際上中產(chǎn)階層是買不起房子的？”

    潘石逸雙目一瞪，反問道：“那房子賣給誰了？”

    關(guān)娉婷耐心地解釋道：“他認為現(xiàn)在20%的人，財富是掌握在這些人手里，所以他們可以去投資買房，買第二套房、第三套房，但是收入在六萬到三十萬之間年薪的這部分人是買不起房的？”

    潘石逸答道：“所以這是一個社會問題，就是在中國經(jīng)濟高速發(fā)展過程中貧富兩極分化現(xiàn)象可能比較嚴重?！?br/>
    關(guān)娉婷抓住他話里的一絲漏洞，追問道：“那么你也承認他所說的中產(chǎn)階層買不起房的這個現(xiàn)實嗎？”

    潘石逸措手不及，被關(guān)娉婷這一逼問問得回答不來，他吱吱嗚嗚道：“你這個思路老追問我，問得我不知道說到哪兒去了，喝點水，休息一下，休息一下。你這個比較尖銳，好，我看看。”

    看著潘石逸手忙腳亂拿著礦泉水喝的樣子，臺上臺下一起都笑了起來，場上的劍拔弩張的氣氛也緩和了不少。

    關(guān)娉婷也莞爾一笑，她把目光重新朝向王實。

    王實直了直身子，下了結(jié)論道：“未來的房地產(chǎn)市場購買的主力一定是中產(chǎn)階級，如果是中產(chǎn)階級購買不起房子的話，房價一定會跌的?！?br/>
    關(guān)娉婷點點頭，似乎很贊同王實的說法。

    但她并沒有忘記還在喝水的潘石逸，面朝他，微笑著問道：“潘總，那王總所說的中產(chǎn)階級買不起房的市場，一定是一個不正常的市場，您認同這句話嗎？”

    潘石逸這時不再喝水了，他伸直了脖子，點點頭道：“認同?！?br/>
    場下再次響起熱烈的掌聲，這場地產(chǎn)大佬間的對話到此告一段落。

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